純南向雙拼板樓，北望花園！廣州琶洲南TOD二期樓王新品馬上加推

　　海珠新盤都是狠角色。

　　前兩天才聊過“加推王”中海大境（傳送門），加推次數和頻率讓其他盤望塵莫及。

　　不過若論銷售額，琶洲南TOD才是當之無愧的“頂流”。

　　截至6月15日，琶洲南TOD賣了43.7億，全市第一。

　　其實，琶洲南TOD的推貨也很猛，距離上一次加推還不到一個月，現在它又準備推新了。

　　這次是月底推二期22#、23#。

　　剛好有粉絲對新貨有興趣，那今天就來聊聊粉絲提出的幾個問題：

　　1、新樓棟視野怎樣？

　　2、噪音影響大不大？

　　3、價格，以及如何選籌。

　　樓王位置，北望花園，南向視野開闊

　　琶洲南TOD二期貨量不多，只有8棟住宅，目前已推售了17#-21#，這次加推的22#、23#。

　　22#、23#是二期的樓王單位，純南向雙拼板樓。

　　得益于旁邊樓棟均不太高，樓間距適中，南側無高樓，西側辦公樓距離較遠，加上自身一字南向板樓，22#、23#通風無憂，日照也是完全沒問題。

　　從下圖的日照模擬來看，22#和23#低層的日照時長都有3-4小時，高層達6-7小時。（指有效日照）

冬至日琶洲南TOD二期整體日照效果模擬，7:00-19:00

　　景觀視野也是沒有雷點，北邊是中央園林，南望規劃商業體以及綠地，商業體和東南側的幼兒園規劃層高不超過3層，對住宅樓的視野基本沒有威脅。

　　噪音干擾方面，22#、23#與東側的華快直線距離超300米，與西側的規劃路超200米，基本不會有太大噪音。

　　不敢說完全沒有噪聲，但是只要不是拿安靜來宣傳，那就不算什么問題。

　　珠江新城的夠高端吧，匯悅臺也是緊挨主干道臨江大道啊。

　　區位好+配套全+地鐵+九年一貫制學校+大花園+好戶型，琶洲南TOD無疑就是整個琶洲的最強樓盤。

　　確實會有部分樓棟和戶型吵，在高端改善的底盤之上，只要價格合適，那就OK。

　　回到即將加推的22#、23#，作為全盤的樓王，小K認為還是相當值得的，尤其是大戶型產品。

　　兩個戶型，該怎么選？

　　那么，再來看看這兩個樓棟的戶型。

　　兩梯兩戶的板樓，雙梯入戶，獨立電梯間，23#左側是279平，右側是225平，22#則相反。

　　225平是四房三衛雙主套的布局，戶型方正，設計了南北對流雙陽臺、獨立工人房。

　　長邊廚房可以增加很多收納空間，也可以靈活設計操作臺的長度。

　　工人房與臥室分屬不同方位，主仆動線分離，保護雇主隱私。

　　279平同樣是四房三衛雙主套的布局，在225平的基礎上拓寬了創意空間，主臥增加了270度景觀飄窗，奢華感大幅提升。

　　價格小K打聽到了，琶洲南TOD二期月底加推22#、23#樓大王平層，總價3000-4000萬。

　　如果看中279平戶型，23#高層＞23#中層＞23#低層＞22#高層＞22#中低層。

　　因為23#遠離華快，噪音干擾小，視野、采光都是這一批產品里面最好的。

　　如果要買225平，次序則是23#高層＞22#高層＞23#中層＞22#中層＞23#和22#低層，原因基本同上，不過22#和23#的225平挨著的，差別不算太大。

　　3000萬豪宅，還能買哪里？

　　如果琶洲南TOD二期這次加推的產品不合適，那還有哪里的同價位項目值得買呢？

　　同價位可選的項目其實不多了，基本就是金融城，或者珠江新城。

　　金融城，建設速度跟琶洲還有不小差距，周邊城市界面也有待改善。

　　整體來看，一手房可以跟琶洲南TOD對標的產品很少。

　　按總價段來說，琶洲南TOD這次要推的22#、23#總價3000-4000萬。

　　真要對標的話，保利華創都薈天珺的253平倒是可以比一比。

　　這個戶型處于項目中央的樓王位置，純南向，專屬電梯和獨立電梯廳，四房兩衛，超大主臥套房，餐廚一體，生活陽臺的位置有一點“若即若離”，實用性還可以。

　　保利華創都薈天珺位于金融城板塊，天河公園西側約1公里，城市界面一般，優點是離珠城很近。

　　3000萬以上的豪宅買二手房倒是有不少選擇，有保利天悅的197平和252平、中海花城灣的152平和176平、嘉裕公館的151平和200平。

　　不過，目前保利天悅、中海花城灣、嘉裕公館，性價比還是偏低。

　　如果是選四房戶型，嘉裕公館的200平的價格是最接近一手房的，但是西北向、3梯4戶這兩點對比新房就不太劃算了。

　　總建面最接近的是保利天悅的252平，因為更靠近廣交會展館加上北向望江，保利天悅總價會略高于在售新房。

　　最后，透露個新消息：就在本月下旬，琶洲南TOD二期將會開放新的創意展板房，其中就有279平和196平戶型！