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    以價換量趨勢下 上海萬源城二手房成交價竟逆勢回漲

    2024-06-14 11:19來源:樓市獨家

      寫在前面:最近的二手房成交,大家有關注過嗎?5.27新政之后,二手房成交量直線上升!新政前,日成交五六百;新政后,日成交八九百,交易中心也非常火爆,看起來二手房市場,因為新政,被盤活了。

      但是獨家君也問了身邊正在賣房子的朋友,還有樓下的中介門店,均表示來看房的人確實變多了,但你要問價格有沒有回升,還沒到那份兒上!

      這也是目前絕大多數二手房的現狀,依舊需要以價換量。

      不過,有一個板塊的二手房是個例外,那就是閔行古美的萬源城,這個小區的二手房成交價似乎正在逆勢回漲。

      Part.1

      萬源城逸郡4月成交最多價格回升到2022年!

      閔行古美,最具代表性的樓盤就是萬源城。

      這個大型社區共有6個街坊,除了E1是動遷房外,逸郡、御溪、朗郡、尚郡、御璄均為商品住宅,交付多年。這也是中外環間,目前少有的二手房能上10萬+的小區。

      5月數據尚未出爐,我們來看下萬源城4月的成交情況:

    數據來源:中指研究院

      萬源城4月份成交最多的是逸郡,成交均價最高的御溪的別墅,如果單從公寓角度來看,御璄是萬源城小區中價格最貴的。

      御璄價格高是很好理解的,一方面是房齡新,另一方面產品幾乎全是200㎡以上的大戶型,是當時萬源城街區內唯一的精裝大平層(裝標據說1w/㎡,美諾10件套),層高3.6米,棟距高達50-80米,一戶人家至少配備2個車位,還有地上地下雙挑高大堂,定位相當高端。

      萬源城E1、尚郡小戶型居多,比如那種90㎡3房偏剛需,相比之下,逸郡的產品就比較適合那些首次改善的購房者——3房在135-140㎡左右,剛好是普宅范圍內,而朗郡的3房超過144㎡稅費會更高,因此逸郡獨具競爭力。

      還有個原因是逸郡本身的社區規劃,認可度相對更高,綠化率高,內部有下沉式球場,兒童樂園,整體保養得也很好,而朗郡的樓棟向西做了一定的轉向,不比朝向正南的逸郡。

      眾所周知2022年二季度是次新二手房成交非常火熱、價格也很高的時期,逸郡目前最新的成交價已經回到了2022年的水平,至少明面上是這樣的。

      當然了,一個樓盤的價格回來了并不代表大盤回來了,只能說有這樣的信號是好的,以點帶面,最終傳導至整個市場。另一方面,這樣的價格也說明了這里的購房者是認可萬源城的價值,看好板塊的前景,才會用一個外人眼里的“高價”置地此地。

      Part.2

      素質過硬的中環旁“六邊形戰士”高品質+大盤規劃+對口知名學區

      萬源城抗跌回漲的原因很多。首先明確一點是,萬源城在下行周期中也是有跌的,只不過跌得不多而已,這其中固然有學區的支持,但并非是最主要的因素,供需、房齡和品質非常很關鍵。

      萬源城位于上海市閔行區古美板塊,距離中環線不足700米、距離滬閔高價也僅有1500米,項目總用地面積約94.31萬方,總建筑面積高達130萬方,綠化率約50%,是上海“十·五”規劃中的大型重點住宅基地。

      這個大型社區的區位交通是很占優勢的,離中環不遠,毗鄰徐匯、漕河涇、七寶,有產業、人口基礎;在整個大盤的開發途中,12號線通車(12號線是已通車軌交中的換乘王),進一步助推人口導入,為整個項目打下良好的基礎。

      其次是大城配套,3條道路將萬源城劃分為6個方正的街區,各色配套設施,如賣場、商業街、酒店、學校、休閑中心等都囊括在項目之中,甚至還另辟蹊徑地打出“上海第一個以城市公園為主題的大規模社區”的概念,即社區中將建造一個占地達10公頃的地區級公園,另有2條天然水系、1條弧形景觀廊和3條綠軸將自然貫穿于6個街坊。

      居住區級的公共設施主要設于A街區,包括大型商業中心、高星級標準酒店、文化體育設施;小區級公共設施主要包括設于萬源路南北兩端和位于D街區西南角的社區商業中心,F街區設有中小學校,C、E街區各設有一所幼兒園。據說城開拿地之后規劃了整整3年才開始建設,這樣的思路現在來看依舊不過時。

      到目前為止,萬源城住宅均已開發完畢,12號線顧戴路路口的商辦地塊也已經建成運營,約8000㎡城開優享+商業中心,6棟總部獨棟、雙子塔地標寫字樓(A塔為甲級標準辦公樓,B塔為創意聯合辦公樓與酒店),旁邊還有10萬方左右的公園(面積相當于14個標準足球場的濕地公園)。

      第三點就是學區,萬源城的對口學區實在太強了。

      萬源城協和雙語學校是由小學、初中和美式高中組成的12年一貫制的民辦學校。小初目前有兩種班型:其中之一是地段招生,走公立體系,俗稱萬源班,只開設小學階段;另一種則為先鋒融合課程班,小初均有;公辦初中對口上海市實驗學校西校,連續五年閔行公辦第一!

      換言之,這里的教育資源不僅僅只是滿足義務教育階段的基礎需求,還提供了體制內外兩種升學路徑。

      綜合來看,萬源城的資源雖然不算頂級,但勝在各方面都相對均衡,大盤開發又比較注重配套和生態的平衡,城市界面相對較新,生活環境愜意。

      Part.3

      古美新房已斷供隔壁七寶今年預計僅有2盤上新

      古美次新二手房如此給力,也直接傳到了新房市場。積分制之后,古美(及隔壁七寶)99%的新盤都是觸發積分、開盤售罄結束,出現過建發璟院二期83.4分這樣的高分!

      嚴格意義上的古美路街道,已經沒有新房供應了,與之相鄰的七寶鎮只有2盤,分別是天安1號和中鐵華發古美閱華。

      天安1號二期將于6月15日開盤,主力戶型建面約130-177㎡3-4房,均價9.2萬/㎡,也是一個類似于萬源城的大型社區,體量約60萬方,包含高檔住宅、商業、養老中心、幼兒園、體育中心等豐富業態。

      古美閱華,則是距離古美很近的九星城內最后一個住宅項目,目前已經開放了位于七寶萬科的城市展廳!主力戶型建面約105-135㎡,地塊聯動價為8.55萬/㎡,裝修標準不低于3000元/㎡。

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