1月土地市場：重點城市引領 溢價率創新高

　　近日，受春節假期影響，土地市場交易規模呈現季節性下滑。然而，在北京、杭州、深圳等城市高溢價地塊的有力推動下，2025 年 1 月土地市場平均溢價率達到 8.7%，較上月大幅增加 4.7 個百分點，創下自 2022 年以來的新高。

　　從城市維度來看，重點城市的土地市場熱度顯著高于全國平均水平。1 月份，重點 30 城平均溢價率飆升至 15.3%，土地熱度呈現出 “兩頭高、中間低” 的獨特分布。盡管底價成交地塊仍占比 83%，但溢價率在 20% 以上的地塊占比也達到了 8%，個別高熱地塊成功帶動了整體溢價率的提升。

　　在拿地房企方面，據 CRIC 梳理，1 月份重點一二線城市的 13 宗高溢價含宅地塊中，規模國央企斬獲 8 宗，民企則拿下 5 宗，占比近四成。國央企憑借雄厚實力在全國范圍內積極競逐優質地塊，而民企則傾向于在本土深耕發展。

　　在供地特征上，土地供應結構持續優化，市場通過 “以質換量” 策略實現了溢價率的攀升。低總價、小體量地塊在市場上更受青睞，更容易拍出高溢價。北京、深圳、杭州等地在 1 月紛紛實現土拍 “開門紅”。北京海淀兩地塊分別歷經 170 輪和 247 輪激烈報價，最終以高溢價成交;深圳龍崗地塊經過 246 輪競價，溢價率高達 70.37%;杭州多宗地塊同樣競爭激烈，部分地塊溢價率超 60%，甚至誕生了新的單價地王。

　　深入分析高溢價地塊發現，其地塊條件中的市場競爭壓力、配套條件和盈利空間備受拿地企業關注。成都、杭州、南京等地的高溢價地塊在地理位置、配套設施或盈利空間等方面均有突出表現。此外，1 月份成交溢價率超 10% 的地塊呈現出低總價、小體量和低密度的特征。全國 300 城中，90% 的高溢價地塊總價在 5 億元以內;重點 30 城中，小體量項目更受歡迎，且剛需類項目地塊在重點城市中也頗受企業青睞。

　　自 2024 年起，重點城市持續優化土地供應政策，降低平均容積率，嚴控低質地塊入市，推動土地開發向 “精細化、品質化” 轉變。2025 年初，在售宅地平均容積率維持在 2.0 以下，低容積率地塊占比顯著提升。同時，近五成地塊總價在 15 億元以下，“小而美” 地塊更契合當前市場需求。

　　總體而言，2025 年 1 月土地市場在重點城市土地市場結構性優化和個別高熱地塊的雙重影響下，溢價率表現亮眼。未來，隨著核心城市供地信心的逐步回升以及土地供應結構的持續優化，“低總價、低密度、確定性高” 的地塊有望成為市場主流，為土地市場的穩定發展注入新的活力。