2024年上半年的濟南土拍市場,平靜得像中年夫妻的生活:
一潭死水,不見半點聲響。
底價成交、輕微溢價、平臺拿地、少量流拍……再也不見過去幾年十幾家搶破頭的局面,大家更像是戀愛市場的海王,碰上美女積極請客吃飯,但一說結婚就立馬告辭。
粗略統計下,濟南上半年一共供應了18塊住宅用地,成交16塊,終止、流拍2個地塊。總建筑面積112.8萬㎡,合計貢獻土地財政78.2億。
這些未來樓市的種子選手,如今大多已規劃公示,接下來樓市還有哪些上新款,6個改善地塊有哪些亮點,一起看看吧。
CBD片區
濟南中央商務區西片區城市更新項目(一期)DMLX-02-05地塊
地塊位于歷下區解放東路以南,二環東路以東。由保利置業拿下,起始樓面價14000元/㎡,溢價率0.4%,住宅成交樓面價14059元/㎡。
優勢是CBD西,東北方向是茂嶺山,東南方向也是山景,出門就是解放東路。劣勢是緊挨著二環東路,高架橋的噪音不可避免。
地塊占地面積11639㎡,地上建筑面積 33753.1㎡,容積率2.9,規劃4棟住宅,包括3棟17F小高和1棟26F高層。
值得注意的是,戶均面積只有138㎡,作為CBD的改善產品,顯然這面積段相對低了些。
樓間距不大,36.5m,2.9容積率做小高層的代價往往就是樓間距小。
外立面是香檳金鋁板+落地玻璃窗設計,標準層層高3m,剛剛符合《山東省高品質住宅設計指引》的及格線。
據說,保利要和金茂開發合作。
賢文片區
鳳凰路壹號院項目,鳳凰路以西、新濼大街以南地塊A
案名鳳凰路壹號院,已經面市,產品配置不錯。
土拍情況:2024年1月29日,濟高控股底價拿下鳳凰路以西、新濼大街以南A、B兩宗商住地塊,占地面積約155畝,規劃總建面約43萬㎡,地塊A為居住用地,地塊B為商業用地。地塊A占地面積65501㎡,樓面價10198元/㎡。
項目規劃:容積率2.3,15棟16—17F小高層,共732戶,包含9戶公寓。
產品面積段為建面約180-350㎡大平層,均為精裝產品。項目整體打造約180-240㎡主力產品、約350㎡平墅以及約380㎡摘星產品。
建筑外立面是大面積玻璃和石材,效果圖看起來不錯。樓座首層層高約3.3m,標準層層高約3.1m。兩座樓王首層層高約3.5m,標準層層高約3.3m。
社區中央規劃大面積的綠地花園,最大樓間距80.95米,規劃有下沉庭院會所、雙精裝入戶大堂、地下非機動車停放區。
鳳凰路壹號院的地段沒的說,北臨齊魯軟件園,南有漢峪金谷,商業有萬達、美蓮廣場。距離6號線(在建)工業園站也就500m左右。緊挨著鳳凰路高架是個問題,全封閉防聲屏障的隔聲效果,不知有多少富豪愿意買單。
花園東路以南,開拓路以東A-1、A-2地塊
位于花園東路以南,開拓路以東,是小鴨集團及周邊片區城市更新項目的首批地塊,由濟高控股底價摘得。容積率均為2.3,A-1地塊樓面價約為9473元/㎡,A-2地塊樓面價約為9483元/㎡。
目前這兩個地塊都沒有出規劃,屬于改善群體關注度比較高的地塊了。
地段很好,距離6號線(建設中)徐家莊站六七百米,旁邊有萬達廣場、丁豪廣場,距離軟件園不遠。
據了解,濟高選擇與保利合作開發,目前保利正在招人。
蓮花山片區
潘田城中村改造項目B-1地塊
位于歷城區蓮花山片區經十東路以南、鳳鳴路以東、鳳集路以西,成交樓板價7570元/㎡,溢價率0.43%,被瑞馬拿下。
地塊占地面積108260㎡,地上建筑面積248998㎡,容積率2.3。鄰近韓倉河,景觀不錯,對面是融創文旅城酒店群。
2017年6月30日被萬達摘走時,樓面積2742元/㎡,容積率1.52。原本有希望成為文旅城大高層里的頭牌高端項目。如今2.3的容積率,大概率是洋房+小高產品。
和諧片區
經十一路項目A-2地塊
位于槐蔭區振興街街道辦事處經十路以南、建寧路以北。占地面積4.7萬㎡,容積率2.9,計容建面13.7萬㎡。成交價16.03億元,樓面價11729元/㎡,溢價率0.3%,中海拿下。
經十路上,北側不到200米就是和諧廣場,旁邊是正在建設的4號線。這樣的地段、交通、配套,擱幾年前得十幾家開發商搶破頭。
2.9的容積率在市場上看有點高了,在和諧片區平平無奇,后期小高層+高層搭配著賣,照樣賣改善豪宅。
市中區白馬山片區
市中區白馬山片區前后魏07街區 BMS0701-2、 BMS0706地塊
位于市中區白馬山街道辦事處劉長山路以南,容積率1.7,成交樓面價分別為4124元/㎡、4127元/㎡,山東金象泰置業底價拿下。這是煙建集團的全資子公司,此前在漢峪片區開發金象泰·柏悅府項目。
白馬山片區城市界面一般,現在在售項目是能建·麓譽府,容積率1.02,5-6層洋房產品為主,毛坯均價13500-14500元/㎡,一期銷售進入尾聲,目前在推二期。煙建地塊與能建項目之間隔著一條劉長山路,對于白馬山片區購房者來說,又多了一個選擇。
孫村片區
孫村片區圍子山以東、世紀大道以南、春秀路以西、科航路以北R01、R03、R04地塊
赫赫有名的高家大院,官方名字是濟高攬岳上苑。
今年年初,濟高控股底價拿下圍子山東側R01/R03/R04/B-1/B-2組團地塊,這片地塊坐落于圍子山腳下,臨近世紀大道、春秀路和科航路,R01/R03/R04三個地塊都是居住用地。
位置不錯,在圍子山以東、世紀大道以南,北側是世紀大道,真正圍子山山腳下的豪宅。對面已經有烯谷國際中心、綠城桂語朝陽等,小區域的居住氛圍還可以。
容積率1.2-1.6,目前三個地塊規劃都已公示。
R01地塊規劃8棟8—10F住宅,261戶,戶均面積229㎡
R03地塊5-8層洋房,戶型面積區間220-320㎡,戶均面積達到248㎡。
R04地塊由13棟9-10層洋房組成,規劃住宅470套,戶型面積區間160-240㎡,戶均面積為203㎡,整個地塊有4套居住公寓,位于10、11號樓。
產品規格超級豪華,外立面以石材、玻璃為主,搭配鋁板線條,標準層層高為3.1米,首層層高3.5米、頂層層高3.3米。
三個地塊都是雙會所配置,包含泳池、健身、社區食堂、文化閱覽等。R04地塊規劃約900㎡地下籃球場。附近還規劃了1.5公頃的中央公園,再加上緊鄰世紀大道的商業地塊,配置可以說應有盡有。
整個組團可以提供1800套以上的住宅,內部團購優先,剩余房源或會對外銷售,感興趣的粉絲不少。
天橋藥山片區
丁太魯新徐片區城市更新YS01-1(原A-15)地塊
位于二環西路以東、小魯莊村界以西、黃河以南、濟廣高速以北。
土地面積約8.1萬㎡,容積率2.0,規劃總建面約16.2萬㎡,天橋控股集團&山東綠橋城市更新有限公司底價成交,成交樓面價1952元/㎡。
從上半年的土拍市場來看,濟南土拍基本已成了國企、平臺公司的天下。樓市下行期,優質地塊開始大批量上新,結果,開發商拿地越來越謹慎,或者說,有意愿拿地的開發商越來越少。
CBD核心區的地塊只需要競價3輪就能拿下,盛福片區2.5容積率,樓面價8343元/㎡的地塊因為捆綁商業用地無人問津。開發商幾乎把“謹慎拿地”刻在了額頭上。
不知下半年的土地市場會是什么情況?從現在的新房銷售市場來看,積極信號還很遙遠。
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