取消公攤影響房屋總價嗎？公攤不是越小越好

　　近年來，公眾對取消商品住房公攤面積的呼聲日益高漲。多地政府對此作出回應，宣布逐步“取消公攤面積”，推行商品房按套內建筑面積計價銷售。

　　例如，湖南衡陽宣布自2025年1月1日起，全市商品房將實行按套內建筑面積(專有建筑面積)計價銷售。河北省張家口市在去年年末發(fā)布政策，鼓勵現(xiàn)房銷售，并逐步推進取消公攤。湖南湘潭也在去年9月表示，將優(yōu)化住房銷售方式，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按套內面積(不含公攤面積)計價宣傳銷售。此外，廣東肇慶于去年4月宣布商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。

　　有人認為，取消公攤意味著購房者不再需要為不使用的部分付費，買房成本將降低。然而，取消公攤真的能省錢嗎?

　　取消公攤是否影響房屋總價?

　　公攤面積主要指分攤的公用建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、公共門廳等。公攤面積加上套內建筑面積等于房屋建筑面積。在中國，絕大多數(shù)城市的房屋計價以建筑面積為準，購房者需要為公攤部分付費。

　　嚴格來說，公攤面積無法完全取消，因為沒有電梯、樓梯間等公共設施的房子無法居住。近期各地推行的“取消公攤”政策，實際上是計價方式的調整。類比購買海鮮，帶殼的和去殼的，花一樣的錢，實際能吃的部分相差無幾。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，改變計價方式對房屋總價影響較小，但如果部分項目改為按套內面積計價，住房單價可能會上漲。此外，物業(yè)費通常按建筑面積計算，若改為按套內面積計算，物業(yè)費單價也可能相應提高，最終用房成本未必降低。

　　例如，廣東肇慶已實施按套內面積計價，但物業(yè)費仍按原標準計算。取消公攤更多體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)的計價方式上，更多是一種“算術”調整。

　　公攤面積并非越小越好

　　直觀來看，公攤面積越小，室內居住面積越大，似乎對購房者更有利。然而，事實并非如此。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，合理的公攤面積(如樓道、樓梯、電梯、外墻、大堂等)是必要的，既能提高居住舒適性，也能保障建筑安全。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，過度壓縮公攤面積可能導致社區(qū)品質下降，如樓道、會所、大堂等公共空間縮水，影響居住體驗。

　　此外，公攤計價的存在與中國大多數(shù)地區(qū)實行的小區(qū)制而非街區(qū)制有關。小區(qū)依賴開發(fā)商建設，開發(fā)商將社區(qū)內公用部分的成本分攤到建筑面積中。

　　公攤面積的真正問題

　　大多數(shù)購房者并非反對公共空間的存在，而是對公攤面積的不滿主要集中在兩個方面：

　　1. **計算不透明**：公攤面積的計算方式、范圍和規(guī)劃設計過于專業(yè)，購房者往往不清楚自己為哪些公攤部分付費，以及具體付費金額。

　　2. **開發(fā)商違規(guī)行為**：部分開發(fā)商存在違規(guī)增加公攤面積的行為，甚至將不應計入公攤的部分(如地下室、車庫、警衛(wèi)室等)納入公攤范圍。

　　此外，公攤部分的未來收益(如電梯廣告)通常被開發(fā)商或物業(yè)公司獲取，而這些收益本應屬于業(yè)主共有。因此，問題的根源在于公攤面積的不透明和管理不規(guī)范。

　　### 真正的好消息：得房率提升

　　雖然按套內面積計價未必能直接省錢，但它有助于提高市場透明度，減少信息不對稱，幫助購房者更好地決策。此外，真正意義上的改變正在發(fā)生：多地正在推動提升得房率，這為購房者帶來了實際利益。

　　例如，浙江紹興、溫州、金華、湖州等城市在新推地塊中提出：“空中花園綠化陽臺不計入住宅建筑面積和容積率，小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等公共開敞空間不計入容積率。”廣州也實施了新規(guī)，允許半開敞陽臺(按一半計算面積)占比擴大至20%。長沙則優(yōu)化了陽臺等空間面積的計算規(guī)則。

　　這些調整在保證公攤面積的同時，減少了房產(chǎn)證上的建筑面積與實際使用面積之間的差額，真正向“本上寫多少，實際住多少”的方向靠攏。

　　業(yè)內預計，隨著“好房子”建設的推進，住房設計、計價方式的調整將加速，更多實打實的讓利舉措將陸續(xù)出臺，為購房者帶來更多實惠。