杭州拱墅區連出四宗宅地 土拍溢價率飆至36.52%！

　　原標題：熱爆了!杭州土拍溢價率飆至36.52%!濱江、綠城、招商、中天&海威分食拱墅區寶地!

　　終于等到！也許是杭州今年最重磅的一場土拍——拱墅區連出四宗宅地，個個很有看點！

　　且個別地塊溢價率很高！（限價地此前一般溢價率都是20+%，本次最高36.52%）

　　在正式競價前一天，就有開發商迫不及待開始報價了：

　　根據網傳的房產公司報名情況，我們發現每宗地都很熱門！濱江、綠城、建發、中海等甚至都是全報名！

　　目前結果已出：

　　1、最受富豪關注的上塘低密宅地，招商一大早就最快搶到了!發現最近招商在杭州很猛，剛剛拱墅申花的杭著臻邸賣完，馬上又要開發新的市中心豪宅——有希望產品是上下疊墅，銷售限價5.682萬/平!

　　2、中天&海威的強強聯手拿地也很高效，前腳剛開發并熱銷了一脈橋西的杭璟府，洋房產品總價千萬級，吸引了大量富豪。后腳來到三塘開發11號地塊，限價近5萬。

　　3、綠城終于來到三塘新天地旁三地鐵，此前這里只有西房、濱江等開發商，期待綠城新作品。

　　4、運河地塊全場最熱！溢價率飆至36.52%！推測是濱江和綠城杠到最后！最終濱江勝出，濱江3.37萬/平，會比綠城宸岸印月3.37萬/平(拼社保10年)賣的更好嗎?

　　5、本輪土拍和前陣子相比較：濱綠一如既往沒有缺席，且其他開發商也百花爭鳴，好事!

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　　我們準備了4宗地塊的介紹，下面一一來看：

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　　限價情況：本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于51820元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于57000元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于5000元/平方米。即精裝限均價5.682萬/平！

　　詳細地址：拱墅區沈半路與樹人街交叉口(東至上塘河，西至沈半路，南至樹人路，北至善賢人家)。

　　占地面積：約2.71萬方

　　容積率：1.2

　　地塊優劣勢分析：

　　1)優勢：

　　一、市中心、雙地鐵口

　　上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊所處的拱墅區上塘一直比較低調，其實是因為這里這幾年的推地速度一直比較慢，且新房已經陷入斷供狀態長達1年多(上個新房是金茂首開國樾)，所以人氣一直不高。

　　但上塘近些年的拆遷工作較猛，目前大片的舊街區、店鋪拆遷基本完成，所以潛在需求一定是有的。

　　本宗地塊位于3號線、5號線換乘地鐵站善賢站東南角，距離地鐵站直線僅約100米，地鐵出行便利!

　　除了軌交優勢以外，項目周邊2公里范圍內，還有留石高架路、上塘高架路等，自駕出行的便利程度也不在話下。

　　二、高教氛圍濃厚

　　周邊學校云集，尤其是高校：杭州藝術學校一路之隔、浙江樹人小學約170米、國際關系學院約400米、浙大城市學院約700米、行知中學約800米、大關苑第一小學約900米、源清中學約1.1公里、杭州市文瀾小學約1.3公里、人民小學約1.5公里、拱宸橋小學約2公里等;(關于學區，新房無學區，且該地塊目前無片區劃分參考，根據就近原則，未來可能是人民小學或者大關苑小學)

　　三、周邊3公里范圍內大型商業較多

　　水晶城購物中心直線距離約1.2公里、遠洋樂堤港約1.8公里、銀泰百貨約1.8公里、新天地約2公里、橋西歷史文化街區約2公里等;

　　其他如醫療方面，還有樹蘭醫院約1.8公里、杭師大附屬醫院(杭州市第二人民醫院)約1.8公里等。

　　四、近大型公園、一線上塘河景

　　距離大型城市綠肺：城北體育公園直線僅約100米（就在東面一河之隔）：

　　上塘單元 FG09-R21/S2-01地塊，是真真切切的一線河景。從項目實景圖中可以看到：地塊緊鄰上塘河。

　　從西湖時代到錢塘江擁江發展時代，水一直都是杭州的圖騰!基本上所有項目，只要邊上有條河，都會大肆宣傳，作為主要賣點!

　　上塘河作為杭州最古老的運河，不僅促成了杭州的中芯——武林的形成，更蘊藏著深厚的歷史文化，是杭州市中心首屈一指的歸屬地。

　　2)劣勢：

　　一、界面一般

　　南面是建材市場，隔壁是學校，北面是回遷房，周邊零零碎碎還有些老房子。雖然東南面是城北體育公園不錯，但遺憾在過河要從善賢人家北面或者五金機電市場南面繞過去，走走也要1公里。

　　二、豪宅氛圍較差

　　周邊高端小區少，離得近的僅善賢人家(而且還是回遷房)，無豪宅感，且租客較多：

　　還有，雖然周邊2公里范圍內商業綜合體挺多，但近距離的底商卻很一般，日常買菜如果想靠步行解決，則未必方便。

　　對于一個買房成本較高的市中心項目來說，居住氛圍差，是很致命的弱點。

　　拱墅區三塘單元XC0502-R21-11地塊（中天&海威競得）

　　限價情況：本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于45470元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于50020元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4500元/平方米。即精裝限均價4.997萬/平！

　　地塊位置：西至西文南苑、綠化，南至西文南苑。

　　占地面積：約1.45萬方

　　容積率：1.7

　　地塊優劣勢分析：

　　1)優勢：

　　一、三地鐵！

　　軌道交通方面：3、4號線新天地站直線約700米、5號線西文街站直線約250米等；地面交通方面：直線距離約1.2公里左右，有留石高架路、秋石高架路等，可通達至杭州各地;

　　二、教育配套目測也較好

　　附近有安吉路教育集團新天地實驗學校(九年一貫制)，周邊直線約1公里范圍內還有杭州市勝藍實驗中學、杭州東新實驗幼托園、杭州市觀城實驗學校、杭州第一機械技工學校等(但新房無學區，需等交付后由教育部門統一劃分);

　　三、市中心商業配套豐富

　　西聯廣場直線約100米、杭州新天地購物廣場直線約700米、銀泰百貨直線約800米、距離嘉里城(在建中)直線約2.7公里等;

　　醫療方面，周邊直線約1公里范圍內有杭州求是醫院、杭州中西醫結合醫院、樹蘭(杭州)醫院等;

　　四、部分有一線河景

　　2)劣勢：

　　一、同限價下選擇較多，考驗開發商和產品

　　限價4.997萬/平，比杭氧北的4.7還貴了，那邊更靠近武林市中心，你會怎么選?

　　二、南面和東面是西文南苑小區，日照和景觀恐有遮擋

　　我們會跟進日照采光情況，歡迎持續關注。

　　拱墅區三塘單元XC0501-R21-16地塊（綠城競得）

　　限價情況：本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于45470元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于50020元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4500元/平方米。即精裝限均價4.997萬/平！

　　地塊位置：東至東新路，南至濛源街、規劃漾河弄

　　占地面積：約2.8萬方

　　容積率：1.8

　　該地塊在今年5月份的時候調整過一次，宅地面積變小。

　　配套方面和本文提到的第二宗宅地(三塘單元XC0502-B1/B2地塊)基本一致，優勢同樣有三地鐵（但5號線略遠）、名校、三甲醫院附近等，這里不再展開敘述。

　　在細節方面，緊鄰西文北苑，同樣有景觀和日照方面的擔憂，且地塊十分不規則，考驗開發商開發水平。

　　康橋單元GS120201-03地塊（濱江競得）

　　限價情況：本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于30200元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于33220元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3500元/平方米。即精裝限均價3.37萬/平

　　地塊位置：東至東新路，南至濛源街、規劃漾河弄

　　占地面積：約2.8萬方

　　容積率：1.8

　　1)優勢：

　　作為新政后搶占紅盤的第一彈，綠城宸岸印月里的首開登記成績，真的亮瞎了大家的眼睛!141套房源第一天就有超千組購房者上車，隨后兩天，項目工作人員就一直在勸退社保幼子，饒是如此，最終還是有近2000組購房者堅定選中此盤，有房家庭社保拼到118個月。

　　宸岸印月里很快售罄，而本宗地塊位置更靠近京杭大運河！

　　地鐵方面，距離4號線平安橋站&15號線（在建）平安橋站直線約700米。

　　教育方面，運河新城名校云集，項目附近有育才大城北學校、賣魚橋小學（文潤校區）、上世外48班小學、文淵小學（新城校區）等，書香氣濃郁。(注意：期房不承諾學區，需等交付后由教育部門統一劃分)

　　商業方面，直線約3公里范圍內有運河灣綜合體(52萬方超大體量、在建)、萬達廣場、運河上街等坐鎮;

　　醫療方面有杭師大附屬醫院(三甲)，浙江大學醫學院附屬邵逸夫醫院(三甲)等。

　　2)劣勢：

　　3.37萬/平還要什么自行車?

　　不過，有隔壁綠城卷品質在前，如果這塊地躺平開發的話，將會是減分項!期待品質房企的品質作品!

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