南京主城稀缺宅地以4.68億元溢價成交 由金基集團摘得

　　7月31日，2024年南京下半年首場土拍正式打響！

　　6幅居住用地成功出讓，涉及河西北的南湖、龍江，江北核心區和溧水，用地總面積約15.81公頃，起拍總價27.18億元。并且，這批地塊的容積率均在2.0以內。

　　其中，南湖G15地塊、江核G02地塊、江核G03地塊、溧水G13地塊火速底價成交，上演“一輪游”。

　　最具看點的地塊，就是久未有宅地出讓的龍江湛江路G16地塊和溧水G12低密地塊，兩幅地塊均溢價成交。

　　龍江湛江路G16地塊作為主城稀缺地段的珍貴宅地，最終41輪激烈爭搶之后，以32571元/㎡的樓面價成交，溢價20.6%。

　　溧水G12地塊同樣看點十足，經過6輪競價，溢價5.2%，以樓面價5776元/㎡成交。

　　民企逐步回歸南京土地市場，市場活力正在穩步修復。本次土拍有3幅地塊由民企競得，其中龍江G16地塊參拍企業據悉全部為民企，且有首次參與南京土地市場的新面孔。有業內人士分析指出，6月二手房銷售價格環比止跌回正、熱點地塊競爭度高溢價率走高、新建商品住宅銷量穩步走高，近期南京房地產市場筑底企穩信號積極釋放，這或正是民企的回歸和市場活躍度的復蘇核心所在。

　　在南京土地市場減量提質供應的政策方針下，今年南京在住宅供應較為短缺的老門東、清涼門、徐莊等主城多個片區，挖潛推出了多幅優質地塊，倒掛的市場供需關系極大地提升了地塊的投資價值，加之容積率指標和不計容政策的持續優化的加持，引發了市場活躍度的積極釋放。

　　6幅地塊

　　土拍結果

　　01

　　南湖G15

　　底價成交，中鐵(上海)投資集團有限公司以總價1.1億元競得，樓面價21566元/㎡。

　　02

　　龍江G16

　　溢價成交，金基以總價4.68億元競得，樓面價32571元/㎡。

　　03

　　江核G02&江核G03

　　江核G02底價成交，江蘇林景置業有限公司以總價10.05億元競得，樓面價18567元/㎡。江核G03底價成交，江蘇林景置業有限公司以總價6.28億元競得，樓面價18510元/㎡。

　　04

　　溧水G12&溧水G13

　　溧水G12經過6輪報價，溢價5.2%成交，南京利之恒房地產開發有限公司以總價4.03億元競得，樓面價5776元/㎡。溧水G13底價成交，南京潤輝置業有限公司以總價2.04億元競得，樓面價3518元/㎡。

　　01

　　南湖G15地塊

　　地塊名稱：建鄴區莫愁湖街道水西門大街以南、南湖路以西地塊

　　地塊四至：東、南均至南湖路，西至迎賓村，北至水西門大街

　　規劃用地性質：R21住宅用地

　　出讓面積：4358.26㎡（含僅出讓地下空間1673.67㎡）

　　容積率：1.0＜Far≤1.9

　　建筑高度：≤24米

　　掛牌起始價：1.1億元

　　起拍樓面價：21566元/㎡

　　出讓條件：

　　（1）B分區用地性質為R21住宅用地（地下空間出讓），地面為城市道路，出讓范圍僅為地鐵7號線軌行區上部空間，且應符合市政管線敷設、綠化種植等要求，可作為地塊停車、設備間等配套功能使用，具體以實際審批方案為準。地下室與地鐵車站連接口設在2號出入口的樓梯平臺處。

　　（2）為保障地塊安全建設，須在B分區地下建設空腔，地塊空腔建設及修復工程費用約5035萬元，由競得人出資并建設。該部分建設費用須經競得人和南京地鐵集團共同選定的第三方審計機構確認，超過部分由競得人自行承擔，不足部分競得人須將差額作為補齊出讓金上交市財政局。

　　（3）競得人須在土地成交后30日內完成空腔施工方案、基坑支護施工方案等安全施工方案，并通過地鐵集團（地鐵指揮部）審查，不得影響地鐵正常建設、運營。

　　（4）地塊開發不得影響地鐵7號線大士茶亭站建設時序，競得者須在地鐵大士茶亭站土建工程完成前，完成地下室建設（出正負零）。

　　這塊地客觀來說，雖然地段優越，但實在是，可操作空間太小，面積有限且土地出讓條件限制頗多，還涉及到地鐵工程，因此普通房企可施展空間不大。

　　本站前期也專門去探訪了地塊，地段實在是非常優越。

　　南湖G15地塊所在南湖片區，為河西北部老城片區，該片區生活配套豐富、交通完善。

　　南側有原迎賓菜場（熙樂匯生活廣場)，目前正在升級中，未來將成為擁有商場、菜場和社區中心的南湖商業新地標，擬建總建筑面積約6.83萬㎡，主要功能為商業、辦公、酒店式公寓、社區服務中心、菜場、派出所等。

　　南湖G15地塊為在建7號線大士茶亭站上蓋物業，純地鐵盤，出讓面積僅4358.26平方米，起拍樓面價21566元/平方米。

　　地塊緊挨著地鐵7號線（在建）大士茶亭站，目測地塊面積不大，現地塊內還堆積著大量施工建材，挖土機等，可以看出地鐵施工在有序進行。

　　從地塊出讓條件看，限制也頗多，且容積率只有1.9，限高24米，只能打造多層洋房產品。整體來說，未來地塊項目體量不大，但勝在生活便利，出門即地鐵，區域內學校、菜場、公園、體育運動場、煙火小店、醫院等生活配套豐富，居住氛圍濃厚。

　　當然，也會有人覺得，周邊城市界面老舊，地塊太小，不能打造規模性住區，沒有改善居住氛圍。

　　只能說，喜歡的人，就很喜歡。完全陷入美食漩渦之中，可以每天挨著打卡各家特色小店。

　　況且，地塊本身體量就不大，有主城情節的人，或者周邊改善群體，隨便消化消化，就穩了。

　　02

　　龍江G16

　　地塊名稱：鼓樓區鳳凰街道湛江路以東、清涼門大街以南地塊

　　地塊四至：東至現狀，南至現狀，西至湛江路，北至清涼門大街

　　規劃用地性質：R2二類居住用地

　　出讓面積：9579.13㎡

　　容積率：1.0＜Far≤1.5

　　建筑高度：≤60米

　　掛牌起始價：3.8800億元

　　起拍樓面價：27003元/㎡

　　NO.2024G16地塊為今年鼓樓區首次推出的住宅用地，距在建地鐵9號線管子橋站僅約400米，周邊教育、醫療、商業配套資源均十分優越。將是河西龍江片區近年來首次推出的稀缺低密住宅用地。

　　龍江G16這塊地，屬于鼓樓龍江板塊，位于湛江路東側，清涼門大街南側，東南方向與華陽佳園小區相鄰。

　　地塊地理位置卓越、土地資源稀缺、配套設施齊全，交通便利，教育、醫療、商業配套資源豐富，將是河西龍江片區近年來首次推出的住宅用地，具有不可替代的稀缺性和極佳的投資價值。

　　周邊熟悉的人都知道，這塊地，就是湛江路停車場。9579.13平方米，可以容納552輛車的停車場。

　　在探訪時看到，目前地塊已經不作為停車場使用，地塊已空置，停車場的收費桿放下，崗亭也無人看守，地面也長出幾十厘米高的雜草，可以看出地塊已經閑置有一段時間了。

　　從地塊本身來說，質素也十分優越：地塊為河西龍江片區近年來首次推出的住宅用地，十分稀缺；地塊緊鄰成熟住區，人居氛圍濃郁；地塊較為方正，外部道路全部建成，開發條件成熟。

　　不過地塊周邊人流密集，屬于龍江的核心位置。周邊教育資源也頗為豐富，鼓樓一中心幼兒園、鳳凰花園城小學、鼓樓實驗小學、二十九中高中等環繞地塊周邊，在醫療配套上，省人民醫院、省婦幼保健院都在2公里范圍內，商業配套如環宇城、龍江新城市廣場步行可達。

　　按照此次出讓的條件推算，未來建成樓盤的住宅總面積不到15000平方米，可以建成4-6幢中低樓層的洋房社區，又或者高低配，小高層高 洋房，這在龍江板塊相當稀缺。

　　起拍樓面價27003元/平方米，容積率僅1.5，限高60米，周邊區域斷供多年，許多區域改善都盯著這塊地，且極大可能這塊地是帶優質學區的，妥妥書包房！

　　另外還有小道消息稱，這塊地的設計圖紙都出來了，建面約120㎡左右的3 1戶型。

　　此外，這塊地也被拿來和首開桃園金茂府相媲美，畢竟都是主城稀缺優質地段。而桃園金茂府的熱銷可以說帶動了整個鼓樓板塊的熱潮，新地塊的出讓引發了多家房企爭搶。市場人士預計，龍江低密宅地未來將攪動新房市場，提升板塊的居住價值。

　　03

　　江核G02、03地塊

　　地塊名稱：江北新區橫江大道以北、七里河以東（NJJBd010-16-07）地塊

　　地塊四至：東至空地，南至橫江大道，西至七里河，北至空地

　　規劃用地性質：R2二類居住用地

　　出讓面積：33829.59㎡

　　容積率：1.01≤Far≤1.6

　　建筑高度：≤60米

　　掛牌起始價：10.05億元

　　起拍樓面價：18567元/㎡

　　出讓條件：

　　該地塊鄰近規劃地鐵15號線，具體要求以地鐵回復意見為準。建筑方案設計階段應征求地鐵主管部門書面意見。隨著城市軌道交通規劃、設計的不斷深化和工程條件制約，線路、站點及出入口、風亭等附屬設施位置有調整的可能，政府保留調整權利。

　　地塊名稱：江北新區橫江大道以北、七里河以東（NJJBd010-16-10）地塊

　　地塊四至：東至臨江路，南至橫江大道，西至空地，北至空地

　　規劃用地性質：R2二類居住用地

　　出讓面積：24233.40㎡

　　容積率：1.01≤Far≤1.4

　　建筑高度：≤60米

　　掛牌起始價：62800萬元

　　起拍樓面價：18510元/㎡

　　出讓條件：

　　該地塊鄰近規劃地鐵15號線，具體要求以地鐵回復意見為準。建筑方案設計階段應征求地鐵主管部門書面意見。隨著城市軌道交通規劃、設計的不斷深化和工程條件制約，線路、站點及出入口、風亭等附屬設施位置有調整的可能，政府保留調整權利。

　　兩幅地塊位于江北新區核心區，南臨橫江大道，規劃有密集的次干路與支路網，鄰近規劃地鐵15號線聞濤廣場站，公共交通與軌道交通形成閉環換乘，交通便利。地塊西南側緊鄰南師附中九袱洲路校區，根據此前規劃，該學校擬規劃用地面積約130819㎡，將新建75個班中學（初中30個班，高中45個班），預計2026年建成。周邊有揚子江金茂悅、綠地海悅、大華云江印月、江與城、中交錦方等已交付小區，還有在售的花語天境新房。

　　附近還有綠地小學、芳草園小學七里河校區等教育資源，可滿足片區教育配套需求。地塊東南側為啟龍親江樂園，臨近濱江風光帶，可盡享濱江景觀風貌。

　　江北核心區的兩幅地塊，地段位置都較好，鄰近規劃地鐵15號線聞濤廣場站，且容積率分別只有1.6和1.4，兩幅地塊的起拍樓面價都約1.85萬元/平方米。

　　但不可否認的是，江核的“存貨”也太多了，并且樓市現下的“冷靜程度”，也讓房企非常理智。

　　NO.溧水2024G12地塊

　　地塊名稱：溧水區永陽街道高平大街以南、石燕路以西地塊

　　地塊四至：東至石燕路，南至空地，西至儀鳳南路，北至高平大街

　　規劃用地性質：R2二類居住用地

　　出讓面積：49839.76㎡

　　容積率：1.0＜Far≤1.4

　　建筑高度：≤60米

　　掛牌起始價：38300萬元

　　起拍樓面價：5489元/㎡

　　該地塊位于溧水城南萬達南側，緊鄰地鐵S7號線幸莊站，為該片區稀缺的低密住宅用地，地塊周邊有NO.溧水2023G24地塊，去年11月25日被南京吉溧開發置業有限公司以總價60000萬元拿下，成交樓面價約5266元/㎡，容積率1.0＜Far≤2.4。

　　NO.溧水2024G13地塊

　　地塊名稱：溧水經濟開發區聯塘路以東、臥龍路以南地塊

　　地塊四至：東至空地，南至空地，西至聯塘路，北至臥龍路

　　規劃用地性質：R2二類居住用地

　　出讓面積：36237.55㎡

　　容積率：1.0＜Far≤1.6

　　建筑高度：≤60米

　　掛牌起始價：20400萬元

　　起拍樓面價：3518元/㎡

　　NO.溧水2024G13地塊位于溧水開發區，靠近地鐵S7號線群力站，片區內有遠洋·月鷺廣場、金輪生活坊、南京城市職業學院、怡景佳園幼兒園、南京外國語學校仙林分校空港新城小學/中學，南京頤養中心（南京鼓樓醫院南部院區）、江蘇省康復醫院等生活配套。地塊西側緊鄰潤科G12項目，該地塊于2022年10月19日被南京潤科置業有限公司以總價18000萬元拿下，成交樓面價約3753元/㎡。

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