2025天河供地計劃曝光！11宗地背后的板塊競爭與拿地秘訣

　　2025年，隨著一系列預(yù)供應(yīng)地塊的亮相，天河區(qū)再次成為市場焦點。本次計劃供應(yīng)11宗地主要集中在東圃、后天河北、金融城以及天河公園板塊。而近兩年，天河區(qū)土地供應(yīng)大增，在售項目眾多，項目流速分化明顯。

　　如何在日趨激烈的競爭紅海中脫穎而出?如何把握2025年天河區(qū)的黃金拿地機會?請看克而瑞廣佛區(qū)域的最新研報：

　　NO.1

　　區(qū)域市場容量上升，庫存量去化壓力大

　　天河區(qū)作為廣州市GDP排名第一、常住人口密度排名前三的核心區(qū)，在房地產(chǎn)市場下行期，憑借其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，成為客戶置業(yè)的首選區(qū)域之一。近年來，隨著供應(yīng)增加，區(qū)域成交量逐年攀升，市場份額相比2022年前翻倍，成交金額全市占比達12.5%。

　　然而，近一年來，天河區(qū)各月末證載存量去化周期均高于全市平均水平，近一年最高去化周期達40個月;各板塊受供應(yīng)影響，存量及去化周期分化明顯。其中珠江新城、天河公園兩板塊供應(yīng)稀缺，近年來無新盤入市，存量低，去化周期偏高;供應(yīng)較為集中的東圃、后天河北板塊存量超25萬方，去化周期均超18個月;從板塊存量及去化周期看，金融城、后天河北板塊存量去化壓力相對較大。

　　此外，隨著近年來土地供應(yīng)增加，各板塊住宅潛在供應(yīng)量加大，其中東圃板塊廣義存量超百萬方，后天河北板塊達64萬方，潛在供應(yīng)去化周期達5-6年，兩板塊未來幾年去化壓力較大。金融城在售項目較少，但保利、華潤去年拿地項目入市將快速拉高板塊存量及去化周期，由于板塊內(nèi)項目售價偏高，項目流速較慢，未來板塊去化同樣存在一定壓力。

　　雖然存量壓力較大，但部分高端改善項目仍然從眾多項目中脫穎而出，2024年五山板塊的保利天瑞以及東圃板塊的越秀觀樾以優(yōu)異的成績躋身全市項目成交金額榜前十。因此，去哪個板塊、拿什么樣的地、做什么樣的產(chǎn)品才能成為市場的佼佼者，成為了房企投拓的核心關(guān)注點。

　　NO.2

　　板塊土地價值研判

　　無論從2035區(qū)域空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃看，無論從過去還是未來看，兩大核心商務(wù)區(qū)——珠江新城、金融城仍舊是區(qū)域發(fā)展核心，是天河區(qū)打造世界級活力核心區(qū)的基石，板塊價值不言而喻。

　　而區(qū)域北部以天河智慧城、智谷、環(huán)五山創(chuàng)新策園區(qū)為核心的東圃板塊、后天河北板塊、五山板塊將打造數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新高地，目前已匯聚了眾多在人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字文創(chuàng)等領(lǐng)域具有領(lǐng)先地位的知名企業(yè)，如佳都科技、匯量科技、網(wǎng)易、酷狗音樂、小鵬汽車等;

　　除了規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展外，板塊區(qū)位、人口、配套等對板塊價值同樣起著決定性作用，結(jié)合板塊基本面以及市場量價、存量去化壓力等市場面各項指標(biāo)綜合評分，板塊價值排序如下：泛珠江新城＞金融城＞天河公園＞五山＞東圃＞后天河北。

　　而在地塊價值研判時，其所處板塊的區(qū)位規(guī)劃發(fā)展、市場競爭、存量壓力以及地塊基本素質(zhì)均起著重要作用，下面克而瑞是廣佛團隊結(jié)合上述幾方面對天河區(qū)計劃出讓的各地塊進行的價值初判。

　　金融城地塊

　　金融城板塊是天河區(qū)的新興發(fā)展區(qū)域，處于發(fā)展初期，但金融城定位打造國際化綜合金融中心、數(shù)字經(jīng)濟融合創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)，未來潛力無限。

　　目前該板塊在售項目較少，資源稀缺，在售大平層公寓鵬瑞1號售價超20萬/㎡。住宅保利華創(chuàng)都薈天珺售價超10萬/㎡，但項目流速較慢，鵬瑞1號月均流速不足2套，保利天珺月均流速僅8套。

　　雖然項目有較高溢價能力，但潛在供應(yīng)量較大，板塊潛在供應(yīng)建面48萬方，核心競爭主要來自緊鄰的城投珠實華潤聯(lián)合體地塊以及保利臨江大道及員村二橫路項目;待售項目將陸續(xù)于年內(nèi)入市，且產(chǎn)品面積覆蓋90-600㎡，單價8-15萬/㎡。

　　而此次金融城板塊計劃供應(yīng)地塊區(qū)位優(yōu)越，位于金融城起步區(qū)，且緊鄰地鐵4、5號線交匯站車陂南站，預(yù)期地塊具有較大的利潤空間，可積極拿地；但地塊總價高，未來項目單價高、流速一般，且競爭激烈；房企在拿地時需考慮資金占用壓力，同時需與待售項目形成錯位，以應(yīng)對未來市場的競爭壓力。

　　天河公園地塊

　　天河公園板塊雖配套產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等宏觀面表現(xiàn)一般，但由于板塊供應(yīng)稀缺，且憑借其緊鄰珠江新城、金融城兩大CBD的絕對區(qū)位優(yōu)勢，板塊網(wǎng)簽均價居區(qū)域六大板塊之首，板塊市場面得分與泛珠江新城板塊不相上下。

　　近20年來板塊內(nèi)無新盤入市，且無涉住用地掛牌，新房稀缺;

　　此次計劃供應(yīng)的生物藥廠地塊，緊鄰華景新城，周邊配套成熟;地塊入市將打破板塊20年零供應(yīng)局面;未來優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品必將吸引地緣性改善客戶以及大學(xué)教師等首置/首改客戶，建議重點關(guān)注。

　　東圃地塊

　　東圃板塊位于天河?xùn)|部創(chuàng)新軸上，是天河智谷所在，片區(qū)將規(guī)劃打造現(xiàn)代商貿(mào)及數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū);但整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，且區(qū)位優(yōu)勢不明顯;

　　近年來，板塊作為區(qū)域供應(yīng)大區(qū)，成為區(qū)域供求主力，但因其位于區(qū)域東部，與黃埔相鄰，整體價格居全區(qū)各板塊末位。且板塊狹義存量39萬方、廣義存量100萬方，均居區(qū)域板塊之首，存量去化壓力較大。從狹義存量結(jié)構(gòu)看，改善產(chǎn)品存量壓力較大，120-140㎡以及160-200㎡合計存量約14萬㎡，占比達36%，去化周期均在25個月以上。

　　2025年東圃板塊計劃供應(yīng)地塊基本位于天河智谷內(nèi)，目前智谷內(nèi)部在售項目主要集中在東部牛奶廠片區(qū)，以大面積改善產(chǎn)品為主。剛需剛改產(chǎn)品主要位于吉山片區(qū)。

　　其中，廣氮低密度地塊以及越秀大觀四期地塊偏改善，廣棠片區(qū)地塊、廣東電視臺地塊以及黃村地塊體量相對較小，目前容積率未定，但從地塊周邊環(huán)境看，預(yù)期將以剛需剛改產(chǎn)品為主。房企在東圃板塊拿地時需注意板塊潛在供應(yīng)量大、各面積段產(chǎn)品競爭壓力加劇的問題，建議優(yōu)先考慮稀缺的廣氮低密度地塊，其次關(guān)注位于智谷片區(qū)西側(cè)的廣棠地塊，地塊周邊競爭壓力相對較小、教育配套完善。

　　后天河北板塊

　　后天河北板塊地域面積跨度大，配套欠缺，產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要集中在板塊南部，導(dǎo)致市場分化明顯，市場及宏觀面得分均位于板塊末位。在城市東進南拓的大方針下，天河北部的市場不僅面臨內(nèi)部競爭，同樣面臨南部海珠區(qū)同總價段產(chǎn)品的競爭，客戶分流導(dǎo)致市場去化放緩，板塊潛在供應(yīng)量大，廣義去化周期達6年，去化壓力較大;

　　此次板塊內(nèi)計劃供應(yīng)的三宗地塊位置一般，均位于天河區(qū)邊緣地帶。

　　其中，建材上元崗地塊雖位于天河客運站北部，但城市界面較差，地塊緊鄰白云，距離地鐵站較遠(yuǎn)，周邊在售項目較少，市場認(rèn)可度不高;

　　鳳凰農(nóng)工商及佳信地塊位于天河北部鳳凰街道，佳信地塊位于龍洞水庫旁有一定景觀資源，具備打造度假、改善產(chǎn)品的條件;鳳凰農(nóng)工商地塊位于工程技術(shù)學(xué)院北側(cè)，周邊城中村環(huán)繞，城市界面較差，加之無地鐵通達，未來項目去化有一定難度。

　　后天河北板塊土地整體質(zhì)素一般，房企在拿地時需謹(jǐn)慎，深入研究客群來源與需求。

　　NO.3

　　拿地建議總結(jié)

　　(一）關(guān)注稀缺資源

　　在天河區(qū)的土地市場中，稀缺資源始終是房企的首選。如金融城板塊的稀缺地塊、天河公園板塊的生物藥廠地塊以及東圃板塊的廣氮低密度地塊等，這些地塊具有較高的投資價值和溢價空間，但競爭也相對激烈。房企需提前布局，做好市場調(diào)研和項目規(guī)劃，以提高拿地成功率。

　　（二）形成錯位競爭策略

　　面對各板塊的存量市場壓力，房企在拿地時需形成錯位競爭策略。如東圃板塊廣棠、廣東電視臺地塊，地塊條件一般，預(yù)期存量競爭壓力較大，需打造差異化產(chǎn)品，提升項目競爭力。

　　（三）注重項目品質(zhì)和配套

　　此外，在存量市場壓力下，項目品質(zhì)和配套成為吸引客戶的關(guān)鍵因素。房企在拿地后，需注重項目的規(guī)劃設(shè)計，打造高品質(zhì)住宅項目。同時，結(jié)合板塊的資源優(yōu)勢，完善項目周邊的配套設(shè)施，如教育、醫(yī)療、商業(yè)等，提升項目的附加值。

　　備注：競爭壓力評分中，☆數(shù)量多表示競爭壓力小，評分高;☆數(shù)量少表示競爭壓力大，評分低.