房企銷售規(guī)模整體仍處下行趨勢 險(xiǎn)資不斷撤退甚至清倉地產(chǎn)股

　　樓市調(diào)整已持續(xù)三年，房企的洗牌卻還未結(jié)束。

　　近日，港A兩市的上市房企陸續(xù)公布上半年銷售數(shù)據(jù)或業(yè)績預(yù)告，從結(jié)果來看，自去年超越多年排名第一的碧桂園后，保利發(fā)展已然坐穩(wěn)房地產(chǎn)“榜一大哥”的寶座，而碧桂園的名次仍在后退，上半年已掉出十強(qiáng)之列。

　　同樣跌出10強(qiáng)榜單的還有金地集團(tuán)。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，上半年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約金額361.1億元，同比下降57.92%，排名第14；在去年，金地集團(tuán)位列房企第十強(qiáng)。

　　房企的銷售規(guī)模依然在整體下行。上半年，十強(qiáng)房企的銷售門檻為511.2億元，而去年同期是925.8億元。

　　收入和利潤水平也在繼續(xù)滑坡。根據(jù)Wind金融終端，截至7月14日，A股市場至少49家涉房企業(yè)發(fā)布業(yè)績預(yù)告，其中34家發(fā)生虧損，其中不少房企虧幅同比擴(kuò)大，主要原因是房地產(chǎn)銷售收入下降致使結(jié)轉(zhuǎn)收入下降。

　　過往對地產(chǎn)股青眼相加的險(xiǎn)資現(xiàn)在對房企興趣寥寥，繼中國平安“清倉”碧桂園后，保利發(fā)展也在最近一年遭到第二大股東泰康人壽的減持。

　　銷售額繼續(xù)下跌，房地產(chǎn)不賺錢了

　　在已經(jīng)發(fā)布業(yè)績預(yù)告的49家涉房企業(yè)中，僅有15家企業(yè)上半年賺到了錢，這些企業(yè)包括華麗家族、黑牡丹、亞通股份、綠地控股、云南城投、世榮兆業(yè)、深深房、財(cái)信發(fā)展、新華聯(lián)、三湘印象、保利發(fā)展、沙河股份、中國武夷、深物業(yè)和萊茵體育。

　　時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，上半年，這15家涉房企業(yè)實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤介于246萬元至75.08億元。其中，賺得最少的是華麗家族，預(yù)估歸母凈利潤為246萬元至369萬元；最多為保利發(fā)展，歸母凈利潤初步核算結(jié)果為75.08億元。

　　不過，盡管這些涉房企業(yè)在上半年得以盈利，但只有6家企業(yè)的歸母凈利潤同步增長，其余出現(xiàn)了程度不同的下降，主要原因是房地產(chǎn)可結(jié)轉(zhuǎn)收入下降。

　　比如綠地控股上半年實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤預(yù)估為2.0億元至2.5億元，而去年同期為26.10億元；沙河股份上半年預(yù)估為5100萬元至5600萬元，去年同期為4.39億元；深物業(yè)上半年為920萬元，去年同期約為2.21億元。

　　值得一提的是，保利發(fā)展雖然上半年的營業(yè)收入同比上漲1.64%至1392.69億元，但“受市場下行及價(jià)格承壓影響，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降”以及“報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目權(quán)益比例下降”，上半年實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤同比下降38.57%至75.08億元。

　　由于銷售規(guī)模仍在顯著下降，未來，房企的收入和利潤依然面臨不小的下行壓力。

　　時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，截至7月14日，上半年的銷售十強(qiáng)房企已基本確定，分別為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬科、綠城中國、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)國際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)。

　　其中，華潤置地雖未公布業(yè)績預(yù)告，但前5月累計(jì)合同銷售金額達(dá)到927億元，而上半年已確定銷售額超過千億元的房企包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬科、綠城中國、招商蛇口，分別為1733.36億元、1483.78億元、1273.30億元、1265億元、1009.52億元。

　　除了華潤置地，其余9家房企上半年銷售額同比跌幅介于5.74%至48.11%，跌幅超過30%的房企高達(dá)6家。其中，創(chuàng)下最大跌幅的是龍湖集團(tuán)。上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額大約511.2億元，而去年同期為985.2億元。

　　此外，華潤置地前5月的銷售額的同比跌幅也達(dá)到了35.32%，今年前5月少賣了506.3億元。

　　險(xiǎn)資還在撤退，不愛股權(quán)愛物權(quán)

　　地產(chǎn)股正在失去它的魅力。自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)走低，多重因素的疊加影響下，曾經(jīng)青睞地產(chǎn)股的險(xiǎn)資不斷出逃，甚至清倉地產(chǎn)股。

　　如今，房地產(chǎn)的深度調(diào)整仍在持續(xù)，險(xiǎn)資的逃離也在繼續(xù)。

　　6月底，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，2017年2月21日至2024年6月27日，泰康人壽及其一致行動(dòng)人泰康資產(chǎn)受托管理的其它賬戶，持有保利發(fā)展股份的比例由7.35%減少至6.08%，合計(jì)減少1.43億股股份。

　　根據(jù)公告，2023年7月14日至2024年6月27日，泰康人壽及其一致行動(dòng)人至少減持1.3億股，變動(dòng)比例為1.10%。

　　時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，泰康人壽及其一致行動(dòng)人在2016年6月認(rèn)購保利發(fā)展將近7.33億股非公開發(fā)行股票，由此持股比例從1.29%躍升至7.35%，泰康人壽也成為了保利發(fā)展的第二大股東。

　　減持公告沒有公布泰康人壽此次減持的原因。不過，去年3月保利發(fā)展曾發(fā)布泰康人壽對非公開發(fā)行股份的減持計(jì)劃，該計(jì)劃稱相關(guān)減持是泰康人壽“根據(jù)資產(chǎn)配置需求和相關(guān)投資決策”的決定，在該減持計(jì)劃下，泰康人壽合計(jì)減持了8176.97萬股股份，套現(xiàn)將近11.8億元。

　　保利發(fā)展并非近年來唯一遭到險(xiǎn)資減持的地產(chǎn)股。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，碧桂園、金融街、萬科A等也因險(xiǎn)資的減持而備受關(guān)注。

　　其中，去年11月，外媒報(bào)道中國平安計(jì)劃收購碧桂園并承繼其債務(wù)，隨后中國平安發(fā)布澄清公告表示“該報(bào)道完全與事實(shí)不符”，同時(shí)透露公司沒有持有碧桂園的股份，而在2021年末開始減持碧桂園之前，中國平安是碧桂園的第二大股東。

　　在房地產(chǎn)進(jìn)入此輪調(diào)整期之前，由于以住宅開發(fā)為主業(yè)的地產(chǎn)流動(dòng)性好、估值偏低、盈利穩(wěn)健且具有較高股息率而備受險(xiǎn)資青睞，隨著房地產(chǎn)形勢變化，險(xiǎn)資的偏好發(fā)生了較大改變，不再局限于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，而是跨界至產(chǎn)業(yè)園、酒店、商辦物業(yè)等等，投資方式也由股權(quán)向物權(quán)傾斜。

　　近一年，海保人壽、平安人壽、友邦人壽、建信人壽、太保壽險(xiǎn)、新華保險(xiǎn)等險(xiǎn)資購入不動(dòng)產(chǎn)，角色從股東向“房東”轉(zhuǎn)換，所購入的物業(yè)類型主要包括商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)酒店等。

　　此前，一名地產(chǎn)分析師告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，之所以出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象的原因，原因是在新的市場環(huán)境下，純住宅開發(fā)的市場空間已經(jīng)不如從前；另外，保險(xiǎn)資金天然比較適合投資物業(yè)的資產(chǎn)，“特別是文旅、養(yǎng)老等，除了國家支持這些產(chǎn)業(yè)，它們本身也非常適合保險(xiǎn)資金的屬性”。