上海蛇年宅地首拍全部溢價出讓 “上新”宅地各有特色

　　“百億成交”“溢價現象”背后供需兩端持續優化，外企和民企參與度大幅提升

　　土地市場向來是衡量市場對城市投資信心的重要風向標。

　　昨天，上海蛇年首輪商品住宅用地出讓交易延續龍年行情，迎來開門紅。這次交易不僅誕生了本年度全國最高樓面價，而且集齊央企、國企、民企、外企入局，四幅地塊均表現出色，全部以溢價出讓，成交總價159.26億元。

　　細究之下，這場開門紅不只有“含金量”，也釋放出更加樂觀積極的市場信號。

　　“上新”宅地各有特色

　　蛇年第一拍，上海四幅地塊均受市場熱捧。

　　根據上海市土地交易事務中心披露的信息，虹口瑞虹新城地塊共吸引5家競買人參拍，經過184輪競價，由金茂&慶隆聯合體以溢價率38.2%成交。第二大熱門是浦東楊思地塊，共吸引6家競買人參與，經過76輪競價，由華潤&越秀以33.4%溢價成交。

　　位于外環外的兩幅新城地塊熱度不減。松江新城地塊共有2家競買人，最終由金地&星獅&國貿聯合體以14%溢價率成交。奉賢新城地塊則吸引3家競買人參與，最終由龍湖&建華聯合體以溢價率16.5%成交。

　　土地市場升溫，業內并不意外。本輪“上新”宅地不僅區位優越，各有特色，且住宅去化(銷售)預期良好。房企們的嗅覺敏銳，自然不愿錯失機會。

　　以奉賢為例，奉賢本就是此次競得人龍湖地產在上海的重倉區域，但讓企業堅定投資信心的，還是實實在在的市場數據。

　　這次競得地塊，毗鄰龍湖住宅產品觀萃項目和龍湖奉賢天街。2024年，觀萃項目在公司創下熱銷紀錄，拿地7個月三次開盤便已近清盤;龍湖奉賢天街全年客流1850萬人次，全年銷售額約16.5億元。

　　另一項紀錄也值得細說，虹口地塊的成交樓面價為11.75萬元/平方米，成為有記錄以來全國成交樓面價第三高。

　　這些細節上的熱度，實則來自各方面政策效應的充分釋放。2024年9月26日，中央政治局會議推出一攬子增量政策，上海也采取一系列從前端土地到后端購房等全方位的措施，為房地產市場復蘇回暖打下基礎。2月19日，國家統計局公布了70城房價指數，上海房價繼續保持連續上漲勢頭。

　　供給端持續優化地塊品質

　　“百億成交”與“溢價現象”僅是表象，在這些高額數字的背后，供需兩端的持續優化才是上海房地產市場穩健向好的核心驅動力。

　　從供給端來看，蛇年第一拍，上海展現出了十足的誠意。記者從上海市規劃資源局了解到，市、區兩級在前期籌備中，加強了土地市場供應的宏觀研判，提前調度優質商品住宅用地，精心統籌把握本輪計劃供應的地塊，引導市場預期。

　　出讓的四幅地塊，無論是地理位置、規劃條件還是潛在價值，都有出色表現。比如，虹口瑞虹新城地塊位于內環內的核心地段，稀缺性顯而易見。“該板塊上一次推出新房入市已是3年前。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。

　　再看松江新城地塊，雖然遠在郊區，但是以僅1.2的容積率脫穎而出。低容積率，為未來開發高品質的低密度住宅小區提供了得天獨厚的條件，這樣的產品在當前市場上極為稀缺，意味著松江新城地塊項目在規劃上能夠打造更為寬敞、舒適的居住環境，滿足市場對于高品質住宅的迫切需求。

　　“上海土地市場的較好表現，對于全國其他城市也有較為積極的啟發。特別是，用足用好政策，推出優質地塊，積極促進土地市場的活躍。”嚴躍進說。

　　供給端的優化步伐仍在穩步邁進。昨天，上海官方發布了新一批次住宅用地預公告，涵蓋了位于靜安大寧、浦東北蔡、閔行大零號灣以及青浦西岑科創中心的四幅地塊，預計這些地塊又將引起市場熱捧。

　　各類企業持續加倉上海

　　從需求端來看，多元化市場需求活躍。一個顯著的變化在于，外企和民企的參與度大幅提升。除了招商、保利、中海等熟面孔外，新加坡企業慶隆、星獅等新面孔也加入其中。

　　中指研究院上海分析師蘇曉東介紹，本次土地拍賣共吸引了17家企業參與，包括5家央企、5家國企、3家民企、3家外企以及1家混合所有制企業，形成了央企、國企、民企、外企共同發力的格局。

　　自2024年以來，外企和民企在上海的活躍度持續增強。這既有市場整體向好的原因，也得益于上海強大的資源稟賦，使得上海依然是國內外大型房企的重點投資城市。

　　土拍市場熱情是否會傳導到樓市?多位房地產從業人士持肯定態度，一方面，出讓的優質地塊多疊加房地聯動價取消的舉措，預示核心地塊的新房價格仍有向上空間。隨著這些優質地塊的成功出讓，未來上海房地產市場將迎來高品質的產品供應，有望進一步滿足購房者的居住需求。另一方面，投資者預期持續轉好，“小陽春”更值得市場期待。