杭州2025年二批次土拍落幕 3 宗地塊均溢價成交

　　2 月 25 日，杭州舉行 2025 年二批次土拍，此次土拍共出讓 3 宗地塊，分別位于上城區、拱墅區和濱江區。這 3 宗地塊總出讓面積達 116430 平方米，總規劃建筑面積為 292705.8 平方米，總起始價 46.679 億元。而最終，3 宗地塊均實現溢價成交，總成交額高達 67.98 億元。

　　自 2024 年 10 月杭州樓市全面取消限價后，杭州土拍市場熱度持續攀升，高溢價地塊不斷涌現，杭州各板塊乃至整個城市的地價紀錄也頻頻被刷新。在本次土拍中，最受關注的當屬華潤置地溢價 72.5% 斬獲的安琪兒 5.0 地塊。該地塊為城東新城單元 SC080201 - 46 地塊，土地用途為普通商品住房用地，出讓面積 22456 平方米，規劃建筑面積 51648.8 平方米，容積率 2.3.建筑高度不大于 80 米 。其起始價約 15.18 億元，起始樓面價 29385 元 / 平方米 。競拍過程十分激烈，共有 11 家房企報名參與，經過多達 110 輪競價，最終上海泓喆房地產開發有限公司(華潤置地)脫穎而出，以總價 26.18 億元競得，成交樓面價 50683 元 / 平方米，溢價率 72.48%。值得一提的是，這已經是城東新城板塊 1 周時間內第二次刷新板塊樓面價紀錄。就在 2 月 20 日的土拍中，杭州成功出讓了城東新城單元 SC080201 - 48 地塊，也就是安琪兒 4.0 地塊。該地塊出讓面積 9504 平方米，建筑面積 22800 平方米，最終大家房產以 10.83 億元競得，成交樓面價 47486 元 / 平方米，溢價率 54.04%，這一價格超越了此前城東新城的新房限價 46500 元 / 平方米。短短 5 天時間，板塊樓面價紀錄就被再次刷新，足以見得當下杭州土地市場競爭的激烈程度。而安琪兒 5.0 地塊的成交，更是標志著城東新城板塊成功跨過 5 萬元 / 平方米的地價大關。

　　除了安琪兒 5.0 地塊，位于拱墅區華豐板塊的石橋單元 GS130202 - 42 地塊在此次土拍中同樣表現亮眼，以超過 50% 的溢價率成交。該地塊用途為普通商品住房用地，土地出讓面積 40865 平方米，規劃建筑面積 81730 平方米，容積率 2.0.建筑限高 50 米。拍賣時，共有 13 家房企報名，經過 64 輪競價，最終由中天美好集團有限公司 & 海威置業有限公司以 18.83 億元競得，成交樓面價 23035 元 / 平方米，溢價率 50.29%。

　　最后一宗地塊是位于濱江區的浦沿單元 BJ040501 - 04 地塊，這是一宗 TOD 商住地。該地塊土地出讓面積 53109 平方米，規劃建筑面積 159327 平方米，商業、住宅比例為 3:7.并且要求開發利用地下空間。由于項目地塊內部還包含在建地鐵 18 號線浦炬街站，所以規劃要求項目地下室建設不少于 2 層，且需與地鐵站點互聯互通。

　　回顧 2024 年，為了挽救房地產領域，中央和地方接力出臺樓市新政。自 10.9 新政限價全面放開后，杭州土拍市場熱度明顯提升。據統計，2024 年溢價率前十五名的地塊中，僅有 4 宗為限房價地塊。新政施行至今不到半年的時間，全杭州的樓面價紀錄就已經刷新了兩次。2024 年 10 月 22 日，綠城以樓面價 50717 元 / 平方米競得錢二宅地，地價上漲近 60%，刷新了綠城在 2016 年以 37.35 億元競得鳳起潮鳴地塊時創下的 45368 元 / 平方米的杭州宅地樓面價紀錄。隨后在 2025 年 1 月 24 日的土拍中，濱江集團以 54.56 億元總價競得湖墅單元 GS0201 - R21 - 05 地塊，成交樓面價 64834 元 / 平方米，溢價率 71.25%，成為杭州涉宅地新單價地王。曾經 8 年不曾打破的紀錄，如今僅時隔 3 個月再度被刷新，使得杭州的土拍行情進一步沸騰。

　　在城市總地王不停刷新的同時，各種高溢價地塊也在不斷刷新杭州各大板塊的地價紀錄。以此次出讓的城東新城板塊為例，10.9 新政后，城東板塊的板塊紀錄就在安琪兒地塊上刷新了三次。2024 年 11 月 15 日，杭州出讓的城東新城首宗不限房價地塊，被濱江集團以 13.8 億元競得，樓面價 40479 元 / 平方米，在當時創下板塊紀錄，溢價率 35.3%。項目案名為濱江?錦上萬象府，預計新房首開價格會在 6 萬元 / 平方米以上，將于今年一季度入市。隨后 2 月 20 日出讓的安琪兒 4.0 和 2 月 25 日出讓的安琪兒 5.0 分別以樓面價 47486 元 / 平方米和 50683 元 / 平方米連續刷新板塊紀錄。

　　從溢價率方面來看，華潤置地創下的 72.5% 還不是杭州的最高溢價率。此次競得石橋單元地塊的中天美好集團有限公司 & 海威置業有限公司，曾在 2024 年 12 月 19 日的土拍中以 18 億元的價格競得蕭山北干東單元宅地，溢價率 76.5%，創下 2018 年以來杭州宅地溢價率新高。

　　那么，為何在新政后杭州土拍市場能夠長時間保持火熱呢?據數據統計，在新房限價放開的利好下，杭州 2024 年提高了核心四區供地規模，宅地成交總建面高達 243.4 萬平方米，占比 44.6%，較 2023 年提升了 15 個百分點以上;外圍區域供地以低密地塊為主，2024 年全年容積率 1.5 以下的地塊共計有 15 宗，占比 20% 左右，基本位于外圍三四圈層區域，主城 & 區域核心以及近主城低密地塊競爭激烈，這就導致涉及杭州核心區域的土拍溢價率屢創新高。實際上，杭州土拍的區域熱度出現了明顯分化。蕭山、臨平、濱江、上城、拱墅等核心區域地價上漲明顯;余杭、錢塘樓面價僅能維持原價;而富陽、臨安的地價則出現了超 30% 的下調幅度。另一方面，2025 年初，DeepSeek 與 “杭州 6 小龍” 的爆火，提高了市場對于杭州未來的 AI 產業發展的預期。在 AI 產業預期的加持下，房企自然上調了對杭州的土地估值，愿意以更高的溢價來搶占市場。