華僑城重返重慶，面對苛刻地塊，是破局還是入局

　　成都高新區大源地塊樓面價達 31700 元 /㎡，溢價率 70.43%，刷新西南地價紀錄并躋身全國前五。而同日重慶沙坪壩地塊僅以底價 8659 元 /㎡成交，溢價率 0%，僅華僑城一家參與競拍，土拍市場表現極為冷淡 。這種巨大的差異反映出成渝兩地土地市場在熱度、競爭程度等方面存在顯著不同，成都土地市場的火熱與重慶土地市場的低迷形成鮮明對比。?

　　沙坪壩地塊詳情?

　　此次華僑城拍下的沙坪壩地塊出讓面積 18002 平方米，規劃建筑面積 52805 平方米，起始價 45724 萬元，起始樓面價 8659 元 / 平方米。該地塊由兩個子地塊組成，07 街區 001/01 地塊土地出讓面積 11997 平方米，規劃建筑面積 41351 平方米，容積率 3.45;06 街區 001/01 地塊土地出讓面積 6005 平方米，規劃建筑面積 11454 平方米，容積率 1.91.沙坪壩作為科教文衛高地和西部陸海新通道始發地，核心區超 5 年無新住宅供應，新房稀缺，且新房市場供應量占比近 10 年僅不到 2% ，按理來說這樣的優質地塊應受房企爭搶，但現實卻并非如此。?

　　地塊出讓條件苛刻?

　　地塊出讓條件復雜，開發難度高。地塊內有一處文物 —— 西南地質局舊址 - 倉庫，原證載建筑面積 412 平方米，不計入地塊容積率，須無償移交給指定單位;須建配套公廁 1 座，建筑面積不小于 40 平方米且需對外開放，并沿市政道路布設;開發建設時間也有限制，需在交地后 1 年內開工，開工后 3 年內竣工。這些苛刻的條件使得眾多房企望而卻步，也是華僑城能以底價摘牌的重要原因之一。?

　　重慶土地市場整體影響因素?

　　重慶土地市場近年以城市更新為主，如長安三工廠、探礦機械廠等舊改項目釋放大量土地，多數附帶復雜開發條件，且整體供應規模較大，這在一定程度上稀釋了房企競爭烈度，導致土地市場活躍度不高，像沙坪壩地塊這樣的情況并非個例。?

　　華僑城拿地動機探討?

　　項目布局考量?

　　華僑城在渝拿地可追溯到 2014 年，自禮嘉項目 2016 年首開亮相，給市場留下 “豪宅專家” 印象。但布局重慶四年后，從 2018 年到 2025 年近 7 年未新增土儲，目前禮嘉華僑城項目進入尾盤狀態。此次拿地或許是為了重新布局重慶市場，有市場人士認為此次拿地僅是開胃菜，華僑城可能更看重探礦機械廠背后的 100 多畝土地，希望借此占據首發優勢，在后續土地開發中獲取更大利益。?

　　資金與戰略因素?

　　華僑城近年頻繁通過資產重組、土地收儲優化現金流，如 2024 年武漢地鐵上蓋 TOD 項目地塊收儲后，華僑城明確表示將參與調規再出讓，以 “輕資產” 方式盤活存量。此次重慶成交地塊土地款支付采取 “三段式” 寬松支付條件，首付款 30 日內支付至土地出讓價款的 50%(含競買保證金);中期款 270 日內支付至土地出讓價款的 75%(含競買保證金);尾款 1 年內付清。若企業 9 個月內開盤并回收首開房款，可部分覆蓋后續兩段土地款，減緩資金壓力。這對于注重資金流和戰略布局的華僑城來說，是一個較為有利的拿地機會。?

　　未來開發方向存疑?

　　此次重慶拿地，華僑城是計劃通過低成本獲取舊改項目，規避高負債風險，還是延續其在渝 “豪宅” 式的開發模式，目前尚未可知。從地塊條件和市場環境來看，舊改項目雖有挑戰但也有機遇，若能成功開發可優化企業資產結構;而延續 “豪宅” 開發則需考慮市場需求和競爭情況，畢竟沙坪壩地塊周邊市場情況與之前禮嘉項目所處環境有所不同。?