深圳深高北唯一待售新盤端午到訪1500+人！深業上城學府將推324套住宅

　　據最新消息，深高北學區唯一待售新盤深業上城學府端午期間現場人流洶涌，看房人群大排長龍，據官方海報顯示到訪1500+人次。

　　項目將推出可售住宅324套，套數很少，面積約80-142㎡3-4房，毛坯限價8.05萬/㎡，車位比1:1，7-8月左右開盤入市，目前已開放展廳和樣板房。

　　按照目前限價盤的規律看，總價預計600萬左右起步，低樓層的應該也有5字頭起步，就可以買上深高北3房，按照新政最低2成首付僅約120萬左右，月供約2萬。

　　項目離深高北非常近，出門過條馬路就能到學校，距離北站地鐵站約500多米，北站樞紐+深高北名校的優勢加持，因此關注度非常高，絕大部分戶型朝南，自住舒服。

　　一共推出324套，建面約80-142㎡3-4房戶型，絕大部分戶型朝南。

　　1棟一單位是80-99㎡戶型，1棟二單元是119-142㎡戶型。

　　大部分視野暫時比較開闊、沒有太多遮擋的的戶型，主要來自1棟1單元西南朝向80㎡和99㎡的戶型；以及西南朝向或東南朝向的119㎡和142㎡戶型。

　　周邊房價

　　項目最大的賣點是位于名校深高北學區范圍內（距離約200米），學區內的新盤在淡市中開盤均取得很好的成績。

　　2022年6月，旁邊的中海學仕里開盤，備案均價8.19萬，在天鐵噪音+新區大道主干道噪音+緊鄰城中村的不利因素影響之下，去化率也達到了88%。

　　23年11月，同樣帶深高北學位的眾福紅山印開盤，均價7.88萬，總價578萬起，雖然項目屬于小開發商，又是單體獨棟設計，依然能勁銷151套，去化率82%，也是近期龍華銷售情況最好的樓盤。

　　項目所在的深高北學區，也是整個龍華房價最高的片區，也是整個龍華最熱門的置業圣地，如項目西側的金亨利瑜璟苑目前掛盤均價12-16.3萬不等，今年成交的3套88-94㎡房源，均價在13萬出頭，高峰期曾達到15萬+，是龍華二手房市場的天花板。

　　深業上城學府限價8.05萬/㎡，算上裝修大概在8.5萬/㎡左右，距離深圳北站很近，又在深高北名校學區內，因此對比周邊二手房，還是存在比較大的套利空間。

　　近年來片區內鮮有新盤入市，所以這個新增供應宅地的一舉一動備受關注，雖然限價略有上漲，但是與周邊二手對比之下倒掛價差優勢仍舊明顯，無疑是下一個預定的打新王炸盤。

　　項目點評

　　優勢：

　　1、深高北名校學區范圍內，與擴建校區僅一路之隔，距離老校區也不遠，學區屬性比較強；

　　2、位于最具前瞻性“北站國際商務區”，未來將建成現代化的商務圈，有強勁的產業支柱輻射；

　　3、全配套配齊，北站有華潤商業和綠芯公園，紅山配套層級及豐富程度較高；

　　4、深圳地理中心位置，靠近北站樞紐，能暢享4/5/6三條地鐵線路和高鐵站，去哪都便利；

　　5、層高3.1米，小高層大戶型那棟居住舒適度更好。

　　不足：

　　1、小區地塊不大，園林也小，居住體驗感一般；

　　2、小區內有商業性質酒店，不夠純粹；

　　3、戶型落位布局+周邊寫字樓，存在遮擋和對視的問題，對住家氛圍有一定影響；

　　項目優缺明顯，但是北站樞紐的概念和深高北名校學區加持，能掩蓋其體量小，業態復雜不純粹的問題。

　　自住層面：上學無憂，能上深高北名校，且就在家門口，單憑學位優勢就能勝出，在龍華-紅山很難找到這樣的盤。交通便捷，離北站在可接受的步行范圍內，3條地鐵線加高鐵，幾乎可以貫通整個深圳市；配套齊全，幾百米就能享受到紅山多樣化的商業和文娛配套，還有北站的綠芯公園和華潤商業火熱建設中，雖然社區和花園小，有酒店會對居家氛圍有影響，但整體瑕不掩瑜，自住沒大問題。

　　投資層面，龍華北站作為國際商務區，是最有發展潛力和投資概念的區域，目前北站的住宅和商業配套也再補齊，只是深圳整體建設進度都有放緩，北站當然也不能奢望有多快，但北站作為舉全區之力重點建設的區域，好處肯定最先給到，因此投資安全墊也挺高。

　　項目資料

　　項目位于龍華區民塘路與白松三路交匯處西南側，距離深圳北站約350米，地鐵站約500多米，附近是前年入市的中海學仕里。

　　2023年6月30日，開拍3分鐘被深業置地以底價14.41億元斬獲，限價8.05萬/㎡，比前年同為深高北學區房的中海學仕里7.8萬限價漲了2050元/㎡。

　　西面為在建的深高北新校區，北面是華僑城北站壹號、金亨利都薈首府，東面則有鴻榮源北站商業中心、天俊公寓等商辦產品。

　　深業上城學府宗地總面積10118.41㎡，建筑面積72850㎡，住宅建面約33550㎡，規定容積率≤7.2，停車位370輛。

　　另外還會建設37130㎡的酒店，要求也非常高：四星級及以上；需引入旗下一線奢華品牌，且需是深圳“首店”，這也將成為龍華首家4星級酒店。

　　項目體量不大，占地面積1萬平，由兩棟住宅、一棟酒店組成，基本沒有花園。

　　其中住宅一單元高層3T6戶全三房戶型，設計比較剛需；住宅二單元則是3T4戶的小高層，低密度全四房戶型。

　　深圳北站片區住宅供應加大，相關的配套也在加速建設，比如龍華版華潤萬象城，超核綠芯公園，以及新增學位數量，未來這個片區會更宜居，再加上是龍華產業重點建設片區，未來價值說不定會超過紅山。

　　北站超核綠芯

　　教育配套

　　下樓即是深高北擴建校區，距離深高北原校區約500米步行距離，「深業上城學府」均在學區覆蓋范圍之內。（最終入學政策以報名當年龍華區教育局的公示為準）

　　去年初深高北啟動了擴建工程，新增45個班2100個初中學位，以后，老校區將作為小學部，新校區作為初中部使用。

　　深業上城學府僅一路之隔且學位充足，幾乎沒有劃出去的可能，而且在龍華區買房，未交房也可以申請學校，只需要網簽合同和不動產查詢單即可上學。

　　自深高北落地龍華以來，中考成績一直是龍華的top1，經過幾年的沉淀，現在更是已經躋身深圳市第一梯隊的優質學校。

　　連續五年打出高光戰績，23年550-580分數全區第一，22年深高北570分以上超100人，相較2021年翻番，可謂是遙遙領先。

　　交通配套

　　直線距離深圳北地鐵站約500多米，地鐵4/5/6號線直接在此接駁。通過4號線深圳北站向南20分鐘內可抵達福田中心區，或直接換乘地鐵5號線到南山、羅湖中心區。

　　另外向東步行10左右分鐘還有在建的27號線民寶站，軌道交通路網四通八達。

　　地處深圳中軸，臨近民塘路、留仙大道、新區大道，自駕出行各個片區比較便捷，到深圳北乘坐高鐵出行步行可達。

　　商業配套

　　項目毗鄰13萬平的龍華版萬象城（在建中），目前已經建成的大型商圈中，預定的超級網紅打卡地。

　　星河coco city距離項目約1.2公里，紅山6979、華南首家Costco、壹方里、龍華天虹距離約在2公里左右。

　　周邊的商業都在北站和紅山兩個地鐵站，步行或者搭乘一個地鐵站就能抵達，出門消費娛樂都很便利。

　　休閑配套

　　附近有16萬㎡綠芯公園、北站中心公園，都是比較大型的公園，尤其是超核綠芯公園，將建設公園+探索館+大劇院+科創中心，建成后將是三星級綠色建筑，預期于2027年建成。

　　另外，周邊還有深圳市文化館新館（建設中）、深圳市美術館（在建）、深圳市第二圖書館（在建），演藝館、展覽館、簡上體育綜合體等人文配套設施已投入使用。

　　區域價值

　　龍華此前一直被吐槽為福田的睡城，其實這也沒什么，只要距離足夠近，城市配套夠成熟，睡城也能睡出價值。

　　比如紅山，此前一直是龍華最熱門的買房片區，城市面貌嶄新、新房次新房居多，規劃整齊有秩序，商業、學校、地鐵等一應俱全，是非常宜居的純住區。

　　所以新盤供應一直往這提供，但是去年開始北站開始加快住宅和商業用地的供應，再次將民眾的目光聚焦到這，華潤超核中心超級綜合體的面世，也讓人看到“宇宙中心”未來價值的希望。

　　深業上城學府所處的北站樞紐片區，屬于龍華正逐步構建的“一圈一區三廊”空間格局中的“深圳中央活力區”范圍。

　　依托龍華納入都市核心區契機，北站片區將建成國際商務區，中心老城區將建成市級核心商圈，梅林關片區將建成南部門戶樞紐，合力打造國際總部基地、大灣區現代服務業擴大開放實驗區，形成集商業商務、文化時尚、休閑娛樂、 高端居住于一體的深圳最具都市活力的區域之一。

　　此外，項目緊靠北站商務中心和紅山中央商務區，既有總部商務又有宜居配套。

　　北站商務中心規劃約60棟商務辦公樓、約5-7個城市商業綜合體、約6-9個四星級及以上酒店，計劃引進20-30家大型總部企業及上市公司，還有6至9家四星級以上酒店，集聚25萬商務精英，將打造城市會客廳。

　　整體看，北站片區整體發展是比較完善的，項目周邊除了北站四周還有一些待開發空地外，基本以成熟商品建筑/住宅為主，城中村也有，只不過分布較少，且規模相對較小，所以項目周邊城市更新少。

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