上半年北京土拍市場成交19宗住宅用地 共計攬金732.36億元

　　高溢價地塊集中在一季度成交。

　　今年上半年，北京共成交27宗地塊，其中住宅用地19宗，同比下降39%。這些涉宅地塊吸金732.36億元，與去年同期相比下降15%。值得關注的是，底價成交地塊占比有所提升，達到58%。

　　業內人士認為，上半年北京住宅用地出讓金雖然位居全國首位，但是土拍總體熱度并不高，攬金規模高企主要是受“宅產配”組合地塊等高價地供應增多的拉動。綜合來看，哪些房企拿地？哪些地塊溢價率高？哪些地塊總價高？

　　順義成交4宗宅地、豐臺成交3宗

　　上半年，北京共成交27宗地塊。其中住宅用地19宗，與去年同期成交的31宗住宅用地相比，下降39%。從成交金額來看，上半年19宗涉宅地塊吸金732.36億元，與去年同期成交的858.07億元相比，下降15%。

　　從成交地塊所在區域來看，順義區成交4宗涉宅地塊，位居各區之首。其次為豐臺區成交3宗，朝陽區、昌平區、海淀區及房山區各成交2宗，大興區、石景山區、亦莊及懷柔區各成交1宗。

　　值得注意的是，除了斬獲昌平區中關村生命科學園三期地塊的石家莊創世紀（300083）為民企外，其余18宗宅地均由國企、央企拿下。

　　據中指研究院統計的上半年北京重點房企拿地金額TOP10（包括住宅以及綜合地塊）中，上榜企業均為央企和地方國企，包括海開控股、中建智地、中海地產、華潤置地、中建壹品、金隅集團（601992）、北京住總、北京城建、中建信和、京能置業（600791）等。

　　在上半年的土地出讓中，僅有兩宗宅地是由聯合體拿地——中建智地+江蘇綠建+朝陽城開聯合體以112億摘得北京首宗組合用地，北京城建+南山聯合體以底價11.9億摘得順義仁和地塊。除此之外，其余住宅用地均為房企獨立摘地。

　　值得關注的是，雖然前期是單個企業摘地，但在后期仍有不少房企會引入合作開發，比如，石家莊創世紀以31億元搖中昌平區中關村生命科學園三期地塊，后來引入龍湖開發，并且確定案名為“龍湖·觀萃”。石家莊創世紀曾參與了多場土拍，曾于去年搖中北京市順義區一宗住宅用地，并引入龍湖合作開發，案名為“龍湖·御湖境II期”。

　　超百億“巨無霸”地塊出爐

　　從上半年成交總價來看，最高者當屬北京首宗住宅+產業+配套組合用地，這是北京創新供地方式，雖然是以底價成交，但是112億元的“巨無霸”地塊吸引了市場的廣泛關注，并且打破北京土地出讓金額紀錄。其由中建智地+江蘇綠建+朝陽城開聯合體以底價獲得，并且在6月全國住宅用地成交總價TOP10中位居榜首。

　　該宗地體量大、類型多元，由3個地塊組成，涉及朝陽區北部酒仙橋、前葦溝、電子城三個重點區域。其中，酒仙橋宅地銷售指導價12.5萬元/平方米、前葦溝宅地銷售指導價7.98萬元/平方米。超10萬元/平方米的銷售指導價也令其成為上半年指導價格最高的地塊。

　　“多種配套用地要求開發企業具有多重資源的調度、管理能力，才能真正共享城市發展紅利。本次土地組合供應是通過市場化手段引導具有資金及開發經驗優勢的房地產企業向城市運營商轉變的一種新探索。”北京鏈家研究院院長高原表示。

　　6宗宅地“觸頂”搖號成交

　　與以往相比，今年上半年底價成交地塊占比有所提升，19宗地塊中，底價成交的地塊達11宗，占總數58%；溢價成交地塊8宗，占總數的42%。從時間上看，高溢價成交的地塊大多是在前3個月成交，自4月之后，北京土地以底價成交為主。

　　雖然上半年底價成交地塊占比提升，導致土地市場熱度較去年有所下降。不過，仍不乏搶手地塊，熱度最高的當屬順義空港六期地塊，其在報價階段就已觸及價格上限，現場直接搖號確定競得人，共有37家房企參與競爭。最終由北京建工幸運搖得，但在項目開發階段與保利合作，即保利建工·星宸和煦。

　　上半年共有6宗用地溢價率達到15%，除了順義空港六期地塊之外，還有兩宗豐臺區大瓦窯地塊、海淀翠湖地塊、大興西紅門地塊，以及昌平區中關村生命科學園三期地塊等。這些均是上半年出現多家房企競價的熱門地塊。

　　具體來看，兩宗豐臺區大瓦窯地塊有6家房企報名競價，價格“觸頂”后均以搖號方式決定最終得主，最終京能、中建信和各落一子；13家房企報名的海淀翠湖地塊，在價格及現房銷售面積“雙觸頂”之后，轉入搖號環節，最終港中旅以28.865億元+1萬平方米現房銷售幸運搖中；9家房企報名的大興西紅門地塊，最終該地塊由中建壹品搖號競得；8家房企爭奪的昌平區中關村生命科學園三期地塊，最終由石家莊創世紀搖中。

　　另外，有兩宗宅地則是微溢價成交，其中，海淀永豐南K地塊、亦莊北神樹地塊溢價率分別為1.50%、0.51%，得主分別為北京海開控股（集團）股份有限公司（簡稱“海開控股”）、華潤置地。其中，海淀永豐南K地塊在線上報價環節，共有兩家房企先后進行了4次報價。最終，僅海開控股抵達現場，并以79.17億元的價格競得該地塊。此前，海開控股旗下公司以42.3億元拿下海淀清河的一宗綜合性商業金融服務用地，將打造數字經濟總部園。上半年，海開控股已經斥資超121億將海淀區兩宗地塊收入囊中。

　　業內預期土地限價將持續優化

　　值得關注的是，近期多地對土拍政策進行調整，逐步取消土拍限價。上海拍地取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求。截至目前，此前集中出讓土地的22城中仍設定土地限價的城市僅剩北京、深圳（15%上限）和寧波（30%上限）。不過，近期北京供地中，有2宗地突破了此前15%的慣例。對此，據中指研究院分析人士認為，未來這幾個城市繼續優化土地限價的預期也進一步增強。

　　此外，建設“好房子”成為為行業發展的趨勢。近兩年，住建部多次強調要下力氣建設“好房子”。從北京土地供應端來看，建設“好房子”的趨勢更加明顯。比如上半年在交的昌平區中關村生命科學園三期地塊是北京首個“帶方案入市”的住宅地塊，該項目的設計方案要求選擇全國“好房子”設計大賽北京賽題一等獎作品的設計方案。此外，北京上半年出讓的朝陽區酒仙橋舊城區改建項目配建要求該項目須滿足綠色建筑二星級標準、實施裝配式建筑且裝配率達到60%即A（BJ）級，以及設置太陽能光伏或光熱系統等高標準商品住宅基本品質要求。同時，政府鼓勵項目建設全齡友好社區。

　　據多家機構統計，從土地出讓金城市榜單來看，上半年北京位居全國首位，展現出的熱度穩健的態勢。

　　對于北京上半年的土地市場，諸葛數據研究中心分析人士認為，今年上半年北京土拍總體熱度并不高，攬金規模高企主要受“宅產配”組合地塊等高價地供應增多的拉動。