一二線城市土地溢價率瘋漲 多宗地塊地價紀錄“改寫”

　　重點城市土地市場積極信號頻現。

　　2月以來，北京、上海、杭州迎來多宗高總價地塊的高溢價成交，拉動平均溢價率升至13.4%。

　　這是自2021年7月以來溢價率首次突破10%。

　　盡管2月土地成交面積同環比持續回落，但土地成交金額同比上漲39%，重點城市多宗地塊刷新地價紀錄。

　　一二線城市土地市場高溢價地塊頻現的同時，三四線城市仍以底價成交為主，這背后凸顯市場熱度的分化與房企投資邏輯轉向，也折射出各地穩市場進程的差異。

　　隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準調整，房企對優質地塊的投資意愿持續增強，上半年土地市場熱度有望延續。

　　2月土地供應規模延續低位，CRIC數據顯示，截至2025年2月25日，全國300城土地供應量為2702萬平方米，環比下降22.6%，同比下降36%。

　　不過，各地土地供應也有不少亮點，比如北京、杭州、蘇州等核心城市均拿出了確定性較強的高端優質宅地，持續優化土地資源配置。

　　再加上預供地制度對于土地的篩選作用，預計2025年全年土地供應端將維持提質縮量，并成為促進房地產筑底企穩的有力抓手之一。

　　從成交層面來看，全國300城經營性土地招拍掛成交2283萬平方米，環比下降52%，同比下降6%。

　　一二線城市優質地塊成交占比仍在上升，受此影響2月平均樓板價環比上月同期增加48%。

　　杭州、西安成交建面超過50萬平方米，上海、北京、杭州成交金額超過100億元。

　　從成交總價TOP10地塊分布來看，北京、上海、杭州占據七席，單價TOP3均來自上海。其中成交總價最高的是上海虹口區宅地，起拍價64.86億元，該地塊位于內環瑞虹新城板塊舊改地塊，共吸引5家競買方，最終經過184輪報價后，由金茂和慶隆聯合體競得，成交總價89.64億元。

　　土地市場熱度延續。

　　截至2月5日平均溢價率13.4%，較上月增加了4.7個百分點，再創新高。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出，成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%。

　　成交總價TOP10地塊中有6宗地塊溢價率超過20%，其中杭州城東新城安琪兒的46號地塊，更是拍出了72.5%的溢價率。

　　2025年1、2月份大量高總價地塊的高溢價成交，為行業筑底企穩開了一個好頭，也大大提振了業內和相應客群的心理預期。

　　值得注意的是，近期多宗地塊地價紀錄被刷新。

　　比如杭州城東新城，5天內兩次刷新板塊地價紀錄。

　　再如鄭州金水區一宗宅地拍出了87%的溢價率，創近三年以來溢價率新高。

　　而上海在月末協議出讓靜安的高品質袖珍地塊，若在3月1日成功通過公示期，將以16萬元/平方米的單價刷新上海新的地價紀錄。

　　隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準調整，房企對優質地塊的競拍信心有望進一步提振，預計上半年將有更多高溢價優質宅地出現，并且會蔓延到更多城市，新房成交表現向好、潛在庫存控制得當板塊的土地熱度有望先一步回升。

　　進一步分析來看，上半年土地市場預計將呈現兩大趨勢：一是重點城市優質宅地高溢價成交將成為常態，如杭州、蘇州等點板塊地價已出現點狀突破;二是土地熱度回升范圍從核心城市的核心板塊向外擴散，具備“低庫存+強購買力”雙重優勢的區域有望率先迎來地價回暖。

　　整體來看，政策端重點仍在盤活存量土地、降低庫存壓力，尤其是北京上海、杭州、寧波等一二線城市均在月內表態，將進一步加強推動高品質住宅的提質擴面，結合2月土地供應規模持續收縮，預計2025年上半年土地市場供求規模仍將維持低位運行。

　　從熱度來看，得益于新增供地質量的持續提升，以及控規調整、稅費減免、購房補貼帶來的需求側預期向好帶來正向反饋，上半年核心城市有望延續年初的土拍熱度，并有望迎來更多高熱地塊的成交。而土拍熱度又將反向強化市場預期，形成正向循環，從而助力房地產行業加快筑底企穩。

　　對于大部分三四線城市而言，仍需借助2025年地方債務空間擴容的政策窗口，嚴控供地規模并聚焦核心區供求調整，優先盤活關鍵區域閑置土地，以點帶面扭轉市場預期，實現漸進式筑底。