蘇州青劍湖神盤建屋天著二手房價格倒掛2字頭 小戶型成交為主

　　今年的園區(qū)，純新盤確實比較少，目前只有雙湖地塊和青劍湖地塊規(guī)劃出爐了！

　　其中比較引人關(guān)注的是青劍湖地塊，一方面，板塊內(nèi)新地塊真的很少了，慢慢新房可能會絕跡，另一方面，對比現(xiàn)在園區(qū)的房價，青劍湖3.6W的新房備案均價還算是比較親民的！

　　不過預算有限的話，其實青劍湖次新房也會是不錯的選擇，板塊內(nèi)的神盤之一——建屋天著今年二手房價格已經(jīng)來到了2字頭，神盤建屋天著到底有多珍貴？二手房值不值考慮？我們一起來看看吧！

　　拿地18年 別墅+小高層

　　建屋天著，位于工業(yè)園區(qū)夷浜路88號，屬于青劍湖板塊，該項目是建屋在2006年競得的蘇園土掛(2009)05號地塊，成交樓面價2684元/平。

　　建屋天著項目分為南北兩個地塊，南面地塊全部打造為別墅，北區(qū)為別墅+小高層產(chǎn)品，我們重點來看看北區(qū)小高層的情況。

　　需要說明的是，雖然地塊是2009年成交的，但是建屋天著的小高層最早的開盤時間在2017年。

　　根據(jù)蘇州商品房銷售管理系統(tǒng)來看：

　　2017年5月2日，小高層房源首次取證，共計348套；

　　2018年3月21日，384套小高層再次取證；

　　2020年6月29日，最后268套小高層房源搖號開盤；

　　2022年，3月25日，最后181套別墅房源搖號開盤；

　　目前建屋天著所有小高層房源已經(jīng)全部售完，但由于前兩批房源交房時間在2018年下半年，所以大部分房源即將 滿5年。

　　小區(qū)詳情

　　小區(qū)地址：工業(yè)園區(qū)青劍湖夷浜路88號

　　開發(fā)商：建屋

　　所屬區(qū)域：園區(qū) 青劍湖

　　建筑類型：聯(lián)排別墅30棟，16棟小高層

　　裝修情況：精裝修

　　規(guī)劃戶數(shù)：1000戶（小高層）

　　容積率：1.43

　　綠化率：45%

　　物業(yè)公司：華新物業(yè)

　　物 業(yè) 費：2.86月元/平

　　建屋天著主入口位于夷浜路，在小區(qū)的門口有景觀小品，打理的還是較為不錯的。

　　小區(qū)圍擋前，種植了不少綠化。外立面用的材料是涂料，盡管已交付一段時間了，但是看上去還是比較新的，整體來說，從外立面上來看，小區(qū)的質(zhì)感還是較為不錯的。

　　但在實探的時候發(fā)現(xiàn)部分樓幢東側(cè)外立面的墻體上，還是有起鼓的地方，購房者可注意一下。

　　小區(qū)整體的綠化景觀和小品還是做得不錯的，在二區(qū)小高層部分，有多個景觀組團。

　　不過小區(qū)不是完全的人車分流的社區(qū)，地面上還是有車輛行駛以及有訪客停車位的設置。

　　位置不錯 但缺點也有

　　建屋天著位于青劍湖板塊的東北片區(qū)，整體來看周邊界面還是比較成熟的。

　　先看一下項目的周邊界面：

　　東側(cè)：工業(yè)園區(qū)偉才厚永幼兒園；

　　南側(cè)：社區(qū)天著（別墅）、朗詩未來街區(qū)；

　　西側(cè)：金輝優(yōu)步花園、園區(qū)第三實驗小學；

　　北側(cè)：中環(huán)北線

　　而從整個片區(qū)來看，建屋天著的優(yōu)缺點也是比較明顯的：

　　1.距離學校近，星字頭學區(qū)可嗎？

　　根據(jù)2024年蘇州工業(yè)園區(qū)施教區(qū)劃分來看，建屋天著目前的對口學區(qū)是星澄學校，該學校在其東側(cè)600-700米，該學校為九年制學校，涵蓋小學和初中。

　　幼兒園上，項目附近也是比較多的，周邊有翡翠幼兒園、青澄幼兒園、偉才厚幼兒園。

　　2.配套基本全部在線，自駕方便

　　建屋天著周邊生活配套上也是比較齊全的，距離項目最近的是科技城鄰里中心，日常生活基本可以滿足。

　　小區(qū)距離星湖天街1.3公里，這也是青劍湖最大的商業(yè)體了。

　　交通上，目前還是主要依賴自駕和公交出行，自駕上，有中環(huán)北線，可前往相城區(qū)和園區(qū)，通過中環(huán)東線，去往湖東還是比較方便的。通過婁江快速路也能前往古城區(qū)。

　　3.噪音影響大 軌交匱乏

　　建屋天著最為人所詬病的就是項目北面的中環(huán)北線，雖然方便了日常的出行，但是噪音影響也是比較明顯的，尤其是靠北面的樓幢，距離真的太近了。

　　雖然軌交3號線已經(jīng)開通了，但是青劍湖的軌交還是比較匱乏的，建屋天著距離最近的地鐵站是3號線雙馬街站，直線距離也有2.5公里左右。

　　小戶型成交為主

　　建屋天著的小高層主要還是以小戶型為主，整個小區(qū)的戶型建筑面積段在79-130平左右，但從成交來看，主要成交面積還是集中在100平以下。

　　來看看成交量最大的79平、88平和108平戶型。

　　建筑面積約79平 小兩房

　　這一戶型設計為2房廳1衛(wèi)，是中間戶。整個戶型還是比較方正的，適合新婚家庭或三口之家。約三開間朝南，采光條件還是不錯的，廚房部分設計了一個儲藏室，收納功能比較強。

　　建筑面積約88平

　　建筑面積約88平的戶型有兩種，都是3房1衛(wèi)的房屋套型，從戶型設計來看，三開間朝南的戶型采光會跟好一點，但通透性上稍差點。兩個戶型差別不是很多，看個人愛好來選擇。

　　建筑面積約108平

　　建筑面積約108平戶型設計的也是3房1衛(wèi)，整個戶型比較狹長，只有兩開間朝南，戶型利用率比較高，沒有什么浪費空間，但是功能性上還是比較欠缺的。

　　已經(jīng)到了2字頭

　　現(xiàn)在來看一下天著湖韻花園的二手房成交情況。

　　根據(jù)蘇州貝殼數(shù)據(jù)顯示，自2019年開始，天著湖韻花園就陸續(xù)有二手房成交，至今，已有99套二手房成交。

　　其中，2023年天著湖韻花園二手住房共計成交38套；2022年天著湖韻花園二手住房共計成交28套；2021年天著湖韻花園二手住房共計成交13套；2020年天著湖韻花園二手住房共計成交6套；2019年天著湖韻花園二手房成交3套；

　　從目前來看，從2019年至2023年，2023年是天著湖韻花園是歷史成交最高峰。

　　今年以來，天著湖韻花園則已有19套二手房成交。

　　具體來看一下2023年和2022年天著湖韻花園成交的二手住房的具體情況。

　　2023年，天著湖韻花園共計成交了38套，月均成交約3套，套均成交面積99.38平，平均單套總價240元。

　　2022年，天著湖韻花園共計成交了28套，月均成交約2套，套均成交面積93.29平，平均單套總價277萬元。

　　在平均單套總價上，天著湖韻花園的價格呈現(xiàn)下降的趨勢。

　　根據(jù)蘇州貝殼信息顯示，在近90天，天著湖韻花園有12套成交，近30天帶看了469次。

　　整體來說，在近90天內(nèi)成交量還是表現(xiàn)的較為不錯的，有12套的二手住房成交。不過，其帶看次數(shù)熱度也還可以，日均帶看約16次。

　　目前，天著湖韻花園有117套掛牌在售，掛牌均價為29734元/平.

　　其掛牌量是真的比較大的，業(yè)主們都在積極的掛牌出手，對于買房人來說，選擇空間還是比較大的。

　　從成交均價上來看，從2021年至2023年，其成交均價都是持續(xù)下降。

　　2021年：33475元/平；

　　2022年：32453元/平；

　　2023年：29721元/平；

　　今年以來成交的19套二手住房的成交均價為24145元/平，低于2018交均價。

　　這也是自2018年以后首次跌出3字頭。

　　整體來看，建屋天著作為青劍湖板塊比較新的二手房，其社區(qū)品質(zhì)還是比較高，但是由于靠近高架，噪音影響也是有的，尤其是北面的樓幢，建議選擇時候要認真考察。

　　不過300萬以下的建屋天著性價比還是比較高的，裝修小戶對于首套也是比較適合入手，畢竟同板塊新房目前最小戶型都是110平了，板塊新房價格也基本維持在3.5W左右，起步價要高上許多。

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