廣州增城二手房成交整體下滑 新盤活躍熱度較高

　　最近最多粉絲在問的一個問題是：目前增城的樓市，同樣的價格，選一手學是二手？

　　今天房產君給大家簡單整理一下！

　　先來看一下廣州和增城二手的情況！

　　“紅五月”表現失色

　　二手成交環比下跌14%

　　2024年5月（統計周期:4月26日至5月25日），廣州市二手住宅網簽宗數和面積為7838宗和78.97萬平方米，環比下降14.13%和12.18%，主要原因如下：

　　第一，受強降雨天氣頻發影響，市民外出看房意愿較弱。

　　第二，部分潛在購房群體預期首付、利率、稅收等政策有優化空間，觀望心理強烈。

　　第三，恰逢“五一”，部分新房項目加大營銷力度，尤其是海珠、黃埔等區域陸續有具備實用率、區位或價格等優勢的產品推出，一定程度上分流二手客源。

　　花都、海珠跌幅明顯，從化成交逆市而上

　　各區成交情況來看，本月大部分區域成交出現不同程度下滑，本月花都、海珠、黃埔三區成交跌幅最為明顯；

　　三區分別成交740宗、951宗、438宗，環比分別下降19.7%、19.1%、16.9%。另外，從化成交則不降反升，本月成交340宗，環比上漲1.8%。

　　增城區成交整體網簽環比有下滑

　　5月增城區二手住宅共網簽11.01萬平方米，環比下降4.20%；全區二手住宅共網簽852宗，環比下降13.50%。

5月增城區二手住宅（中介促成+自行交易）網簽情況

　　十大活躍樓盤方面，碧桂園鳳凰城占據榜首，網簽84宗，環比減少5宗；譽山國際居第二位，網簽29宗，環比增加6宗；翡翠綠洲跌至第三位，網簽環比減少10宗；錦繡御景國際花園跌至第四位，網簽22宗；碧桂園豪園第五位，網簽21宗；敏捷綠湖國際城、恒大山水城和金地荔湖城的網簽分居第六位至第八位；錦繡天倫花園網簽14宗，排名第九位。

5月增城區二手住宅十大活躍樓盤

　　細看成交，較為活躍的均為大盤，前三的碧桂園鳳凰城、譽山國際和翡翠綠洲都是新塘永寧的傳統大盤。而且碧桂園可謂是一枝獨秀，一個盤頂得上后面2，3，4加起來的總和了。

　　新政放開首套資格

　　不少業主選擇不放盤

　　528新政后，我們發現一個情況，不少二手房的業主開始惜售了。原因主要有三個：

　　首先，現在二手房，砍價最狠的不是中介，而是買房。

　　隨便一個客戶，上來就按放盤價直接砍五折，已經不是讓業主放血那么簡單了，不少業主接受不了。

　　其次，因為新政后，要置換的客戶覺得首套資格放松了，按15%首付的話，也不用賣掉之前買錯的房子的來置換，所以不如拿來出租；

　　第三，這個是最傷的，如果按目前的價格成交，除掉虧損，因為售價不能覆蓋剩余貸款，還要倒貼銀行2，30萬，業主想了想要不還是繼續供吧！

　　到底二手能不能買

　　我還是要幫增城說幾句話

　　增城一二手的差別在哪里？

　　首先，一手的戶型相對更新，實用率更高，甚至目前一手的性價比更高；

　　其次，二手個別區域樓齡太老，這種就要慎重選擇了。

　　那么，增城能不能買呢？

　　我們之前就說過，不是不想買市區，是真的只能夠得到增城！

　　其實現在，依然很多人在買增城，也是事實。為什么這還有很多人購買呢？

　　首先，市區外溢少了，但本地的居住需求還是有的。

　　以降價非常狠的石灘為例，我們看了幾個樓盤，銷售都很坦誠告訴我們，買他們樓盤的，要么是當地周邊的，要么是更靠近石灘的東莞客戶。

　　廣州主城區的客戶來的比例，確實不多。

　　這種情況甚至反映到永寧，荔城，甚至新塘也都是這種情況，成交的本地地域客戶占比不斷上升。

　　其次，具體到不同板塊，絕大部分的居住氛圍也并不差。

　　以21號線沿線的朱村板塊為例，這里是增城樓市的主力購買板塊。

　　雖然價格不高，價格也一直起不來，但這么多年發展下來，板塊的居住氛圍是有的，各大住宅小區的人氣，其實也沒那么差的。

　　有好幾個朋友就買了這，按照他們的話來說，預算就那么多，通勤有地鐵，周邊靠小電驢出門，家門口基本消費也有，附近有學校。

　　過個小日子，還是很好的。以上，構成了一個復雜的增城樓市。

　　第三，增城的價格對剛需還是非常友好。不管是一手開發商的銷售政策，還是二手降價的內卷，算是剛需購入的好時機。

　　加上目前利率也在低位，對于剛需來說，已經是購入的最佳時機。

　　一定做好買入分析

　　面對多元化和復雜化的增城

　　那么，增城的二手又值不值得買呢？

　　增城的這些共性和特性，還會延續。

　　但有不適合買的，自然也有適合買的，任何一個區域，本身都是復雜多元化的。

　　當然，如果你做好買入增城的心理預期，我們的建議是：增城是一個不能亂買的區域，入場，更要有針對性。

　　以永寧板塊、朱村板塊、新塘板塊這三個成交熱門板塊為例，適合人群也完全不同。

　　永寧板塊（開發區板塊）

　　擁有國家級經濟開發區，吸引了汽車及新能源汽車、新一代信息技術、金融科技等一批優勢企業品牌進駐增城經濟開發區。

　　但交通有短板，目前還是沒有地鐵，只能依賴未來的變量，再加上周邊工廠倉庫也多，所以認知感不算強。

　　但這個板塊，購房者要承受供應量帶來的風險，在缺乏需求增量的情況下，房價被供應量拖累，一直漲不起來。

　　還要進一步考慮未來二手房市場的流通性，太多房子進入存量房市場，會不會造成“無價無市”的情況。

　　尤其是在當下的市場，這個風險性會更加被放大。

圖源：增城區融媒體中心

　　至于適合什么人群呢？

　　一是本地和周邊通勤人群，這一類的地緣屬性比較強。

　　其次是在黃埔科學城工作的人群，永寧板塊價格不高，靠近科學城，有一定的價格分流優勢。

　　朱村板塊

　　之所以成交多，就在于樓盤多、內卷嚴重。小區多，居住氛圍起來了，也有地鐵。

　　但價格上不去、流通性不高，板塊價值遲遲上不去，也是大家在沒買之前就需要先完成的一道心理自我疏導。

　　能不能選，也一樣因人而異。

　　看重自住屬性、可以通過21號線通勤上班、不追求太大的漲幅空間、沒有太多平替選擇、對板塊樓市前景有清晰的認識，這里可以選。

　　如果要選，盡量選擇次新房，因為朱村板塊夠新，確實有不少樓盤，像科慧花園這種有在近幾年交樓的，確實可以考慮選擇。

　　反之，并不太建議。

　　新塘板塊

　　作為增城幾個板塊當中配套相對成熟、東部中心最核心的板塊，有融入黃埔的區位優勢和距離市中心不算太遠的區位位置。

　　再加上13號線和新塘站的開通，具備了距離和交通的雙重優勢。

　　另外，新塘的居住氛圍不差。

　　配套相對齊全，有煙火氣，決定了住在這，平時和周末的生活商業休閑，是可以在周邊解決的。

　　但也存在城市界面有待升級，以及供應量過大，二手流通性不夠（這也是整個增城的通病）的問題。

　　而且新塘由于前幾年供應的問題，二手樓盤相對樓齡老，這個也是需要考慮的一個因素。

　　所以，更加多元化和復雜化的增城，真要買，越要做好包括通勤、學區和開發商背景等情況買入分析。

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