上半年濟南土拍市場僅成交16宗住宅用地 收金78.2億元

　　2024年上半年的濟南土拍市場，平靜得像中年夫妻的生活：

　　一潭死水，不見半點聲響。

　　底價成交、輕微溢價、平臺拿地、少量流拍……再也不見過去幾年十幾家搶破頭的局面，大家更像是戀愛市場的海王，碰上美女積極請客吃飯，但一說結婚就立馬告辭。

　　粗略統計下，濟南上半年一共供應了18塊住宅用地，成交16塊，終止、流拍2個地塊。總建筑面積112.8萬㎡，合計貢獻土地財政78.2億。

　　這些未來樓市的種子選手，如今大多已規劃公示，接下來樓市還有哪些上新款，6個改善地塊有哪些亮點，一起看看吧。

　　CBD片區

　　濟南中央商務區西片區城市更新項目（一期）DMLX-02-05地塊

　　地塊位于歷下區解放東路以南，二環東路以東。由保利置業拿下，起始樓面價14000元/㎡，溢價率0.4%，住宅成交樓面價14059元/㎡。

　　優勢是CBD西，東北方向是茂嶺山，東南方向也是山景，出門就是解放東路。劣勢是緊挨著二環東路，高架橋的噪音不可避免。

　　地塊占地面積11639㎡，地上建筑面積 33753.1㎡，容積率2.9，規劃4棟住宅，包括3棟17F小高和1棟26F高層。

　　值得注意的是，戶均面積只有138㎡，作為CBD的改善產品，顯然這面積段相對低了些。

　　樓間距不大，36.5m，2.9容積率做小高層的代價往往就是樓間距小。

　　外立面是香檳金鋁板+落地玻璃窗設計，標準層層高3m，剛剛符合《山東省高品質住宅設計指引》的及格線。

　　據說，保利要和金茂開發合作。

　　賢文片區

　　鳳凰路壹號院項目，鳳凰路以西、新濼大街以南地塊A

　　案名鳳凰路壹號院，已經面市，產品配置不錯。

　　土拍情況：2024年1月29日，濟高控股底價拿下鳳凰路以西、新濼大街以南A、B兩宗商住地塊，占地面積約155畝，規劃總建面約43萬㎡，地塊A為居住用地，地塊B為商業用地。地塊A占地面積65501㎡，樓面價10198元/㎡。

　　項目規劃：容積率2.3，15棟16—17F小高層，共732戶，包含9戶公寓。

　　產品面積段為建面約180-350㎡大平層，均為精裝產品。項目整體打造約180-240㎡主力產品、約350㎡平墅以及約380㎡摘星產品。

　　建筑外立面是大面積玻璃和石材，效果圖看起來不錯。樓座首層層高約3.3m，標準層層高約3.1m。兩座樓王首層層高約3.5m，標準層層高約3.3m。

　　社區中央規劃大面積的綠地花園，最大樓間距80.95米，規劃有下沉庭院會所、雙精裝入戶大堂、地下非機動車停放區。

　　鳳凰路壹號院的地段沒的說，北臨齊魯軟件園，南有漢峪金谷，商業有萬達、美蓮廣場。距離6號線（在建）工業園站也就500m左右。緊挨著鳳凰路高架是個問題，全封閉防聲屏障的隔聲效果，不知有多少富豪愿意買單。

　　花園東路以南，開拓路以東A-1、A-2地塊

　　位于花園東路以南，開拓路以東，是小鴨集團及周邊片區城市更新項目的首批地塊，由濟高控股底價摘得。容積率均為2.3，A-1地塊樓面價約為9473元/㎡，A-2地塊樓面價約為9483元/㎡。

　　目前這兩個地塊都沒有出規劃，屬于改善群體關注度比較高的地塊了。

　　地段很好，距離6號線（建設中）徐家莊站六七百米，旁邊有萬達廣場、丁豪廣場，距離軟件園不遠。

　　據了解，濟高選擇與保利合作開發，目前保利正在招人。

　　蓮花山片區

　　潘田城中村改造項目B-1地塊

　　位于歷城區蓮花山片區經十東路以南、鳳鳴路以東、鳳集路以西，成交樓板價7570元/㎡，溢價率0.43%，被瑞馬拿下。

　　地塊占地面積108260㎡，地上建筑面積248998㎡，容積率2.3。鄰近韓倉河，景觀不錯，對面是融創文旅城酒店群。

　　2017年6月30日被萬達摘走時，樓面積2742元/㎡，容積率1.52。原本有希望成為文旅城大高層里的頭牌高端項目。如今2.3的容積率，大概率是洋房+小高產品。

　　和諧片區

　　經十一路項目A-2地塊

　　位于槐蔭區振興街街道辦事處經十路以南、建寧路以北。占地面積4.7萬㎡，容積率2.9，計容建面13.7萬㎡。成交價16.03億元，樓面價11729元/㎡，溢價率0.3%，中海拿下。

　　經十路上，北側不到200米就是和諧廣場，旁邊是正在建設的4號線。這樣的地段、交通、配套，擱幾年前得十幾家開發商搶破頭。

　　2.9的容積率在市場上看有點高了，在和諧片區平平無奇，后期小高層+高層搭配著賣，照樣賣改善豪宅。

　　市中區白馬山片區

　　市中區白馬山片區前后魏07街區 BMS0701-2、 BMS0706地塊

　　位于市中區白馬山街道辦事處劉長山路以南，容積率1.7，成交樓面價分別為4124元/㎡、4127元/㎡，山東金象泰置業底價拿下。這是煙建集團的全資子公司，此前在漢峪片區開發金象泰·柏悅府項目。

　　白馬山片區城市界面一般，現在在售項目是能建·麓譽府，容積率1.02，5-6層洋房產品為主，毛坯均價13500-14500元/㎡，一期銷售進入尾聲，目前在推二期。煙建地塊與能建項目之間隔著一條劉長山路，對于白馬山片區購房者來說，又多了一個選擇。

　　孫村片區

　　孫村片區圍子山以東、世紀大道以南、春秀路以西、科航路以北R01、R03、R04地塊

　　赫赫有名的高家大院，官方名字是濟高攬岳上苑。

　　今年年初，濟高控股底價拿下圍子山東側R01/R03/R04/B-1/B-2組團地塊，這片地塊坐落于圍子山腳下，臨近世紀大道、春秀路和科航路，R01/R03/R04三個地塊都是居住用地。

　　位置不錯，在圍子山以東、世紀大道以南，北側是世紀大道，真正圍子山山腳下的豪宅。對面已經有烯谷國際中心、綠城桂語朝陽等，小區域的居住氛圍還可以。

　　容積率1.2-1.6，目前三個地塊規劃都已公示。

　　R01地塊規劃8棟8—10F住宅，261戶，戶均面積229㎡

　　R03地塊5-8層洋房，戶型面積區間220-320㎡，戶均面積達到248㎡。

　　R04地塊由13棟9-10層洋房組成，規劃住宅470套，戶型面積區間160-240㎡，戶均面積為203㎡，整個地塊有4套居住公寓，位于10、11號樓。

　　產品規格超級豪華，外立面以石材、玻璃為主，搭配鋁板線條，標準層層高為3.1米，首層層高3.5米、頂層層高3.3米。

　　三個地塊都是雙會所配置，包含泳池、健身、社區食堂、文化閱覽等。R04地塊規劃約900㎡地下籃球場。附近還規劃了1.5公頃的中央公園，再加上緊鄰世紀大道的商業地塊，配置可以說應有盡有。

　　整個組團可以提供1800套以上的住宅，內部團購優先，剩余房源或會對外銷售，感興趣的粉絲不少。

　　天橋藥山片區

　　丁太魯新徐片區城市更新YS01-1（原A-15）地塊

　　位于二環西路以東、小魯莊村界以西、黃河以南、濟廣高速以北。

　　土地面積約8.1萬㎡，容積率2.0，規劃總建面約16.2萬㎡，天橋控股集團&山東綠橋城市更新有限公司底價成交，成交樓面價1952元/㎡。

　　從上半年的土拍市場來看，濟南土拍基本已成了國企、平臺公司的天下。樓市下行期，優質地塊開始大批量上新，結果，開發商拿地越來越謹慎，或者說，有意愿拿地的開發商越來越少。

　　CBD核心區的地塊只需要競價3輪就能拿下，盛福片區2.5容積率，樓面價8343元/㎡的地塊因為捆綁商業用地無人問津。開發商幾乎把“謹慎拿地”刻在了額頭上。

　　不知下半年的土地市場會是什么情況？從現在的新房銷售市場來看，積極信號還很遙遠。