2月土地成交量縮價漲 月度溢價率自2021年以來首破10%

　　2025 年 2 月，受季節性因素和降庫存目標影響，土地成交面積同環比持續回落，但北京、上海、杭州迎來多宗高總價地塊的高溢價成交，土地成交金額同比上漲，平均溢價率也再創新高。截至 2 月 25 日，本月土地供應 2702 萬平方米，環比下降 22.6%，成交建面 2283 萬平方米，環比下降 52%。平均溢價率 13.4%—— 自 2021 年 7 月以來首次突破 10%。隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準調整，房企對優質地塊的投資意愿持續增強。

　　核心要點

　　供求：至截稿時，本月土地供應量為 2702 萬平方米，環比 1 月同期下降 22.6%，同比下降 36%。成交 2283 萬平方米，環比同期下降 52%，同比下降 6%。成交金額 917 億元，同比上升 39%。

　　熱度：平均溢價率 13.4%，較上月增加了 4.7 個百分點，再創新高。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出，在本月成交金額 TOP10 城市中，有 6 個城市平均溢價率超過 10%。

　　分布：各能級城市土地成交明顯分化，一二線成交金額環比持平、同比增加，而三四線同環比均現回落。一線城市本月成交金額 304 億元，環比下降 4%，同比上升 27%。

　　后市展望

　　上海、杭州等地土拍如期高溢價成交，上半年土地市場熱度有望延續

　　2025 年 2 月，一二線城市土地市場高溢價地塊頻現，而三四線城市仍以底價成交為主，凸顯市場熱度的分化與房企投資邏輯轉向，也折射出各地穩市場進程的差異。在房企愈加注重 “利潤率” 和 “安全性” 的背景下，一二線城市采取多批次、縮量提質供地策略，其核心板塊因需求強勁、庫存低位，優質宅地成為頭部房企低風險配置的首選。土拍熱度又反向強化市場預期，形成正向循環。

　　月內，國務院會議明確提出，要敢于打破常規、推出可感可及的政策舉措，從央行、證監會、住建部的后續發聲來看，施政重點仍在盤活存量土地、降低庫存壓力等方面。北京、上海、杭州、寧波等一二線城市均在月內表態，將進一步加強推動高品質住宅的提質擴面。結合 2 月份供應規模的持續收縮表現來看，預計 2025 年上半年土地市場供求規模仍將維持低位運行。

　　土拍熱度方面，得益于新增供地質量的持續提升，以及控規調整、稅費減免、購房補貼帶來的需求側預期向好，接下來核心城市有望迎來更多高熱地塊的成交。再加之一二手房價、去化率、成交規模等需求側指標帶來的正反饋，2025 年上半年核心城市有望延續年初的土拍熱度，并助力房地產行業加快筑底企穩。對三四線城市而言，借力 2025 年地方債務空間擴容的政策窗口，建議繼續嚴控供地規模并聚焦核心區供求調整，優先盤活關鍵區域閑置土地，以點帶面扭轉市場預期，實現漸進式筑底。

　　供求：供求規模仍在季節性低位，成交金額同比增長近四成

　　土地供應方面，截至 2025 年 2 月 25 日，本月土地供應量為 2702 萬平方米，環比 1 月同期下降 22.6%，同比下降 36%。2 月份土地供應規模仍在季節性低位，且供地規模維持同比回落。至 2 月末，大多數城市尚未明確 2025 年的國有建設用地計劃，至截稿時，一二線城市僅有北京和鄭州發布了土地供應計劃，其中北京計劃首次對商品住宅用地實行彈性供應，商品住宅用地計劃供應 240-300 公頃，計劃下限較 2024 年下降了 60 公頃;鄭州市八區宅地供應計劃的同比降幅更是達到三成。由此來看，得益于地方債務上限和專項債對于地方財政壓力的緩解，以及推動穩市場進程穩步發展的需求，2025 年土地供應規模將在 “以需定供” 的前提下延續低位。不過從月度走勢來看，隨著土地供求規模的季節性波動，3、4 月份供地規模還是會迎來明顯的環比回升。本月低密地塊占比繼續維持高位，新增供應經營性用地平均容積率為 1.97.連續 7 個月低于 2.0.

　　至截稿時，一線城市中北京、廣州、深圳各有 1 幅土地掛牌，上海一批次掛牌在 1 月份執行，本月無新增土地招拍掛供應。廣州、深圳掛牌地塊均為商辦用地，唯一的一宗宅地供應來自北京海淀，地塊底價 58.64 億元，地塊容積率 1.84.位于上地板塊，位置較為優越;周邊學校、醫院等資源相對豐富。地塊樓板底價 8 萬元 / 平方米，周邊高端二手房項目掛牌價在 16 萬元 / 平方米。

　　二線城市方面，本月成都、長春、鄭州新增出讓建面超過 50 萬平方米，其中成都連續兩個月供應建面超過 50 萬平方米。從個體地塊來看，蘇州湖西商住地塊起拍價最高，出讓底價 36.6 億元，容積率僅為 1.6.起拍樓板價 2.8 萬元 / 平方米。該地塊原為國際科技園 1-2 期，現已拆除完畢。要求裝修標準不低于 5000 元 / 平方米，商業部分需整體持有 3 年。地塊三面環水，自然資源優越，且商業、教育、交通等配套也較為成熟。目前周邊高端二手房掛牌價在 6 萬元 / 平方米左右，于 2023 年出讓的湖西觀云地塊，樓板價 3.6 萬元 / 平方米，成交價約 5.5 萬元 / 平方米，現已售罄。杭州于 14 日、21 日進行了兩次集中供地，其中濱江區府宅地底價最高，起拍總價 30.6 億元，容積率 2.5.起拍樓板價 5.3 萬元 / 平方米。地塊距離錢塘江較近，建成后高樓層可俯瞰江景。臨近的中海商住地塊在 2024 年末成交，在商業占比 40% 的情況下，依舊溢價 60%，估算宅地成本樓板價將達到 6.5 萬元 / 平方米以上。目前地塊周邊二手豪宅項目較多，掛牌價均在 9 萬元 / 平方米以上。

　　2 月土地供應規模延續低位，但正如我們預計，各地土地供應亮點頗多，北京、杭州、蘇州等核心城市均拿出了確定性較強的高端優質宅地，持續優化土地資源配置。再加之預供地制度對于土地的篩選作用，預計 2025 年全年土地供應端將維持低量高質，成為促進房地產筑底企穩有力抓手之一。

　　土地成交方面，截至 2 月 25 日，全國 300 城經營性土地招拍掛成交 2283 萬平方米，環比下降 52%，同比下降 6%。杭州、西安成交建面超過 50 萬平方米，上海、北京、杭州成交金額超過 100 億元。上海、杭州、成都等地出現了多宗高總價高溢價地塊。因一二線優質地塊成交占比上升，本月平均樓板價達到 4019 元 / 平方米，環比上月同期增加 48%。

　　熱度：溢價率再創新高，多宗地塊刷新地價紀錄

　　市場熱度方面，至截稿時 2 月平均溢價率 13.4%，較上月增加了 4.7 個百分點。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出，在本月成交金額 TOP10 城市中，有 6 個城市平均溢價率超過 10%。本月多宗地塊刷新了地價紀錄，典型如杭州城東新城，5 天內兩次刷新板塊地價紀錄;鄭州金水區一宗宅地拍出了 87% 的溢價率，創近三年以來溢價率新高;而上海在月末協議出讓靜安的高品質袖珍地塊，若在 3 月 1 日成功通過公示期，將以 16 萬元 / 平方米的單價刷新上海新的地價紀錄。

　　隨著典型城市新房去化表現的向好、地方降庫存逐見成效，與各地供地計劃的調整同步，2025 年各地優質地塊的競拍信心有望進一步提振，預計上半年將有更多高溢價優質宅地出現，并且會蔓延到更多城市，新房成交表現向好、潛在庫存控制得當板塊的土地熱度有望先一步回升。

　　隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準調整，房企對優質地塊的投資意愿持續增強。預計上半年土地市場將呈現兩大趨勢：一是重點城市優質宅地高溢價成交將成為常態，如杭州、蘇州等點板塊地價已出現點狀突破;二是土地熱度回升范圍從核心城市的核心板塊向外擴散，具備 “低庫存 + 強購買力” 雙重優勢的區域有望率先迎來地價回暖。

　　2 月土地流拍率 6%，環比下降了 14 個百分點。回顧過去三年數據可見，2 月份流拍率環比均會出現較大幅度的環比下滑，這主要是受供地節奏影響，每年 1 月均有較多出讓難度較大的地塊，因此 1 月的基期流拍率都會短暫沖高。具體來看，本月廣州、揚州、南通等地均有宅地撤牌或流標，如廣州白云山地塊容積率 1.25.起拍價 11 億元，為二度出讓，且將出讓期延期至 2025 年 2 月，但直至 1 月末仍舊問津者寥寥，最終遭遇撤牌。

　　重點地塊：京滬杭占據總價榜七席，上海包攬單價榜 TOP3

　　2 月份兩榜持續向北京、上海、杭州等核心城市集中。總價 TOP10 中，北京、上海、杭州占據七席位置，單價 TOP3 均來自上海。總價榜首為上海虹口區宅地，該地塊容積率 3.95.起拍價 64.86 億元，該地塊位于內環瑞虹新城板塊，為舊改地塊。地塊吸引了 5 家競買方，最終經過 184 輪報價后，由金茂和慶隆聯合體競得，成交總價 89.64 億元，溢價率 38.2%。折算成交樓板價約 11.7 萬元 / 平方米，成交時為全國名義樓板價第三高。目前周邊高端二手房掛牌價格普遍在 14 萬元 / 平方米以上。在本月成交總價 TOP10 地塊中，有 6 宗地塊溢價率超過 20%，其中杭州城東新城安琪兒的 46 號地塊，更是拍出了 72.5% 的溢價率，成交總價 26.2 億元，在短短 5 天之后再度刷新了所屬板塊的樓板價紀錄。2025 年 1、2 月份大量高總價地塊的高溢價成交，為行業筑底企穩開了一個好頭，也大大提振了業內和相應客群的心理預期。

　　單價榜方面，榜首為上海靜安寺 095-7 袖珍宅地，該地塊已經處于成交公示期，公示期將于 2025 年 3 月 1 日結束，該地塊建筑面積僅 3000 平方米，出讓價格達到 4.9 億元，折算樓板價高達 16 萬元 / 平方米，若過地塊成功出讓，將刷新 2024 年 8 月成交的斜土路地塊 13 萬元 / 平方米的紀錄，成為上海新的單價地王。此外上海的虹口宅地成交樓板價達到了 11.7 萬元 / 平方米，楊思宅地成交樓板價達到了 7.5 萬元 / 平方米，也均高于前期同板塊的成交樓板價。