上海杭州地王頻出，深圳百億 “地王” 或再掀樓市風(fēng)云

　　在 2025 年樓市 “止跌回穩(wěn)” 的基調(diào)下，土地市場(chǎng)率先展現(xiàn)出積極態(tài)勢(shì)。近期，多個(gè)城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出火熱景象，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針。

　　多地土拍市場(chǎng)火熱，“地王” 頻出

　　近日，上海靜安區(qū)一幅住宅用地引發(fā)廣泛關(guān)注。該地塊出讓樓面價(jià)約 16.23 萬(wàn) /㎡，遠(yuǎn)超當(dāng)年綠城徐匯濱江的 13.1 萬(wàn) /㎡，成功問(wèn)鼎上海新的 “單價(jià)地王”。一周前，上海 2025 年一批次土拍中，4 宗涉宅地塊全部溢價(jià)成交，其中虹口區(qū)地塊以 89.64 億元成為 “地王”，彰顯了開(kāi)發(fā)商對(duì)上海市場(chǎng)的強(qiáng)烈信心。

　　不僅是上海，杭州的土地市場(chǎng)同樣熱鬧非凡。憑借 “六小龍” 火速出圈的杭州，在 2 月 25 日，城東新城板塊一宗宅地拍出了 26.17 億總價(jià)，樓面價(jià)約 5.07 萬(wàn) /㎡，這一價(jià)格刷新了 5 天前同板塊內(nèi)剛創(chuàng)下的最高樓面價(jià)紀(jì)錄。頻繁刷新的樓面價(jià)，顯示出杭州土地市場(chǎng)的強(qiáng)勁活力。

　　這些一線、新一線城市一開(kāi)年便上演的瘋狂 “搶地大戰(zhàn)”，極大地提升了市場(chǎng)熱度，也讓人們對(duì)其他城市的土地市場(chǎng)充滿期待，尤其是深圳，今年是否會(huì)誕生百億地王，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　深圳土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：百億新 “地王” 有望入市，靚地即將上架

　　2025 年截至目前，深圳雖僅出讓了一宗住宅用地，但這宗位于大運(yùn)中心的 G01045-0200 宗地拍賣(mài)過(guò)程激烈。1 月 16 日，該地塊吸引了華潤(rùn)、招商、中海、越秀、綠城、深業(yè)、建發(fā)、南山控股 8 家企業(yè)參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò) 246 輪競(jìng)價(jià)，最終中海以 30.65 億總價(jià)摘得，溢價(jià)率超過(guò) 70%，遠(yuǎn)超深圳百億新 “地王” 的溢價(jià)情況。

　　深圳百億新 “地王” T107-0107 宗地于 2024 年年末壓哨出讓?zhuān)貕K位于粵海街道后海總部基地這一核心位置。2024 年 12 月 2 日，華潤(rùn) + 中海聯(lián)合體以 185.12 億元競(jìng)得該地塊，成為深圳第 9 宗百億地塊。其樓面地價(jià)約 7.04 萬(wàn) /㎡，坊間推測(cè)商品房售價(jià)有望賣(mài)到 16 萬(wàn)一平，若成真，將刷新深圳新房住宅單價(jià)紀(jì)錄。據(jù)悉，今年年初該地塊項(xiàng)目已動(dòng)工，若進(jìn)展順利，最快年底可入市。根據(jù)規(guī)劃，這里將建設(shè)約 17.7 萬(wàn)㎡住宅，約 7 萬(wàn)㎡商務(wù)公寓，約 1 萬(wàn)㎡商業(yè)及其它配套，總建筑面積約 26.3 萬(wàn)㎡。

　　此外，深圳又有一宗靚地即將上架，有望再誕生一宗 “百億” 地塊。坊間傳聞，寶安南街坊各地塊準(zhǔn)備上架，將出讓南地塊 DY-01.占地約 4.7 萬(wàn)㎡，出讓起始價(jià)預(yù)計(jì) 87 億元。據(jù) @阿 Sir 查房透露，該地塊規(guī)劃容積率 5.7.總建面 27 萬(wàn)㎡。其中，住宅約 13.23 萬(wàn)㎡，酒店約 3.5 萬(wàn)㎡，商業(yè)約 10.25 萬(wàn)㎡(其中 2.25 萬(wàn)㎡可轉(zhuǎn)換為酒店 / 商務(wù)公寓，允許 10.25 萬(wàn)㎡商業(yè)比例中不超過(guò) 1.5 萬(wàn)㎡設(shè)置地下商業(yè))。并且，該地塊按照建筑新規(guī)，不設(shè)售價(jià)限制，不設(shè)無(wú)償移交、自持房，只競(jìng)地價(jià)(具體以最終官宣為準(zhǔn))。截至發(fā)稿，在深圳規(guī)自局、深圳公共資源交易中心官網(wǎng)暫未看到關(guān)于地塊的公示信息。若傳聞屬實(shí)，以該宗地 87 億元的起始價(jià)競(jìng)價(jià)，最終 100 + 億元成交可能性極大。

　　從南街坊周邊最新成交地塊及南山深灣地塊的情況來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地段的宅地在土拍市場(chǎng)極受歡迎。2024 年 9 月 26 日，寶中 A001-0219 宗地，起拍價(jià) 20.8 億元，最終保利 28.2 億元斬獲，溢價(jià)率達(dá) 35%;2024 年 12 月出讓的深灣 T107-0107 宅地，溢價(jià)率達(dá) 46.3%。以此類(lèi)推，南街坊地塊保守估計(jì)若有 20% 的溢價(jià)率，就極有可能達(dá)成百億地塊的成交金額。

　　隨著各地土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫，深圳在 2025 年的土地市場(chǎng)表現(xiàn)備受矚目，其后續(xù)的土地出讓情況及房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，無(wú)疑將成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “止跌回穩(wěn)” 也將產(chǎn)生重要影響。