上半年福州房企銷(xiāo)售延續(xù)筑底調(diào)整 國(guó)貿(mào)地產(chǎn)業(yè)績(jī)超30億登頂銷(xiāo)冠

　　2024年上半年正式收官，今年以來(lái)，政策側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”，居民信貸政策迎來(lái)史詩(shī)級(jí)利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限等。盡管政策上保持積極支持，但市場(chǎng)仍未呈現(xiàn)出持續(xù)的回暖態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)仍在低位運(yùn)行。

　　那么，在此背景下，福州各房企“期中考”成績(jī)?nèi)绾危习穹科蠖加心男┝咙c(diǎn)？且看2024年上半年福州房企銷(xiāo)售排行榜。

　　大福州房企排行榜

　　福州（五區(qū)+閩侯）房企排行榜

　　解 讀

　　成交規(guī)模同比跌4成，上榜門(mén)檻全線(xiàn)降低

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1-6月，福州五城區(qū)供求雙雙下滑，且成交均價(jià)也逐月走低。具體來(lái)看，供應(yīng)面積同比下滑約62.44%，成交面積同比下滑約42%。成交均價(jià)相比去年下半年逐月走低，一方面原因在于高端改善產(chǎn)品成交占比降低，諸多核心區(qū)高端盤(pán)將于下半年上市。再者，五城區(qū)降價(jià)潮已蔓延至中心板塊，昔日不少“3字頭”項(xiàng)目降至“2字頭”，1.5萬(wàn)以下的極剛需房源占比高達(dá)64%，使得整體均價(jià)在低位徘徊。

　　成交規(guī)模方面，福州上半年同比下跌約39.8%，也創(chuàng)下近十年同期成交金額新低。從上榜門(mén)檻來(lái)看，前十上榜門(mén)檻均有不同程度的下滑。

　　具體來(lái)看，福州主戰(zhàn)場(chǎng)（五區(qū)+閩侯）流量榜中，TOP1從去年同期的36.35億降至25.26億，降幅高達(dá)30%；TOP3、TOP5上榜門(mén)檻分別降至11.64億和11.04億；TOP10的上榜門(mén)檻僅為4.56億，降幅則高達(dá)44%，也為近年來(lái)TOP10上榜門(mén)檻新低。

　　昔日熱門(mén)地塊頻“遇冷”，國(guó)企托市難續(xù)

　　一直以來(lái)，土地市場(chǎng)都是樓市的風(fēng)向標(biāo)。此前，位于核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，成為房企競(jìng)相爭(zhēng)搶的地塊，尤其在土拍放開(kāi)限價(jià)后，土地溢價(jià)率、成交樓面價(jià)頻頻上漲。而質(zhì)量不佳、位置偏遠(yuǎn)、配套欠缺的地塊則底價(jià)成交，甚至無(wú)人問(wèn)津。

　　如今，核心區(qū)土地供應(yīng)上漲，各大房企幾乎都手握“王牌”地塊。隨著核心地塊的上市，中心高端住宅的可選擇性也更多，加之市場(chǎng)在前兩年消耗了大量的高凈值買(mǎi)家，豪宅市場(chǎng)的“供求天平”也開(kāi)始逐漸傾斜，即從此前的供不應(yīng)求，到如今的供需逐漸平衡。

　　所以，在福州最近兩次的土拍中，此前大受青睞的核心區(qū)地塊，如今幾乎是“底價(jià)成交”，甚至都由本土國(guó)企兜底。

　　過(guò)去的幾年時(shí)間，國(guó)央企成為拿地主力，但本土國(guó)企整體拓儲(chǔ)的速度遠(yuǎn)不及銷(xiāo)售速度，即使并未放棄土地獲取，但拿的量已難與前些年相比，縮量趨勢(shì)已成。而土地市場(chǎng)的熱度取決于新房市場(chǎng)行情的改變，若新房市場(chǎng)始終萎靡，向土地市場(chǎng)的信心傳導(dǎo)更是局限頗多，預(yù)期的改善有限，所以很難帶動(dòng)市場(chǎng)的整體回暖，以上都為核心區(qū)土地開(kāi)始“變天”的原因所在。

　　榜單格局生變，市屬?lài)?guó)企份額提升

　　從位居榜單前列的房企來(lái)看，國(guó)貿(mào)保持絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，斬獲2024年上半年福州房企銷(xiāo)售排行榜大滿(mǎn)貫。榮膺大福州權(quán)益、操盤(pán)、全口徑金額/面積、福州（五區(qū)+閩侯）權(quán)益、操盤(pán)、全口徑金額/面積冠軍。從數(shù)據(jù)看，國(guó)貿(mào)也是唯一一家業(yè)績(jī)過(guò)30億的房企，值得肯定。業(yè)績(jī)構(gòu)成方面，主要得益于國(guó)貿(mào)天琴樾超13億的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，其他項(xiàng)目中，天琴湖、和頌錦原、江嶼原也都有不斐的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。且以上項(xiàng)目均為所在板塊或區(qū)域甚至全市銷(xiāo)冠，整體樓盤(pán)均好性強(qiáng)，助力國(guó)貿(mào)登頂半年度榜單銷(xiāo)冠寶座。

　　保利則包攬大福州權(quán)益、操盤(pán)、全口徑金額/面積、福州主戰(zhàn)場(chǎng)權(quán)益、操盤(pán)、全口徑金額/面積亞軍。其主力成交項(xiàng)目——保利天珺、天琴湖總業(yè)績(jī)超10億，其他尾盤(pán)也有一定的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。當(dāng)然，目前保利在榕土儲(chǔ)較為充足，即將上市的保利屏西天悅整體貨值較高，也將在下半年有不俗的業(yè)績(jī)支撐，年度排名不妨期待一番。

　　建發(fā)房產(chǎn)因?yàn)榍捌跓狳c(diǎn)項(xiàng)目的火熱銷(xiāo)售，庫(kù)存迅速得到消化，且中心“三子”中兩盤(pán)于6月入市，且備受矚目的高工地塊還未入市，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚未得到體現(xiàn)。雖然半年度階段性退出前三甲，但其中心“三子”整體貨值充裕，屆時(shí)，建發(fā)將延續(xù)此前的火熱態(tài)勢(shì)，有望強(qiáng)勢(shì)回歸年度榜單前三甲之列。

　　值得一提的是，上半年榜單中，福州國(guó)企的上榜席位和市場(chǎng)份額明顯提升，此次“期中考”共有3家福州國(guó)企上榜。從福州（五區(qū)+閩侯）權(quán)益榜來(lái)看，福州國(guó)企市場(chǎng)份額從去年同期不足10%的到如今的30%，表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。具體來(lái)看，備受矚目的福州國(guó)企“三巨頭”——建總、榕發(fā)、左海均榜上有名。尤其是建總和榕發(fā)，分別位列榜單TOP3和TOP4，尤其是榕發(fā)，二季度業(yè)績(jī)環(huán)比上漲三倍有余，排名也大幅攀升。

　　如今，福州國(guó)企土地儲(chǔ)備量較大，后續(xù)也將陸續(xù)有貨值釋放，且福州市屬?lài)?guó)企在產(chǎn)品力打造方面有明顯進(jìn)步，疊加幾個(gè)月更貼近“市場(chǎng)化”的營(yíng)銷(xiāo)方式，業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)化速度也顯著提升，也期待其后續(xù)更為精彩的表現(xiàn)。

　　結(jié) 語(yǔ)

　　整體來(lái)看，上半年房企銷(xiāo)售仍延續(xù)筑底調(diào)整、市場(chǎng)信心和預(yù)期修復(fù)還需時(shí)間。尤其對(duì)于福州這類(lèi)弱二線(xiàn)城市而言，短期降首付、降利率新政落地效果較差，后續(xù)若無(wú)明顯擴(kuò)充購(gòu)買(mǎi)力新政出臺(tái)，成交大概率沒(méi)有起色。但值得一提的是，無(wú)論面對(duì)怎樣的市場(chǎng)，產(chǎn)品力和創(chuàng)新力一直是踐行長(zhǎng)期主義房企的必修課，也是通往房地產(chǎn)全新賽道的核心力。