8月樓市已成定局 深圳二手住宅的網(wǎng)簽量及過戶數(shù)均創(chuàng)造近6個月新低

　　原標題：“又降了”!除了深圳一二手房成交量，還有存量房貸利率?

　　8月樓市已成定局!

　　深圳二手住宅的網(wǎng)簽量及過戶數(shù)，均創(chuàng)造了近6個月的新低。

　　根據(jù)深圳住建局系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，8月深圳一手住宅網(wǎng)簽2537套，環(huán)比下滑3.0%;二手住宅過戶3804套，環(huán)比下滑16.8%，套數(shù)為近6個月最低。

　　此外，根據(jù)房地產(chǎn)中介協(xié)會小程序數(shù)據(jù)顯示，8月全市二手房錄得4663套，環(huán)比下滑13.3%。

　　但與去年同期相比，網(wǎng)簽量上升49.7%，市場活躍度仍處于較高水平，深圳二手房的網(wǎng)簽量穩(wěn)定在5000套的枯榮線上下波動。

　　二手房成交量創(chuàng)近6個月新低

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會小程序數(shù)據(jù)顯示，2024年8月全市二手房網(wǎng)簽(錄得合同量)4663套。

　　對比7月5381套有13.3%的下滑，但同比仍維持50%的大幅度上漲。

　　自2024年3月開始，全市網(wǎng)簽量連續(xù)6個月在5000套上下，圍繞“榮枯線”略有波動，整體交易活躍度有明顯提振。(最終網(wǎng)簽錄得數(shù)據(jù)請以深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會月報為準。)

　　而更能體現(xiàn)出二手市場交易情況的過戶量，環(huán)比跌幅要更大一些。

　　8月深圳二手住宅過戶量3804套，環(huán)比下跌近17%，去年是近幾年的低谷，因此同比依然有57%的增幅。

　　從過戶數(shù)據(jù)來看，近6個月市場整體交易量比前6個月(2023年9月至2024年2月)要明顯上升，且上下波動的幅度相對比較小，穩(wěn)定性較強。

　　劃片區(qū)來看，龍崗區(qū)8月二手住宅過戶882套，排名第一，有龐大的置換和上車族在支撐;此外，核心房產(chǎn)的市場需求持續(xù)放大，福田及南山分列二三名，過戶量分別為761套和686套。

　　全市單月過戶量超過500套的區(qū)域還有羅湖，為519套。

　　距離深圳上一次出臺樓市調(diào)控政策，已經(jīng)是在5月28日，下調(diào)最低首套付款比例和利率下限，政策帶來的刺激作用，越來越微弱。

　　市場上的筍盤持續(xù)被消化，掛盤量走高的同時，深圳二手房掛牌成交周期終于突破了210天、長達7個月，再創(chuàng)歷史新高。

　　深圳二手房價連續(xù)“5字頭”單價

　　那么，最新的深圳二手房成交價格如何?

　　數(shù)據(jù)顯示，隨著交易量連續(xù)半年的穩(wěn)定，價格的跌幅也略有收窄，深圳二手房價連續(xù)兩個月維持“5字頭”單價。

　　樂有家門店數(shù)據(jù)顯示，8月全市二手房平均成交價格5.90萬元/㎡，環(huán)比微幅下跌0.34%;業(yè)主掛牌價6.73萬元/㎡，對比7月僅減少100元/㎡，亦可算環(huán)比持平。

　　相關數(shù)據(jù)顯示，自2021年5月以來，深圳房價進入下行通道，連續(xù)下探三年多，光明、龍崗等外圍區(qū)域的房價下跌40%左右，甚至出現(xiàn)“腰斬”出售的新盤;中心區(qū)也有30%左右的跌幅。

　　很多房子價格一下回到了2018年，部分住房需求有了釋放的機會。

　　8月份中高區(qū)間的成交總價占比也有明顯提升，這背后映射出一個問題：預算較高的置換及豪宅客戶入市積極性增強。

　　樂有家研究中心統(tǒng)計顯示，500-800萬總價區(qū)間占比從7月的22.1%上漲至24.3%;1000-1500萬的占比從6.9%上漲至8.8%;1500萬以上的占比從3.1%上漲至3.5%。

　　另外300-500萬的低總價區(qū)間占比則從37.0%減少至32.6%。

　　新房持續(xù)輸出“8字頭”折扣賣房

　　深圳新房市場，持續(xù)疲軟，但下滑幅度終于有收窄的跡象。

　　8月深圳一手住宅網(wǎng)簽(預售成交量)2537套，環(huán)比下跌3%，同比上漲15%。(7月網(wǎng)簽環(huán)比依然是下跌的)

　　按片區(qū)漲跌幅來看，福田、鹽田區(qū)8月一手住宅預售成交環(huán)比呈現(xiàn)漲幅較大。福田一手住宅預售成交155套，環(huán)比上漲60%;鹽田成交17套，環(huán)比上漲143%。

　　按絕對套數(shù)上來看，成交量最高的是寶安，達到657套，環(huán)比上漲15%，主要是閱臻府、珈譽未來花園等樓盤網(wǎng)簽支撐。

　　最“卷”的龍華與光明，8月成交量均超450套，新房市場較為活躍，由于迎璽花園、悅見和府是成交主力;光明網(wǎng)簽459套，潤曦府、金碩華府等樓盤集中網(wǎng)簽。

　　樂有家研究中心監(jiān)測顯示，相較7月淡季，8月后開發(fā)商入市積極性明顯增強，全市新增一手住宅預售套數(shù)3923套，環(huán)比上漲126%。

　　近6個月新房市場預售成交面積上漲，從而助力深圳新房去化率減少至20個月，環(huán)比縮短了2個月。

　　8月深圳新房市場依然是“以價換量”的輸出，不少項目開盤折扣依然是8字開頭。

　　羅湖京基璟譽府備案均價6.75萬/㎡，開盤85折再送3年物業(yè)費，綜合折后單價5.9萬/㎡;龍崗信義金御山居加推，4.17萬/㎡備案均價，開盤8.85折，約81㎡戶型折后總價245萬起，單價3萬/㎡。

　　南山大學城準現(xiàn)房漢園茗院B區(qū)8月底加推，1單元116-118㎡四房戶型，備案均價7.2萬/㎡再打85折，折后總價697萬元……

　　存量房貸利率有望再次下調(diào)?

　　據(jù)市場專業(yè)機構分析，深圳二手市場交易量穩(wěn)定在榮枯線水平上下浮動，但交易活躍度在8月已經(jīng)略顯疲態(tài)。

　　這個時候，深圳樓市迫切需要調(diào)控政策的進一步落地，才能助力“金九銀十”如約到來。

　　在8月最后一個交易日，地產(chǎn)股迎來集體大漲，A股105家地產(chǎn)公司股價上漲，多只個股漲停。

　　消息面上，傳聞稱有關方面正在考慮進一步下調(diào)存量房貸利率，并放開跨行“轉按揭”，深圳樂居已收到多名網(wǎng)友的“轉按揭”咨詢。

　　今年以來，LPR共已經(jīng)歷了兩次調(diào)整，2月5年期以上LPR單邊下調(diào)25BP至3.95%，7月再下調(diào)10BP至3.85%，兩次累計已下調(diào)35個基點。

　　各大城市首套房、二套房房貸款利率持續(xù)走低，深圳現(xiàn)行住房貸款利率首套房為3.4%、二套為3.8%，誠如廣州、蘇州等城市房貸利率已進入“2時代”。

　　然而，不少存量房貸利率仍在4%以上，深圳普遍是在4.15%-4.3%之間。

　　事實上，“517新政”以來，隨著增量房貸利率下行，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。