以價換量趨勢下 上海萬源城二手房成交價竟逆勢回漲

　　寫在前面：最近的二手房成交，大家有關注過嗎？5.27新政之后，二手房成交量直線上升！新政前，日成交五六百；新政后，日成交八九百，交易中心也非常火爆，看起來二手房市場，因為新政，被盤活了。

　　但是獨家君也問了身邊正在賣房子的朋友，還有樓下的中介門店，均表示來看房的人確實變多了，但你要問價格有沒有回升，還沒到那份兒上！

　　這也是目前絕大多數二手房的現狀，依舊需要以價換量。

　　不過，有一個板塊的二手房是個例外，那就是閔行古美的萬源城，這個小區的二手房成交價似乎正在逆勢回漲。

　　Part.1

　　萬源城逸郡4月成交最多價格回升到2022年！

　　閔行古美，最具代表性的樓盤就是萬源城。

　　這個大型社區共有6個街坊，除了E1是動遷房外，逸郡、御溪、朗郡、尚郡、御璄均為商品住宅，交付多年。這也是中外環間，目前少有的二手房能上10萬+的小區。

　　5月數據尚未出爐，我們來看下萬源城4月的成交情況：

數據來源：中指研究院

　　萬源城4月份成交最多的是逸郡，成交均價最高的御溪的別墅，如果單從公寓角度來看，御璄是萬源城小區中價格最貴的。

　　御璄價格高是很好理解的，一方面是房齡新，另一方面產品幾乎全是200㎡以上的大戶型，是當時萬源城街區內唯一的精裝大平層（裝標據說1w/㎡，美諾10件套），層高3.6米，棟距高達50-80米，一戶人家至少配備2個車位，還有地上地下雙挑高大堂，定位相當高端。

　　萬源城E1、尚郡小戶型居多，比如那種90㎡3房偏剛需，相比之下，逸郡的產品就比較適合那些首次改善的購房者——3房在135-140㎡左右，剛好是普宅范圍內，而朗郡的3房超過144㎡稅費會更高，因此逸郡獨具競爭力。

　　還有個原因是逸郡本身的社區規劃，認可度相對更高，綠化率高，內部有下沉式球場，兒童樂園，整體保養得也很好，而朗郡的樓棟向西做了一定的轉向，不比朝向正南的逸郡。

　　眾所周知2022年二季度是次新二手房成交非常火熱、價格也很高的時期，逸郡目前最新的成交價已經回到了2022年的水平，至少明面上是這樣的。

　　當然了，一個樓盤的價格回來了并不代表大盤回來了，只能說有這樣的信號是好的，以點帶面，最終傳導至整個市場。另一方面，這樣的價格也說明了這里的購房者是認可萬源城的價值，看好板塊的前景，才會用一個外人眼里的“高價”置地此地。

　　Part.2

　　素質過硬的中環旁“六邊形戰士”高品質+大盤規劃+對口知名學區

　　萬源城抗跌回漲的原因很多。首先明確一點是，萬源城在下行周期中也是有跌的，只不過跌得不多而已，這其中固然有學區的支持，但并非是最主要的因素，供需、房齡和品質非常很關鍵。

　　萬源城位于上海市閔行區古美板塊，距離中環線不足700米、距離滬閔高價也僅有1500米，項目總用地面積約94.31萬方，總建筑面積高達130萬方，綠化率約50%，是上海“十·五”規劃中的大型重點住宅基地。

　　這個大型社區的區位交通是很占優勢的，離中環不遠，毗鄰徐匯、漕河涇、七寶，有產業、人口基礎；在整個大盤的開發途中，12號線通車（12號線是已通車軌交中的換乘王），進一步助推人口導入，為整個項目打下良好的基礎。

　　其次是大城配套，3條道路將萬源城劃分為6個方正的街區，各色配套設施，如賣場、商業街、酒店、學校、休閑中心等都囊括在項目之中，甚至還另辟蹊徑地打出“上海第一個以城市公園為主題的大規模社區”的概念，即社區中將建造一個占地達10公頃的地區級公園，另有2條天然水系、1條弧形景觀廊和3條綠軸將自然貫穿于6個街坊。

　　居住區級的公共設施主要設于A街區，包括大型商業中心、高星級標準酒店、文化體育設施；小區級公共設施主要包括設于萬源路南北兩端和位于D街區西南角的社區商業中心，F街區設有中小學校，C、E街區各設有一所幼兒園。據說城開拿地之后規劃了整整3年才開始建設，這樣的思路現在來看依舊不過時。

　　到目前為止，萬源城住宅均已開發完畢，12號線顧戴路路口的商辦地塊也已經建成運營，約8000㎡城開優享+商業中心，6棟總部獨棟、雙子塔地標寫字樓（A塔為甲級標準辦公樓，B塔為創意聯合辦公樓與酒店），旁邊還有10萬方左右的公園（面積相當于14個標準足球場的濕地公園）。

　　第三點就是學區，萬源城的對口學區實在太強了。

　　萬源城協和雙語學校是由小學、初中和美式高中組成的12年一貫制的民辦學校。小初目前有兩種班型：其中之一是地段招生，走公立體系，俗稱萬源班，只開設小學階段；另一種則為先鋒融合課程班，小初均有；公辦初中對口上海市實驗學校西校，連續五年閔行公辦第一！

　　換言之，這里的教育資源不僅僅只是滿足義務教育階段的基礎需求，還提供了體制內外兩種升學路徑。

　　綜合來看，萬源城的資源雖然不算頂級，但勝在各方面都相對均衡，大盤開發又比較注重配套和生態的平衡，城市界面相對較新，生活環境愜意。

　　Part.3

　　古美新房已斷供隔壁七寶今年預計僅有2盤上新

　　古美次新二手房如此給力，也直接傳到了新房市場。積分制之后，古美（及隔壁七寶）99%的新盤都是觸發積分、開盤售罄結束，出現過建發璟院二期83.4分這樣的高分！

　　嚴格意義上的古美路街道，已經沒有新房供應了，與之相鄰的七寶鎮只有2盤，分別是天安1號和中鐵華發古美閱華。

　　天安1號二期將于6月15日開盤，主力戶型建面約130-177㎡3-4房，均價9.2萬/㎡，也是一個類似于萬源城的大型社區，體量約60萬方，包含高檔住宅、商業、養老中心、幼兒園、體育中心等豐富業態。

　　古美閱華，則是距離古美很近的九星城內最后一個住宅項目，目前已經開放了位于七寶萬科的城市展廳！主力戶型建面約105-135㎡，地塊聯動價為8.55萬/㎡，裝修標準不低于3000元/㎡。