廣州中心地塊下半年扎堆上架 第二批擬供地將于8月掛牌

　　隨著荔灣區(qū)鶴洞路以南AF040134地塊在6月末被保利發(fā)展以近7億元總價競得，2024年上半年，廣州市涉宅地塊掛牌出讓結(jié)束。羊城晚報全媒體記者綜合專業(yè)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲悉，上半年，廣州土拍累計掛牌11宗涉宅地塊，供應(yīng)總建筑面積100.23萬平方米，同比下降73%，其中4宗地塊成交，成交總建筑面積30.29萬平方米，同比下降87%，總成交額約64.78億元，2023年同期，廣州供應(yīng)、成交涉宅地分別為24宗和16宗，成交額近432億元。

　　事實上，與近4年同期數(shù)據(jù)相比，2024年上半年的廣州土拍成交額均有數(shù)量級的差距。據(jù)統(tǒng)計，2020年-2023年，上半年涉宅地塊成交額分別為730.51億元、1129.55億元、341.4億元及431.19億元，相比之下，2024年的廣州土地市場遭遇了前所未有的冷意。

　　要提高土地出讓效率，廣州有必要在供給側(cè)改變策略

　　多宗地塊流拍 央企國企仍是拿地主力

　　2024年年初，隨著廣州市解除120平方米以上戶型限購和供地計劃的公布，多宗中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的出現(xiàn)令人完全無法預(yù)料2024年的土拍會是如今的景象。在天河區(qū)黃村三聯(lián)路、金融城板塊及世界大觀四期地塊等中心區(qū)地塊相繼因無開發(fā)商參與競價而流拍或終止出讓后，原定于6月上旬前就應(yīng)當全部掛牌出讓的2024年度首批供地清單有近三分之二被調(diào)出，共14宗地塊被延期至第二批出讓，其中不乏海珠區(qū)石崗路地塊、荔灣區(qū)陸居路地塊等中心區(qū)地塊。

　　成交的4宗地塊，拿地主力也均為央企國企，底價成交的天河區(qū)岐山路地塊、世界大觀三期地塊以及花都區(qū)廣花公路以東雅瑤路以北地塊，分別由華潤聯(lián)合體（華潤置地、廣州城投、珠江實業(yè)）、越秀地產(chǎn)和花都城投拿下。而民營企業(yè)僅在6月25日的荔灣區(qū)鶴洞路以南地塊的競拍中有所參與，來自浙江的綠城和交易平臺貝殼旗下的貝好家在該地塊的競拍中均有舉牌。

　　去化承重壓 房企拿地意愿整體較弱

　　廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，土地市場的遇冷與上半年新房市場銷售整體欠佳有關(guān)，在大多數(shù)項目都面臨銷售周期變長的現(xiàn)狀下，即便是央企國企也并非旗下項目都能有良好的銷售情況，拿地意愿自然變?nèi)酢?/span>

　　2024年5月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，要求嚴格落實對應(yīng)去化周期的住宅用地供應(yīng)機制，商品住宅去化周期超過36個月的城市，將被暫停新增商品住宅用地出讓。對于去化周期在18個月至36個月間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則。克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近13個月，廣州商品住宅去化周期持續(xù)走高，從2023年5月的18.4個月，提高至2024年5月的25.8個月，盡管在“528”新政后，去化周期有所回落，但依然在20個月以上的高位。

　　從全國的土拍數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商拿地意愿變?nèi)跏瞧毡楝F(xiàn)象，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年上半年，TOP100房企拿地總額3801億元，同比下降35.8%。具體到各個頭部房企，上半年，保利發(fā)展拿地金額110億元，2023年同期為400億元；萬科上半年拿地金額未進入房企前100位，2023年上半年為175億元；華潤置地拿地金額154億元，2023年同期為439億元。此外，頭部房企中海的拿地意愿也頗為值得探究，在大多數(shù)開發(fā)商銷售額、拿地金額基本處于同一梯隊的情況下，上半年以1483億元的銷售額高居第二位的中海地產(chǎn)，在全國僅投入了120億元用于拿地，在房企中位列第七。

　　中心地塊下半年扎堆上架 成交狀況將反映市場信心

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為，一般而言，上半年是房企拿地的高峰期，而廣州今年上半年只成交了4宗涉宅地塊，歷史上罕見。需要注意的是，2024年廣州計劃供應(yīng)的宅地數(shù)量超過90宗，總量為數(shù)不少。因此，下一步要提高土地出讓的效率，很有必要在供給側(cè)做出一定的策略改變：包括增加優(yōu)質(zhì)地塊的凈地出讓、根據(jù)當前房價走勢加快起拍地價的調(diào)整、允許分期支付土地價款、從設(shè)計規(guī)范等方面鼓勵開發(fā)商建設(shè)新一代住宅產(chǎn)品等。

　　受2024年上半年土地掛牌出讓情況不理想的影響，多宗原定于6月前出讓的涉宅地塊聚集到了下半年出讓。在廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的2024年第二批擬供商品住宅用地清單中，全市共有多達30宗涉宅地將掛牌，且近半位于中心城區(qū)，其中包括越秀區(qū)廣州大道中地塊、天河區(qū)天河智慧城核心區(qū)地塊及原在首批清單中的荔灣區(qū)陸居路地塊等。

　　清單顯示，第二批擬供地將于8月22日前掛牌，距今僅余不到兩個月的時間。目前，“528”新政在銷售端持續(xù)見效，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會等多方數(shù)據(jù)顯示，廣州市一二手成交在6月內(nèi)均出現(xiàn)大幅度增長，一手住宅環(huán)比增長近50%，二手住宅月度成交恢復(fù)至萬套水平，成交量均已創(chuàng)下年內(nèi)新高。銷售端逐漸好轉(zhuǎn)的情況下，開發(fā)商能否恢復(fù)信心，將在未來兩個月的土地市場成交狀況中得到極大程度的體現(xiàn)。