樓面價超16萬/平，全國單價地王新紀錄誕生

　　全國單價地王紀錄，再次被刷新。打破這一紀錄的，是一宗面積不大的 “迷你” 型地塊。

　　上海 2 月 25 日以協議方式出讓位于靜安區兩宗地塊，分別為靜安區靜安寺社區 C050101 單元 095-7 地塊和 095-9 地塊，公示于 3 月 1 日 24 時截止。其中，095-7 地塊出讓價格 48717 萬元，土地面積 0.21 公頃，容積率 1.44.土地用途為普通商品房。這兩宗地的意向用地者，均為上海靜投置新城市更新建設有限公司。

　　“本次出讓的地塊，面積并不大。之所以引發廣泛關注，主要是因為其中一宗宅地單價比較高。” 一位房地產分析師表示。

　　按上海土地市場官網公示信息，靜安寺社區 C050101 單元 095-7 住宅用地樓面價，高達 161101 元 / 平方米。

　　3 月 3 日，記者從靜安區規劃和自然資源局方面了解到，前述地塊均已出讓成功。

　　“公示期已結束，在此期間并未收到異議，根據相關規定，接下來將按既定流程完成簽約。也就是說，地塊出讓成功了。” 靜安區規劃和自然資源局相關人士表示。

　　據企查查信息，上海靜投置新城市更新建設有限公司成立于 2023 年 1 月，注冊資本 4 億元，靜安區國資委持有該公司 100% 股權。

　　業內人士認為，該地塊未來可能會被開發為風貌別墅，其價格有望成為上海房價新的 “天花板”。

　　“這塊地位置很好，但對開發也提出一些要求，項目后續具體會怎么做，相關情況還要看房企的詳細方案。” 前述靜安區規自局人士稱。

　　據了解，上述靜安寺社區宅地對于保留保護建筑，提出了明確要求：095-7 地塊內需要保留的歷史建筑建筑面積不小于 2858 平方米，為里弄建筑，計入擬出讓地塊的容積率，房屋用途為居住，應結合實施方案進行細化甄別，采取保護修繕、保留改造和更新改建等保護更新方式，具體以建設項目規劃管理階段審定的方案為準。

　　“值得一提的是，該地塊出讓成功，其樓面價超過了綠城去年拿下的徐匯濱江住宅用地。” 58 安居客研究院院長張波張波表示。

　　在 2024 年 8 月 7 日上海舉行的土拍活動中，徐匯區斜土街道地塊經過 72 輪激烈競價觸達地價上限后，進入搖號環節。最終，綠城以 48.05 億元的價格斬獲該地塊，成交樓面價 131045 元 / 平方米，溢價率 30%。該地塊超過融信于 2016 年保持的 10.03 萬元 / 平方米樓面價紀錄，成為當時的全國單價新 “地王”。

　　“由此來看，靜安寺社區該宅地不僅刷新了上海樓面價紀錄，也刷新了國內單價地王的紀錄。全國單價地王紀錄再次被打破，將對提振市場信心、強化市場預期，起到一定作用。” 張波稱。

　　其進一步向記者表示，土地市場與新房及二手房市場之間有時可產生類似 “同頻共振” 的效應，從今年一二月份部分城市樓市止跌回穩的情況來看，一定程度也與土地市場的升溫有關，一些城市的土地單價、溢價率較高，這對于穩定新拍土地周邊的市場，尤其是穩定價格預期，發揮了重要的輔助作用。除一線城市中的上海，二線城市中的杭州等城市土拍熱度的走高，多少都有這樣的特點。

　　中指院上海數據總經理張文靜也認為，房企聚焦上海等核心城市區域優質宅地的拿地邏輯，在提升土拍市場熱度的同時，也將進而帶動新房市場預期，助力市場回穩。

　　分析人士介紹，在樓市低迷期，市場上仍能出現這種單價較高的地塊，與核心城市加大優質地塊供應力度，支持低密度住宅用地開發，滿足市場改善型住房需求的走向有關。

　　“核心一二線城市通過增加核心區域的土地供應，引導房企聚焦高價值區域進行開發。從我們監測到的數據來看，低密度住宅用地 (容積率≤1.5) 在市場上的的供應占比顯著提升。2024 年 22 個重點城市容積率在 1.5 以下的宅地宗數占比達 18%，較 2023 年提升 6.3 個百分點。” 中指院分析師孟新增表示。

　　此外，近幾年中小型地塊成交占比有所提升。據統計，2024 年重點 40 城住宅用地規劃建筑面積在 10 萬平方米以下的成交宗數占比達 76%，較 2023 年提升約 9 個百分點，其中 5 萬平方米以下宗數占比提升約 8 個百分點。

　　“‘小而美’地塊占比的提升與地方政府供地策略變化有關，同時，在市場承壓情況下，核心區‘小而美’地塊也能夠吸引更多企業參與土地競拍。尤其是對于中小型房企，這類地塊能夠幫助房企更好平衡規模擴張與經營效益，降低開發風險，提高資金使用效率。” 孟新增說。

　　就 “地王” 帶來的效應，分析師認為有必要多角度、全方位理性看待。

　　“對于像處于上海靜安寺這種核心地段的項目，本身就在高房價區域，即使未來開發出來的房源會以較高的價格上市，其對房價產生的直接影響，更多是在項目周邊區域。應該說，單價地王確實有提振市場的作用，但在市場分化背景下，尤其是體量不大的項目，其形成的市場影響有多大，還有待觀察。” 張波在接受記者采訪時說。