上海保利平?jīng)龅貕K樓板價刷新區(qū)域新高 預(yù)計未來售價或超13萬/㎡

　　昨天上午，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊被保利發(fā)展以220272萬的總價拿下，折合樓板價88462元/平方米，溢價率21.18%。

　　扣除公建配套和保障房后，實際樓板價達到95815元/平方米。按照開發(fā)商5%利潤率紅線推算，未來售價可能會超過13萬元/平方米。

　　春江水暖鴨先知，作為上海"取消限價"后的首拍，這場土拍，代表著開發(fā)商對樓市的態(tài)度和預(yù)期！

　　從土拍結(jié)果來看：

　　楊浦濱江的價值體系被重塑，未來新房售價將進一步上漲。

　　雖然溢價率破21%，但是開發(fā)商拿地態(tài)度很理性。

　　保利深耕楊浦多年，先后開發(fā)過翡麗云邸、翡麗甲第、和樾天匯、海玥天匯等項目，補倉也在意料之中。

　　保利平?jīng)龅貕K

　　楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊

　　四至：東至渭南路，南至02H1-05 地塊，西至眉州路，北至杭州路

　　出讓面積：13833.5㎡

　　容積率：1.8·

　　起拍價：181772萬元

　　起始樓板價：73000元/㎡

　　中小套比例要求：50%·

　　裝標要求：4000元/㎡·

　　限高：24米

　　住宅套數(shù)：不少于190套

　　配建保障房比例：5%以上（配建的保障性住房類型為公共租賃住房），計1210.02平方米以上

　　01

　　新地王誕生！樓板價刷新區(qū)域新高

　　值得一提的是，自2021年上海采取集中土拍以后，楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)共有4宗地塊成交。

　　其中，2022年成交1幅——楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02F3-02地塊（大橋街道93街坊），城投置地10.27億競得，樓板價7.43萬/㎡，房地聯(lián)動價12.39萬/㎡。

　　2023年共成交3幅地塊，分別被保利置業(yè)、華麗家族&保利置業(yè)、城投置地瓜分，樓板價在7-7.7萬/㎡。

　　此番，保利以樓板價88462元/㎡拿地，刷新區(qū)域新高！

　　2022年6月1號，上海城投以總價102712萬元競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02F3-02地塊（大橋街道93街坊），成交樓板價74302元/㎡，房地聯(lián)動價12.39萬/㎡。

　　2023年7月11日，保利置業(yè)以227349萬元楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-06地塊（平?jīng)鼋值?1街坊）、01D2-03地塊（平?jīng)鼋值?5街坊）地塊，溢價率10%，成交樓板價為74250元/㎡，房地聯(lián)動價11.7萬/㎡。

　　2023年12月5日，保利置業(yè)&華麗家族以41885萬元競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-04地塊（平?jīng)鼋值?1街坊東），成交樓板價70002元/㎡，公寓房地聯(lián)動價11.7萬/㎡，風(fēng)貌別墅房地聯(lián)動價14.8萬/㎡。

　　2023年12月4日，上海城投置地（集團)有限公司以12.64億元競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02F1-01地塊（大橋街道94街坊），成交樓板價為76803元/㎡，溢價率9.72%，公寓房地聯(lián)動價為12萬/㎡，風(fēng)貌住宅房地聯(lián)動價為18萬/㎡。

　　2024年7月9日，保利發(fā)展以220272萬競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊，成交樓板價88462元/㎡，溢價率21.18%。

　　02

　　步行可達楊浦濱江，城市界面待改善

　　從地段角度來看，保利這宗新地塊，城市界面并非一流，一眼望過去老破小、高壓線、塵土飛揚……怎么也建立不起10萬+新盤的逼格。

　　目前地塊已經(jīng)平整了，隨時等待開工！

　　南向正面是一整片的老破小，未來小區(qū)第一排可能視野會有點”礙眼“。

　　北面也有部分老房子。

　　東北側(cè)還有一塊舊改地塊。

　　一街之隔是高陽新里，目前在建中。

　　高陽新里體量不大，小區(qū)容積率約1.6，算是低密社區(qū)，沒有高層住宅的壓迫感。

　　項目旁邊步行可達楊浦中醫(yī)醫(yī)院，再過去一點是復(fù)旦大學(xué)婦產(chǎn)科醫(yī)院，就醫(yī)很方便。

　　另外，沿街早餐店鋪、菜場，都在家門口，煙火氣十足。

　　再往北一點，可以看到城投平?jīng)鲰椖恳呀?jīng)開工了！

　　往南步行的話，就是楊浦濱江了，可以直接看到楊浦大橋。

　　作為一江一河規(guī)劃的戰(zhàn)略要地，又占位中央活動區(qū)，還是黃浦濱江核心段少有可成片開發(fā)區(qū)域，楊浦濱江未來可期！目前，以美團、B站、字節(jié)跳動為代表的的互聯(lián)網(wǎng)大廠和以中交集團、中國節(jié)能·上海首座為代表的總部園區(qū)正在加速落地。

　　03

　　定價多少保本？且看周邊二手房市場

　　最后來討論一下，保利這個新項目的售價問題。

　　單純從價格來看，距離較近的上海城投平?jīng)錾鐓^(qū)項目，多層公寓的聯(lián)動價12萬/㎡。去年入市的高陽新里，入市均價為12.39萬/㎡。

　　保利新項目畢竟更近濱江帶，雖然容積率略高一點，但如果能把品質(zhì)提上去，漲到13萬+也還可以接受。

　　另外，目前楊浦濱江二手掛牌均價都超過15萬/㎡。

　　保利新地塊的倒掛空間雖不算大，但“安全墊”還是有的。外加內(nèi)環(huán)內(nèi)，濱江帶這樣的稀缺屬性加持，整體去化應(yīng)該沒問題。

　　而且在拍地之前，保利已經(jīng)做好了方案，意味著項目可能很快就會入市！