大規模“收地”行動來襲 房地產市場格局將變

　　近日，據住建部下屬媒體《中國房地產報》報道，一場大規模的 “收地” 行動正悄然拉開帷幕。

　　從各地政府官網信息來看，廣東、湖南、吉林等地已在前期發布了以專項債回購存量閑置土地的公示。實際上，不通過專項債收購存量土地的情況更為普遍，且開展時間更早、案例更多。例如越秀地產、中國金茂等上市公司都曾公告過相關內容。

　　當前，房地產企業規劃中待開發面積十分龐大。根據企業年報統計，截至 2024 年中期，萬科、招商蛇口、保利發展、越秀地產、新城控股的規劃中面積總計達 12485 萬平米，是這些公司 2024 年銷售面積的 2.3 倍。上市公司普遍注重周轉，而未披露相關信息的其他上市公司和非上市公司，其待開發面積規模相對銷售面積的比例可能更大。按照存貨對銷量倍數測算，全國待開發的土地對應建筑面積可達 22.2 億平米。假設每平米樓面地價為 5000 元(2024 年 100 個大中城市住宅類土地成交樓面地價為 5425 元 / 平方米，全國樓面地價更低)，這部分土地的歷史成本約 11.1 萬億元。這些土地遺留問題多、開發難度大，許多項目在當前條件下難以繼續推進，亟需通過收儲來解決。

　　在收儲資金方面，專項債額度與待收儲規模相比并不大。參照 2017 - 2019 年土儲專項債占新增專項債 35% 的歷史經驗，預計 2025 年土儲專項債發行規模在 6000 - 10000 億元。但土地儲備專項債用途廣泛，能用于收儲的額度需在此基礎上打折。按年能用于收儲的專項債新增金額 4000 億元，收儲價相對歷史成本打八折，規劃中面積有 70% 不太適合繼續開發來算，年土儲專項債部分僅相當于待收儲金額的 6% 。不過，資金并非收儲的最大挑戰，專項債也不是主要資金來源。由于地方在土地出讓金收支中兼具雙重身份，開發企業土地出讓金的流入可形成收儲資金，實現換地效果。但收儲價格評定、地塊選擇及新地塊出讓議定耗時較長，龐大的規劃中面積難以迅速化解。

　　收儲對新開工的影響巨大，預計新開工收縮規模將數倍于當期收儲規模。真正影響房屋供給的是房屋待售面積，而決定待售面積的關鍵在于企業開工。在無收儲預期時，企業開工決策基于后續期望開支與銷售回款的比較。存在收儲預期時，企業會納入收儲回款期望進行考量。經估算，約 25% 的規劃中面積處于可確定開發狀態，25% 左右因期望銷售回款無法覆蓋可變建安成本而不會開工，50% 左右在納入收儲期望后可能停止開工。企業的銷售回款期望和收儲回款期望受市場趨勢和政策影響，2025 年初收儲回款期望的提升，有效嚴控了增量，避免市場初步轉暖后供應大增。

　　當然，市場也存在風險因素，如市場復蘇持續性不及預期，房屋銷售減速;部分房企缺乏優質可售資源，短期資金壓力難以緩解。但從投資角度看，嚴控增量效果超預期，預計一二線城市房價強勢回穩，部分城市房價溫和回升。雖然 2025 年可收儲規模相比規劃中面積不到 10%，但考慮企業預期變化，收儲將極大降低不必要的開工和新房推貨。且供給下降結構健康，供求平衡、供應不足地區的企業不會調降供給。從市場交易數據看，截至 2025 年 2 月 19 日，樣本城市二手房 7 日移動平均成交量較 2024 年春節后同比增長 55%。預計 2025 年房地產市場小陽春成色十足，越來越多城市房價將強勢回穩。

　　此次大規模 “收地” 行動，無疑將對房地產市場的未來發展產生深遠影響，值得各方持續關注。