頭部房企開年“補倉”加速 核心城市高溢價地塊頻現

　　自去年四季度以來，房地產市場迎來重要轉變，核心一、二線城市銷售端呈現 “止跌回穩” 態勢，土拍市場也隨之升溫。尤其是今年，頭部房企加快 “補倉” 節奏，北京、深圳、杭州、成都等城市的土拍市場更是局部火熱，高溢價地塊頻頻出現。

　　2 月 8 日，鄭州土地市場新春 “第一拍” 中，金水區文勞路 3 號地塊吸引 8 家頭部房企激烈競爭，鏖戰 6 小時，最終中海以 10.88 億拿下，溢價率高達 87.5%，樓面價創下區域近 10 年新高。1 月 14 日，杭州 2025 年第一次土拍同樣火爆，經過 108 輪競價，濱江集團以 27.98 億元摘得蕭山北干西地塊，溢價率 61.91% 。在一線城市，1 月 2 日北京首場土拍，海淀 “王炸” 組合地塊備受關注，經過多輪舉牌，華潤 + 中鐵置業 + 招商聯合體與建發分別競得兩宗地塊，平均溢價率 21.04% 。1 月 16 日，深圳 2025 年第一宗涉宅用地出讓，吸引 8 家房企參與，經過近 250 輪競價，中海以 30.65 億元競得，溢價率 70.4% 。

　　近期土地市場升溫，主要是政策寬松、資源稀缺和房企戰略調整共同作用的結果。從 2024 年 9 月開始，政府為穩定樓市，持續出臺寬松政策，降低首付比例、房貸利率和購房門檻，加大對剛需和改善性需求的支持。一線和部分二線城市由于需求旺盛，房價相對堅挺，而多數三、四線城市因庫存壓力大，房價仍在調整。國家統計局數據顯示，今年 1 月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲 0.1%，為 2023 年 6 月以來首次上漲 。

　　以成都為例，2 月 18 日成華區崔家店板塊地塊吸引 6 家企業競拍，華潤置地以 17.08 億元競得，溢價率 28.26% 。1 月 27 日，成華區另一宗宅地也競爭激烈，華潤置地以高溢價斬獲。近年來成都房地產市場韌性凸顯，2024 年新房銷售面積連續 3 年全國第一，購房需求旺盛，核心區域優質地塊常引發激烈爭奪。今年春節期間，杭州企業成為熱門話題，帶動杭州樓市咨詢量上升。貝殼研究院監測顯示，春節期間杭州二手房客戶量同比提升 55%;春節后三個工作日，咨詢量較 2024 年同期上漲 62.6%，認購量同比大漲 66.3% 。自 2024 年 10 月杭州限價放開后，房企對優質地塊預期售價提高，今年 1 月杭州土拍攬金近 150 億元，僅次于北京。

　　不過，熱門城市不同區域之間存在分化現象。如北京，2 月 11 日朝陽區組團地塊保利 + 金茂競得，溢價率 10.5% ，而 2 月 18 日昌平區朱辛莊板塊宅地僅兩家參與競拍，最終底價成交。中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，這反映出區域內市場回歸理性，昌平區前期土地放量稀釋客群，后期供應可能面臨同質化競爭風險。

　　從頭部房企拿地情況來看，據中指研究院統計，今年 1 月份，百強房企拿地總額為 1210.7 億元，同比增長 41.4% 。自 2024 年 10 月以來，核心城市土拍市場保持活躍度，一線城市住宅和商服用地土地出讓金同比增長超 10% 。1 月份招商蛇口、華潤置地和中海地產新增貨值位列前三，建發房產、華潤置地、濱江集團位居權益拿地金額榜單前三名。中海在 2024 年 11 - 12 月先后在北京、深圳大手筆拿地，今年 1 月華潤置地也在核心城市加大拿地布局，中國金茂自去年 11 月以來在多個一線、核心二線城市密集 “補倉” 。部分房企也開始重返土拍市場，如金地集團在今年 1 月杭州第二批次土拍中拿地，這是其時隔 18 個月后重新進入土拍市場。

　　頭部房企在核心城市的積極布局，反映出對核心城市中長期價值的信心。隨著政策持續發力，市場需求進一步釋放，土地市場的熱度在未來是否能持續，又將對房地產市場格局產生怎樣的影響，值得持續關注。