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    上海“原小米地塊”商改住重新掛牌出讓 最高限總價48億元

    2024-07-17 09:41來源:每日經濟新聞

      上海高端住宅圈,又要有神秘的新朋友加入了。

      上海2024年第四批住宅用地出讓公告中,“原小米地塊”(徐匯區斜土街道xh128D-07地塊)以住宅用地性質再度現身,擬以“招掛復合”方式出讓。

      注:招掛復合出讓,指的是當有效申請人數達到或超過6人時,地塊采用有競價招標方式出讓。這種情況下,有效申請人成為投標人,通過招標篩選出一定數量的入圍競標人,再進行競價。

      該地塊曾在2021年由小米全資子公司謐空間(上海)信息科技有限公司競得,當時作為商業辦公用地,成交價15.5億元,折合樓面價31001元/平方米。

      而在經歷政府收儲后重新上架,該宗地塊起始價為36.96億元,起始樓面價約10.08萬元/平方米,且未設中小套型比例要求。

      早在2016年8月17日,融信中國以總價110.1億元、溢價率139%拿下上海靜安區中興社區地塊,樓面價約10.02萬元/平方米,成為當時全國單價地王。

      另據記者觀察,本次地塊最高總價限制為48.048億元,如果地塊最終達到最高限價,將采用搖號方式確定競得者。此外,地塊要求全裝修住宅建筑面積占住宅總建面100%以上,全裝修新建商品住房裝修價格(集采價)為5000元/平方米。

      這意味著,開發商很難單憑“鈔能力”拿下這頭現金牛。

      被豪宅包圍

      距離小米集團2021年拿地過去3年,該宗地塊南面的西岸金融城已經拔地而起,北面緊鄰匯元璽,南側即香港置地·啟元,東側為御江廷,已被豪宅緊緊包圍。

      今年3月,匯元璽第二次開盤即售罄,入圍分達112.8分,相當于一個5年內沒有購房記錄、社保繳納10年左右的無房家庭,才具備入圍資格。

      香港置地·啟元,均價高達17.8萬元/平方米,套均總價超過5000萬元,認購率235%,4月開盤2小時即告售罄,其中最貴的一套復式總價破億元。

      2022年12月開盤的御江廷,共計323套房源,均價13.12萬元/平方米,最終入圍分92.75分。

      近年來,徐匯濱江中心區域宅地供應極為稀缺,購房人搶房、開發商搶地,搶到就是賺到,與原先的商業用地相比,如今搖身一變成為豪宅坯子的這宗地塊,無疑將成為頂級開發商爭奪的焦點。

      鏡鑒咨詢創始人張宏偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析:“結合當前的經濟環境和開發商拿地的選擇性來看,住宅開發意味著相對較快的現金流。商辦物業開發則需要長期的資金沉淀,即使用于出售,當前大宗交易也不活躍,而且出售中的成熟運營物業也很多,增量商辦項目在未來還是有一定壓力的。”

      “從地價角度來講,商辦類地價偏低,調整成住宅之后,樓面價和總價會上漲,一方面土地出讓金收益增加,另一方面市場熱度也得以提升。此外,原小米地塊位于比較成熟的地段,改善類產品聚集,應該是有市場需求支撐的,開發商能夠比較快獲得現金流。”

      商改住到底香不香?

      深圳近期也對部分地塊進行了相應的商改住變更。

      7月7日,深圳市規劃和自然資源局南山管理局發布通告,為加大居住用地供應,促進后海片區職住平衡,經規劃主管部門審議,擬對后海灣-東角頭地區法定圖則DU10、DU13開發控制單元進行規劃調整。

      與上海“原小米地塊”情況類似,這兩宗地位于深圳填海區的后海總部基地,全球知名企業積聚,定位為“總部經濟 科創高地”,周邊二手房成交單價普遍10萬 ,擁有海岸城、華潤城等高端商業配套和多個網紅地標。

      杭州也有部分區域地塊做了商改住調整。

      據浙江日報·潮新聞,今年4月,之江度假區單元XH110205-02等地塊性質由商業商務金融用地變更為住宅用地。

      中指研究院華東大區常務副總高院生對每經記者分析:“今年以來,企業拿地意愿不足,同樣的地段,商業地和住宅用地相比,肯定是住宅用地的優勢更明顯。”

      “以之江度假區地塊為例,倒不是因為地塊被改為住宅用地就能發生變化,而是這塊地本身位置不錯,又有江景,把這種商業地改為住宅地,增強開發商的拿地積極性,這是有可能的。如果地塊本身沒有吸引力,商改住也不會提升它的關注度。”

      今年以來,商改住頻頻破冰。

      此前的7月2日,長沙市下發《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》,明確長沙市轄區范圍內,將暫停新的公寓等類住宅項目規劃審批;已完成項目總平面圖審批,但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房,在確保滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下,經論證可行后可依規依程序調整為住宅。

      詳見《公寓改成住宅賣!“樓市調控模范生”這次突破了一個口子,已有項目做過類似探索》

      “商辦類物業的庫存壓力比住宅要大得多,把一部分商辦類地塊調整為住宅地塊,一方面減少了商辦類供應,另一方面有助于去庫存。但也必須注意,對住宅市場而言,其實是變相增加了供應。”張宏偉指出。

      對于存量產品商改住,張宏偉提醒:“這類房屋商改住之后,購房人會面臨一個普遍問題,即占用了購房資格,特別是首次置業的人群,在購買了小戶型商改住之后,未來再次置業就要按照二套的首付和稅費進行交易。”

      “購買商辦類轉住宅的物業,特別是超小戶型,政策層面可以給予一定優惠,比如購房累計不超過144平方米,全部按照首套的稅費標準征收,這對于購買多套或是升級置換的購房人更為友好。”張宏偉建議。

      “商改住主要是兩大目的,一是從政府端來說,為了更好滿足土地出讓要求,補充土地財政;二是從企業角度看,商改住之后更有利于去化,緩解企業經營壓力。”高院生指出。

      但商改住并非土拍市場回暖的萬能靈藥,真正受歡迎的還是能造出“好賣的房子”的土地。

      “我認為商改住并不一定都是好的結果,要判斷它作為住宅用地,能否打造出好的產品,吸引到購房者的關注,只有這樣,開發商才愿意更積極地參與拿地。”高院生強調。

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