天津二手房持續放量！5月全市成交13463套，“老破小”占多數

　　太魔幻了。

　　當下整體市場，別看還不怎么景氣，但老破小卻“牛”了起來。

　　關鍵還不是一城個例。

　　全國多地，特別是核心一二線城市，都出現了老破小走量加速的情況。

　　連成交周期也明顯縮短了。

　　杭州在全面取消限購后，“老破小”的日均成交量同比增長38%。有的小區掛牌均價甚至突漲3000元/平米。

　　廣州中心區樓齡20年以上的二手房源，成交周期變短。不少房源在掛牌一天內“秒售”。

　　成都錦江區某小區僅5月就成交了7套，其中6套的成交周期均在一個月以內。

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　　天津的二手房也在持續放量。

　　最新5月數據，全市又簽約了13463套，是新房的2.1倍。

　　其中大部分都是老破小。

　　這是為什么呢？

　　為什么昔日百般被嫌棄的老破小，如今反成了“香餑餑”？

　　原因無他，價格跌到位了！

　　你能想象，現在在上海中環以內，150萬能買個老破小嗎？

　　北京過去半年多老破小很多都跌了30%。

　　天津超跌現象就更多了。

　　以天拖為例，次新房大多價跌20%多，但不少老破小的價格跌幅則已經超過40%。

　　比如天房天拖秋澤園，2016年的小區。

　　高點時賣到過44581元/平米。

　　現在最新成交的一套，單價33622元/平米。

　　較高點時跌了24.5%。

　　江坪園高點時賣到過4萬8，現如今成交價3萬7，跌幅約23%。

　　再看老破小。

　　華寧南里房齡已超40年，最新成交的一套，成交價為15663元/平米。

　　差不多比高點時跌了55%-65%。

　　昌寧南里原來高點時賣3萬多，甚至4萬。

　　現在最新成交的一套，18918元/平。

　　較高點價跌了54%。

　　另有一位讀者，最新新賣了一套金冠里的老破小，之前高點時能賣170萬，現在只賣了107萬。跌了37%。

　　現在，南開河西私產老破小的門檻，基本已降到60多萬；河東紅橋河北最低30多萬。

　　可見，不是新房買不起，而是老破小更有性價比。

　　還有一點，租金回報率高！

　　天津全市平均租金回報率是2%左右。

　　而老破小的租金回報率差不多能到2.5%左右。有些老破小甚至能超過3%。

　　我們有位讀者，他有套河北區的老破小，總價能賣到55萬，現在租金一年2萬左右。

　　算下來租金回報率約為3.6%。

　　都比有的理財收益高了。

　　不止這些，老破小還有確定性的學區，而且地段上也有優勢，都是城市核心地段。

　　重新裝修下，簡直太可了。

　　主打一個“外面老破舊，關我里面什么事情”！

　　要知道，現在時代已經不同了，現在年輕人的消費觀念也跟80后70后不一樣了。

　　加之環城建設跟不上。

　　原來是剛需往外走，現在則成了剛需往里走。

　　那么，買老破小需要注意什么呢？

　　坦白說，老破小的價格很“混亂”。雖然現在跌出了超高性價比，但每套的價格并不盡相同。

　　除卻學區差異外，樓層、產權、朝向等都會影響價格。

　　比如景興西里，河西的熱門小區，8層到頂的老破小，頂樓私產獨單，成交價基本在125-135萬左右；

　　而三四層，同樣戶型，基本能賣到140-150萬左右。

　　這就是樓層不同而導致的價差。

　　尤其老破小，普遍都沒有電梯，所以樓層價差特別明顯。

　　頂樓一般會比正常樓層價格低20-30%左右。

　　包括產權不同，價格也會不同。

　　很多外地人可能不太清楚，天津市區的老破小并不完全都是私產房。

　　還有公產、企業產，不能貸款，只能全款購買。

　　而且對戶口還有要求，外地戶口以及集體戶口買不了企業產。

　　公產還有直管公產和托管公產之分。

　　其中直管公產能買產權，所以價格與私產房不會相差很大，大致10%左右。

　　但企業產基本都不能買產權。

　　所以售價會比市面上的私產便宜很多。

　　基本能比私產差出30%以上，甚至能到一半。

　　而且在貸款方面，房齡太老的也會有限制。銀行會根據評估報告來核算房子年限。

　　一般房齡40年以上的不好貸。

　　不過在實際操作過程，基本80年代的房子問題都不大。

　　有個不成文規定是三四層到頂的這種小區基本上不給貸，因為房齡實在太老了。

　　此外，大多數老破小在交易時還需多交一個點稅。

　　因為很多90年之前蓋的房子，都是劃撥用地。所以在出售轉讓時需要補繳土地出讓金。

　　整體看，現在老破小的優勢在放大。

　　位置好，有性價比。

　　租金回報率也上來了，不用那么恐慌性拋掉了。

　　再加上，南開河西都已經收緊小學轉學和初中入學政策，這就相當于變相鎖房5-8年。

　　它會把老破小的供應慢慢降下來。

　　可能有人會擔心，若老破小老成危房，怎么辦？

　　實際上若成了危房，反而是個好事。可以獲得政府原地重建了。

　　像保山南里、嫩江路小區……就是原地重建的。

　　如果老破小真跌到了地段價值，跟新出讓地塊地價一個價了。

　　比如樓面價賣2萬，老破小房子售價2萬。

　　那就更不用擔心。

　　低價就是王道。

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