深圳兩大銷冠盤火出圈！中洲迎璽二期預計本周四取證 珈譽府2區周六選房

　　周末這兩大新盤火出圈了！看房人群人滿為患，樣板間被擠得水泄不通。他們分別是龍華的銷冠盤中洲迎璽二期周六樣開，預計本周四拿證，以及寶安的銷冠珈譽府2區加推新品，周六直接選房。即便是暴雨天氣，也擋不住購房者的熱情。

　　中洲迎璽二期價格和折扣已對外曝光，開盤費一次性87折，準簽86折，一次性85折，折后均價約6.2萬左右，折后約5.6萬起，與一期基本持平，北站的最具性價比的新盤。

　　開年來一只賣的很好，5月密集新政之后，更是獲得一塌糊涂，一期快速去化，現在已經是清盤階段，對比北站周邊新盤，中洲迎璽花園優勢突出，大花園大社區、超寬樓間距且車位比充足。

　　珈譽府寶安的超級網紅大盤，在保障房事件告一段落后，以及搭乘政策利好，順勢加推2棟1單元，76平3房折后僅365萬起、首付2成僅約73萬即可上車，折后均價約5.08萬，本次推出的都是上批賣的較好的爆款戶型，約88%的超高使用率，以及人性化的設計，吸引了不少剛需前來搶購。

　　珈譽府自開賣以來就是寶安的大熱門新盤，主要亮點是11號線地鐵站+超大型商業+深外寶安學區+超級大盤，這幾點基本可以算是沙井的頂配，所以熱度一直很高。

　　珈譽府2區位于綜合體的中間位置，相比1區更貼近11號塘尾地鐵站和灣區壹方商業，下了樓就是深外寶安南校區，產品本次也做了全新升級，戶型更實在了，使用率依舊達到片區最高標準。

　　中洲迎璽二期簡介

　　項目點評

　　優點：

　　1、靠近深圳北站，交通有很大優勢，集高鐵站和3條地鐵線，又是深圳中心位置，基本是去哪個區都方便。

　　2、共享華潤的綠芯公園和約13萬㎡萬象系商業，華潤運營商業的經驗未來肯定是個網紅打卡地。

　　3、占地面積約7.7萬㎡，有更好的采光，更大的花園，更寬闊的運動場所。

　　4、只有住宅，沒有保障房和回遷房，居住體驗更加純粹。

　　5、4.24低容積率住宅，2梯4戶/3梯4戶/3梯3戶，沒有等電梯的煩惱。

　　6、北站中綜合素質最好的新盤，當前折扣價格很有優勢，性價比很高。

　　不足：

　　1.北站產業導入一般，規劃周期長，目前周邊都在開發，三五年后配套才會比較成熟。

　　2.高峰期在龍華片區進關還是會比較擁擠。

　　3、學校辦學水平比較一般，且周邊學區較緊張。

　　4、地是92年批的，現在只有39年產權，續期流程并不復雜，就是二手交易貸款有影響。

　　5、戶型使用率一般，產品設計中規中矩。產權問題讓很多購房者有所顧慮，首先產權可以續期，不會隨便沒收，貸款銀行按照建筑時間可以貸款55年，房子是2023年建的，即便20年后也還可以貸款30年，實際上的影響沒那么大，只是買家會對不確定下意識擔憂。

　　最后說下買房建議。

　　自住層面，這個盤沒啥問題，靠近北站樞紐，地鐵去哪都方便，高鐵通往全國各地，但有保持適度距離，免受噪音打擾，配套方面未來享有華潤商業和綠芯公園，目前在如火如荼建設中，相信不久就能面世，項目自身是大社區大花園，無回遷無保障，舒適度拉滿，戶型多樣能滿足不用人群需求，最后價格是必殺技，性價比杠杠的。

　　投資層面，目前價格處于最低位置，北站片區可以說是整個龍華最具前景和概念的區域，中央商務區建設也在穩步推進中，這幾年也加快補齊配套的短板，小區自住舒適、區域發展潛力大、價格有優勢，未來投資回報率可以期待。

　　周邊房價

　　目前北站周邊的新盤有中海瓏悅理和超核紫云府，備案均價7.24萬，折后均價6.5萬左右。

　　紫云府主推82-93㎡3-4房，賣了6成左右，還算可以。中海瓏悅理主力面積約88-129㎡，目前去化一般。

　　中洲迎璽花園折后均價6.15萬，總價最低約570萬能買到96平3房，二期價格預計和一期差不多，產品方面也相比周邊競品更有吸引力，性價比和產品力兼具。

　　二手房小區主要集中在深圳北站的西南角，成交價格在7萬以上。

　　龍悅居主要是小戶型，最近成交基本在6-6.5萬之間，由于此前是安居房，品質和產品上差異大，因此價格不好直接對標。

　　圣莫麗斯、熙園山院都是大戶型，目前購入的價格也要7-8萬/㎡；而萊蒙水榭山的定位比前面兩個還要高，背山看水近公園的別墅區，最低購入的門檻價也要去到13萬+。

　　中洲迎璽地處北站核心，軌外道交通便利，周邊配套成熟，深外龍華學校加持，且是北站較為難得的純粹大社區，綜合素質比較硬。

　　但由于產權年限的短板，因此價格上再做讓步，將北站價格打到了6萬左右，價格有很大的優勢，因此這個盤不失為中部剛需偏改善的絕佳標的。

　　中洲迎璽二期的戶型面積為92-166㎡三至四房，具體面積段為，92-95-97平3房2衛，114-115-120平4房2衛，131-136-140-141-166平闊綽4房2衛。整體戶型比較方正，多為南向和南北通透，通風采光好，得房率較高。

　　珈譽府2區新品簡介

　　項目點評

　　優勢：

　　1、超大型城市綜合體，配套50萬平灣區壹方非常值得期待，能帶來人流人氣，提升物業知名度；

　　2、靠近11號快線塘尾站，輕松去往南山福田各大CBD，通勤便利；

　　3、深外寶安南校區名校分校就在家門口，學位比較穩定；

　　4、鴻榮源品牌物業開發，業內口碑較好，品質和交樓有保障；

　　5、小區內部沒回遷和保障房，居住環境純粹。

　　6、折后均價約5.1萬，總價僅365萬起3房，性價比很高；

　　不足：

　　1、項目體量大，密度高，居住體驗感較差，內部易擁堵；

　　2、周邊有些農民房和舊改項目，后期面臨噪聲和粉塵影響；

　　3、去到福田以東位置有點距離，商業運營起來后，堵車無可避免；

　　4、沙井版塊發展需要一定的周期。

　　但綜合來說，這個項目的優點是遠高于缺點的，11號線地鐵口物業+名校光環+深圳TOP3的巨無霸商業，推的量非常大，價格也有很大驚喜，在深圳總價350-500萬左右預算里面，基本算是優先選項了。

　　周邊房價

　　此前1區和2區首批開盤折扣均價約5.08萬，備案均價5.5萬/㎡，周邊萬豐海岸城最近一期開盤折后均價5.33萬/㎡，項目一路之隔的華強城市花園一期二手房指導價5.27萬/㎡，對比之下珈譽府2區還是有很大性價比，地鐵口、名校學區和大型商業，三寶集齊。

　　選房攻略

　　項目本次2棟1單元共298套，貨量非常少，同時占有極佳朝向和內部園林景觀資源，都是爆款戶型。

　　產品涵蓋了火爆熱銷的超高性價比的76m23房上車戶型、南向看園林的低門檻85㎡3房2衛、占有極佳園林景觀的大尺度舒居94㎡3房2衛、87㎡稀缺橫廳獨門獨戶王炸3+1戶型。

　　總價段從3房1衛的365萬起步，到4房2衛445萬起步。整體選擇更多，價格沒差很多，大家都是明白人，應該知道怎么選。