2024年福州第二季度房地產市場分析 拍掛土地成交幅數14幅

　　原標題：2024年福州第二季度房地產市場分析

　　一、福州市經濟發展情況

　　1、福州市經濟發展總體情況

　　經福州市統計局核定，福州市2024年1-6月全市地區生產總值6121.64億元，同比增長6.2%，全市規模以上工業增加值同比增長9.7%，全市固定資產投資同比增長8.4%，社會消費品零售總額2623.41億元，同比增長5.9%，金融機構存款余額(本外幣)24186.36億元，累計同比增長3.7%，金融機構貸款余額(本外幣)25192.30億元，累計同比增長4.1%。

　　2、福州市城市規劃及政策分析

　　2024年1月，福州市人民政府辦公廳出臺的“關于進一步盤活使用存量安置型商品房和配建安置房房源的實施意見”明確指出，為有效盤活、去化城區存量大戶型安置型商品房和出讓地配建安置房源，豐富連片舊改、城中村改造和市政項目征收安置房源需求，切實滿足被征收人多樣化安置需求，促進房屋征收安置工作，鼓勵被征收人上調安置105平方米及以上戶型。對于被征收人選擇上調安置到105平方米以上(含105平方米)戶型，上調安置增加面積部分按安置型商品房或配建安置房項目不同區位給予市場評估價不同標準的折扣優惠。

　　2024年5月，中國人民銀行福建省分行發布了《福州階段性優化調整住房信貸政策》，為適應房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，促進房地產市場平穩健康發展。福州市住房信貸政策階段性調整如下：福州市首套住房商業性個人住房貸款首付比例調整為不低于15%，第二套住房商業性個人住房貸款首付比例調整為不低于25%。在本政策范圍內，商業銀行可按市場化、法治化原則，確定具體的新發放首套和第二套住房商業性個人住房貸款首付比例。不論是首套還是二套以上，首付整體下調了5%。雖然此次只下調了5%，但是福州首套房首付比例4月份之前還是25%，相當于在兩個月不到的時間內，首付比例下調了10%，下調幅度較大。

　　二、福州市土地市場狀況分析

　　福州市2024年二季度招拍掛土地供應幅數為25幅，供應面積72.74萬平方米;成交幅數14幅，成交面積47.29萬平方米，成交總額為104320萬元。

　　福州城區整體土拍情況還是以國企為主角，但是也有不少民企開始回歸土拍市場，比如守正、綠城、湖北雋達、大東海等民企報名參拍，其中守正、湖北雋達成功拿地。而以福州四城區的土地市場來看，冷熱格局十分明顯，位于核心區的優質地塊，成為房企競相爭搶的地塊，尤其在土拍放開限價后，土地溢價率、成交樓面價頻頻上漲，而質量不佳、位置偏遠、配套欠缺的地塊則底價成交，甚至無人問津。目前來看國央企成為拿地主力，但本土國企整體拓儲的速度遠不及銷售速度，即使并未放棄土地獲取，但拿地量已難與前些年相比，縮量趨勢已成。

　　三、福州市房地產市場狀況分析

　　從成交量來看，福州市2024年二季度商品房成交面積達89.45萬平方米，環比下降2.29%，同比下降17.57%。其中晉安區與倉山區為拉動全市整體市場的成交量起到了關鍵性作用。

　　數據來源：國策研究 國策易評數據庫

　　從成交均價來看，福州市2024年二季度商品房成交均價為15.201元/平方米，成交均價持續回落，該均價再次突破近年來新低，環比下降1.04%，同比下降11.22%。其中，臺江區成交均價超越鼓樓區登頂榜首，以23.931元/平方米的價格領跑福州商品房成交均價，鼓樓區成交均價以17.213元/平方米緊追其后。

　　數據來源：國策研究 國策易評數據庫

　　四、福州市新建商品住宅市場狀況分析

　　1、福州市新建商品住宅整體市場狀況分析

　　①供需狀況分析

　　2024年二季度福州市新建商品住宅供應面積為21.22萬平方米，環比上漲74.36%，同比下跌40.36%，成交面積為25.59萬平方米，環比上漲33.14%，同比下跌36.97%，供需比為0.83.成交量及供應量整體呈現供不應求的趨勢。

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　　2024年二季度福州市新建商品住宅成交均價為25.831元/平方米，同比上漲3.59%，環比下跌9.27%，成交均價同福州市商品房整體趨勢一樣持續下落。

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　　從2024年二季度新建商品住宅成交面積結構來看，剛需戶型及首次改善戶型成為成交的主力戶型。據統計，面積在70-144平方米區間范圍內的成交套數占總量的78%，與去年同期相比上升3個百分點。而大戶型成交情況維持穩定，面積在160平方米以上范圍內成交套數為236套，占總量的11%，與去年同期相比下降1個百分點。

　　從成交價格看，全市新建商品住宅成交單價在20.000元/平方米以上的占總量的68%，較去年同期相比上升1個百分點，住宅成交總價在200萬以上的占總量的71%，與去年同期相比上升4個百分點。

　　2、福州市新建商品住宅區域性分析

　?、賯}山區新建商品住宅市場

　　2024年二季度倉山區新建商品住宅供應面積為8.96萬平方米，環比上升116.43%，同比下跌49.06%;成交面積為8.67萬平方米，環比上升26.02%，同比下跌57.83%。

　　2024年二季度倉山區新建商品住宅成交均價為22.519元/平方米，環比下降6.9%，同比下降8.49%，成交均價同福州市商品房整體趨勢一樣持續下落。

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　　2024年二季度鼓樓區供應面積為0.44萬平方米，環比下降57.28%，同比下降13.73%;成交面積為1.24萬平方米，環比下降25.30%，同比上漲113.79%。

　　2024年二季度鼓樓區新建商品住宅成交均價為39.818元/平方米，環比下跌9.3%，同比上漲4.12%。

　　③晉安區新建商品住宅市場

　　2024年二季度晉安區新建商品住宅供應面積為9.50萬平方米，環比上漲43.72%，同比下降34.71%;成交面積為11.72萬平方米，環比上漲55.64%，同比下降6.61%。

　　2024年二季度晉安區新建商品住宅均價26.887元/平方米，環比下降11.24%，同比下降9.47%。

　　④臺江區新建商品住宅市場

　　2024年二季度臺江區供應面積為2.33萬平方米，同比下降12.08%，成交面積為1.66萬平方米，環比上升16.08%，同比上升19.42%。

　　2024年二季度臺江區新建商品住宅成交均價為41.718元/平方米，環比上漲4.42%，同比上漲8.58%。

　?、蓠R尾區新建商品住宅市場

　　2024年二季度馬尾區新建商品住宅無供應面積，成交面積2.31萬平方米，環比上升34.30%，同比下降58.15%。

　　2024年二季度馬尾區新建商品住宅成交均價為13.997元/平方米，環比上漲5.94%，同比上漲32.94%。

　　五、福州市非住宅市場狀況分析

　　1、福州市商業房地產市場狀況分析

　　從供應量來看，福州市2024年二季度商業房地產供應面積為1.01萬平方米，環比下跌64.18%，同比下跌93.46%;從成交量開看，福州市二季度商業房地產成交面積為4.43萬平方米，環比下跌5.54%，同比下跌63.84%;從成交價格來看，福州市二季度商業房地產成交均價為28.128元/平方米，價格有所回升，環比上漲19.92%。

　　從成交結構來看，2024年二季度中小面積商業用房作為成交的主力戶型。據統計，面積在90平方米以下區間范圍內的成交套數占總量的69%，與去年同期相比下降3個百分點。從成交價格來看，高價位的商業房地產仍占大頭，其中成交總價在200萬以上的占總量的71%，但與去年同期相比上升14個百分點。

　　2、福州市辦公房地產市場狀況分析

　　從供應量來看，福州市2024年二季度辦公房地產供應面積為6.89萬平方米，環比上漲60.23%，同比下降9.46%;從成交量來看，福州市二季度辦公房地產成交面積為2.47萬平方米，環比上漲18.18%，同比下降62.17%;從成交價格來看，福州市二季度辦公房地產成交價格為18.450元/平方米，環比上漲7.96%，同比上漲3.72%。

　　從成交結構來看，2024年二季度小面積商務用房依舊作為成交主力戶型。據統計，面積在50平方米以下區間范圍內的成交套數占總量的69%，但與去年同期相比下降1個百分點。而從成交價格來看，辦公房地產成交總價在100萬以下的占總量的73%，與去年同期相比上漲6個百分點。

　　六、后市展望

　　2024年以來，福州政府房地產政策側重點轉向去庫存，政策主基調延續寬松，居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限等。但盡管政策上保持積極支持，市場仍未呈現出持續的回暖態勢，各項指標仍在低位運行。目前市場仍處于存量需求釋放周期，加之當前供應、成交基本也降至階段性低位，后期大概率延續企穩態勢。

　　整體來看，福州市二季度房企銷售仍延續筑底調整、市場信心和預期修復還需時間。短期降首付、降利率新政落地效果較差，后續若無明顯擴充購買力新政出臺，成交大概率沒有起色。但值得一提的是，無論面對怎樣的市場，產品力和創新力一直是踐行長期主義房企的必修課，也是通往房地產全新賽道的核心力。

　　未來，堅持“房住不炒”定位，深入研判房地產市場供求關系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，建立人房地錢四位一體新機制，因城因地精準實施房地產市場調控。調整供地節奏，細分片區均衡供地，優化土地出讓條件，完善周邊路網、水、電等基礎設施配套建設，推動房地產項目加快投資建設。開展房地產企業信用評價，實施商品房預售條件、預售資金差異化監管，推廣保函替代預售監管資金。相信在一系列舉措之下，福州房地產市場能夠保持平穩健康發展。