拿地成癮？建發國際爭當“地王收割機”

　　4 月 2 日，建發國際集團旗下的常熟建尚房地產開發有限公司在激烈角逐中脫穎而出。經過 51 輪競價，以 5.3104 億元的總價成功競得江蘇省蘇州市姑蘇區金閶街道金門路北馨泓路東地塊。該地塊溢價率高達 23.77%，成交樓板價為 26054 元 / 平方米。出讓文件顯示，此地塊編號為蘇地 2024-WG-Z47 號，建設用地面積 17723.6 平方米，規劃建筑面積 20382.14 平方米，規劃用途為住宅用地，起始價為 4.2904 億元。

　　事實上，這只是建發國際集團今年以來頻繁高溢價拿地的一個縮影。據澎湃新聞不完全統計，今年伊始，建發國際集團已至少獲取 6 宗地塊，總金額高達 183.77 億元，更是在短短 3 個月內制造了 3 個 “地王” 項目，因而被市場冠上了 “地王收割機” 的稱號。

　　3 月 27 日，建發國際集團旗下的成都兆欣麟房地產開發有限公司在四川省成都市錦江區成都金融城三期一宗住宅用地的競拍中，歷經 213 輪競價，力壓華潤置地、中國海外發展、招商蛇口等在內的 10 位競買人，以 33.47 億元的總價成功斬獲該地塊。其溢價率達到 106%，成交樓板價 41200 元 / 平方米。值得注意的是，該地塊在開拍前便已被視為地王，起拍樓板價就已創下成都涉宅用地起始樓面價的最高紀錄，而此次成交樓板價更是刷出成都宅地單價的新高紀錄。

　　僅僅一天之后，3 月 28 日，建發國際集團旗下杭州兆欣房地產有限公司在杭州市西湖區蔣村文新單元 XH030203 - 01 (3) 地塊的競拍中，經過 102 輪競價，戰勝杭州本土房企濱江集團、綠城中國及華潤置地、中國海外發展等一眾央國企，以 34.34 億元的總價拿下該地塊。溢價率高達 115.39%，成交樓板價 88029 元 / 平方米。這一成交樓面價不僅打破了 3 天前西興單元 BJ030102 - 25 地塊創下的成交樓面價紀錄(77409 元 / 平方米)，更是 3 個月內出現的第三個杭州宅地單價地王。

　　早在 1 月 2 日，建發國際集團旗下的濟南兆瑞房地產開發有限公司經過 244 輪競價，擊敗中國金茂、華潤置地等眾多房企，以 90.4 億元的總價競得北京市海淀區朱房四街 0030 地塊。溢價率為 25.04%，成交樓板價為 95047 元 / 平方米，成為當時北京的單價 “地王”。此外，4 月 1 日，建發國際集團旗下的江西兆榮房地產開發有限公司經過 361 輪競價，以 10.05 億元的總價競得江西省南昌市西湖區的一宗住宅用地，溢價率 37.6%，成交樓板價為 9006 元 / 平方米。唯一一宗底價獲取的地塊位于其大本營福建省廈門市。3 月 21 日，建發國際集團旗下的廈門兆欣瓏房地產開發有限公司以 10.2 億元的底價，競得編號為 2025HP01 的海滄區 05 - 07 新陽片區庚西路與陽庚二路交叉口東南側地塊，成交樓板價為 16000 元 / 平方米。

　　高溢價背后的考量

　　在 3 月 28 日召開的建發國際集團業績溝通會上，董事會主席林偉國對近期土地市場高溢價現象做出了解釋。他表示，土地市場中部分地塊看似溢價率很高，實際上這與起拍價密切相關。從公司內部測算角度來看，雖然這些高溢價地塊的毛利率可能并不高，但仍處于相對合理的區間，公司在拿地決策上基本保持了理性。

　　對于杭州的 “地王” 項目，林偉國特別指出，該地塊的實際地價水平比公司預期的還要低。其優越的位置地段以及低密度的規劃，造就了地塊的稀缺性，這也是公司積極參與競拍的重要原因。然而，高溢價拿地的行為引發了投資者的擔憂。在溝通會上，有投資者提出，過高的地價是否會對公司未來利潤產生風險。例如，2024 年 9 月 20 日，貝殼旗下公司以 27300 元 / 平方米的樓板價競得金融城三期地塊，彼時已刷新成都宅地單價紀錄，而如今建發國際在該區域獲取地塊的樓板價半年內上漲超 50%。

　　對此，林偉國解釋稱，貝殼拿地時正值成都房地產市場的低谷時期，而當前公司獲取項目時，成都市場已恢復到正常狀態。公司在拿地前進行了充分的市場調研，并非盲目決策。建發國際集團行政總裁田美坦在業績會上也對當前市場形勢進行了分析。他指出，整體來看，改善性需求在當前市場中得到了釋放。今年以來，一線和強二線城市的房地產市場有所企穩，量價關系得到了一定程度的修復，這也使得核心城市核心地段的土地競爭異常激烈，成交溢價較高。同時，田美坦也坦言，目前市場分化加劇的態勢愈發明顯。一線、強二線城市市場表現較好，但部分三四線城市或者二線城市的郊區項目，市場企穩態勢并不明顯。建發國際集團在獲取項目時，始終將安全和現金流放在首位，在堅持流動性優先的前提下進行項目獲取。

　　田美坦還提到，當前各地方政府在供地策略上有所調整。由于位置較差的地塊市場需求不高，難以售出，政府更加注重核心區優質地塊的供給。這些優質地塊抵抗市場風險的能力較強，自然會吸引眾多開發商參與競爭，進而導致溢價率較高。

　　高溢價拿地與業績的關聯

　　高溢價拿地的背后，建發國際集團的銷售業績卻呈現出近年來的最低谷。回顧 2021 年至 2024 年，建發國際集團的權益銷售額分別為 1300.92 億元、1215.2 億元、1379.6 億元和 1033.6 億元，2024 年的權益銷售額相比 2023 年下降了 25%，成為最近四年的最低值。盡管面臨如此業績壓力，建發國際集團依然在業績溝通會上表達了增長的決心。董事會主席林偉國透露，盡管當前市場環境存在諸多不確定性，但公司還是希望在 2025 年能夠實現 1500 億元的銷售目標，較 2024 年的銷售額漲幅在 15% 左右。

　　在業績溝通會上，管理層也表示，預計 2025 年整個宏觀環境和行業環境相對穩定。基于此，建發國際集團結合自身的經營優勢，制定了 1500 億元的年度銷售目標。公司認為目前的管理架構和組織架構足以支撐在各個城市的深耕以及業績的規模增長。在外部環境能夠提供正常支撐的條件下，公司經營團隊將保持進取狀態，努力促進公司的持續增長和發展。

　　從建發國際集團的投資拿地策略來看，其由總部整體把控公司的投資節奏、拿地規模及拿地決策。這種模式極大程度地防止了投資出現偏離的風險，保持了較好的投資紀律性，也確保了公司土地儲備的質量。同時，建發國際始終堅持以改善型產品定位，實施高能級城市深耕戰略，集中資源投資布局核心一二線及供需健康的城市，在維持現金流健康的情況下，尋求合理的土地儲備及利潤目標。

　　在產品打造方面，建發國際深耕新中式產品領域，目前已打造了王府中式、禪境中式、盛世唐風、風雅宋韻、詩意東方及海派東方六種新中式產品風格。其產品融合了中國傳統文化理念與現代人的居住需求，獲得了客戶的高度認可與贊譽。例如，“詩意東方” 從古詩詞中汲取靈感，通過新材料與新工藝實現傳統美學的現代表達;“海派東方” 則融合海派藝術與中式底蘊，運用掐絲琺瑯、螺鈿、漆線雕等非遺工藝，結合巴西金、藍翡翠等名貴石材，打造出兼具藝術價值與耐久性的建筑細節。這種文化基因的植入，使建發國際在同質化競爭中脫穎而出，成為行業公認的 “新中式標桿”。旗下的建發物業也以卓越服務，秉持 “客戶至上” 的服務理念，以 “鉆石標準” 為準則，為業主提供全方位、高品質的服務，從日常社區維護、安全保障到貼心生活服務、文化活動組織等，為 “好房子” 賦予了更深層次的價值。

　　然而，在當前市場環境下，高溢價獲取的地塊能否助力建發國際集團實現銷售目標，提升市場份額，仍有待市場的檢驗。一方面，核心城市核心地段的優質地塊具備一定的市場抗風險能力和潛在的市場需求;另一方面，過高的地價成本也對公司的產品定價、銷售策略以及利潤空間提出了更高的挑戰。建發國際集團需要在產品打造、市場營銷以及成本控制等方面協同發力，才能在激烈的市場競爭中實現既定的銷售目標，保持公司的持續穩健發展。