上海土拍市場熱度攀升 東安一、二村舊改項目引關注

　　昨日(3 月 28 日)，兩宗區域 “地王” 的出現，再度將上海土拍市場的熱度推向高潮。此前，3 月 26 日，上海市規劃和自然資源局官網發布了一則國有土地使用權出讓公告，以協議方式出讓徐匯區 C030301 單元 127b - 23 地塊，出讓總金額高達 83.5 億元，折合樓板價約 12.6 萬元 / 平方米。而國內單價 “地王” 的紀錄為 13.1 萬元 / 平方米。?

　　值得注意的是，該地塊是徐匯區東安一、二村片區舊改項目中面積最小的一宗宅地。經過短短 2 個月緊鑼密鼓的拆遷和土地平整工作，這是首次拆分全新宅地對外出讓。據 “上海徐匯” 消息，東安一、二村片區舊改項目堪稱上海歷史上單地塊一次性征收體量最大的項目，涉及的居民樓多達 117 幢。?

　　由于東安片區舊改項目體量龐大，且地處寸土寸金的上海內環，自其規劃方案公布以來，市場便紛紛推測它可能刷新國內總價地王紀錄。3 月 27 日，東安路附近一家房產中介門店的店員李華(化名)向《每日經濟新聞》記者透露，靠近拆遷地塊的小區二手房掛牌價已被抬高，均價上調了約 1 萬元 / 平方米。“這個月老公房成交了不少，有些是投資客，想著搏一搏動遷機會。” 李華說道。?

　　緊接著，3 月 28 日上午，中能建城市投資發展有限公司旗下的能建西岸譽府推出 312 套新房。該小區是距離東安片區舊改項目最近的商品房小區，單套總價在 1400 萬 - 2200 萬元之間，開發商官宣銷售額達 47.68 億元，實現開盤即罄。?

　　“多數是全款客戶”?

　　自東安一、二村片區舊改項目啟動拆遷以來，李華一直關注著附近二手房源的動態。她表示：“最近掛牌單價比之前高了。” 據其介紹，樓齡超 20 年的老公房均價約 8.5 萬元 / 平方米，品質中上等的小區二手房均價在 12 萬元 / 平方米左右。其中，老公房中價格最貴的是東安四村，部分業主掛牌均價高達 11 萬元 / 平方米，因其是最靠近東安一、二村片區舊改項目的小區。?

　　李華還提到：“周邊零陵路的老舊小區也在傳動遷消息，二手房價格有所上漲，不過實際上并沒有確切通知。” 本月以來，四五十平方米的二手房源交易活躍，掛牌量也較大。“投資客比較多，畢竟有些小區已經確定會動遷或原拆原建。”?

　　今年 1 月中旬及 3 月上旬，《每日經濟新聞》記者在東安片區舊改項目現場看到，整體施工進度推進迅速，僅用約 2 個月就完成了拆除工作。目前，東安一、二村地塊已基本拆除完畢，工人正在進行土地平整作業。?

　　東安一、二村位于徐匯區楓林街道，東至楓林國際、徐匯牙防所，南至中山南二路，西至東安四村小區，北至零陵路，占地面積約 18.65 萬平方米，總建筑面積約 31.21 萬平方米。一次性動遷涉及居住房屋 6057 證，在冊戶籍人員 15000 余人。?

　　在舊改項目大門外，一位在東安二村居住了 24 年的老居民告訴記者，自己選擇了貨幣化安置方式搬遷，每平方米補償款為 14 萬余元，目前暫時租房過渡。?

　　如此大規模的動遷帶動了資金流動，也為樓市帶來了新的購房需求。在閔行區某門店從事房產中介工作的徐先生，平時負責古美、莘莊和梅隴等板塊的二手房交易。他介紹，近期不少東安片區舊改項目的居民前來咨詢購房，他們大多傾向于徐匯和閔行地鐵口的房源。“多數是全款客戶，只要中低樓層，總價 500 萬元左右。”?

　　房價直奔 20 萬元 / 平方米??

　　東安新村始建于上世紀五六十年代，隨著時間推移，新村逐漸老舊，最高樓齡接近 70 年。不僅建筑設施老化嚴重，狹窄的戶型格局也難以滿足現代城市生活的新需求。?

　　上述出讓公告顯示，該地塊的新建住宅需滿足公共服務設施、規劃建設條件、綠色建筑、海綿城市等 12 項全生命周期管理要求，項目 100% 為全裝修交付，建筑高度不超過 100 米，且中小套型住宅建筑面積為零。?

　　58 安居客研究院院長張波認為，該地塊沒有公租房和小戶型占比限制，加上限高 100 米以及容積率為 2.6.未來市場定位顯然是大面積高端住宅。參考徐匯、黃浦、靜安的內環內高端一二手房房價，每平方米均價賣到 22 萬元以上并非難事。?

　　好地研究院執行院長方曉泉也推測：“在這個地段，開發商未來若將房價定在 17 萬元 / 平方米，去化問題不大;若打造 20 萬元 / 平方米以上的稀缺豪宅，去化可能會慢一些，但最終也能售完。”?

　　目前國內土拍市場的單價最高紀錄和總價最高 “地王” 均出自上海徐匯濱江板塊。其中，綠城中國去年競得的徐匯區斜土街道 xh128D - 07 地塊，樓面價達 13.1 萬元 / 平方米;香港置地在 2020 年以 310.5 億元拿下西岸金融港地塊。目前，綠城潮鳴東方正等待開盤，香港置地啟元已于去年 4 月開盤，僅用時 2 小時便售罄，銷售額達 44.55 億元。?

　　即將迎來全新面貌的東安一、二村片區舊改項目與徐匯濱江僅相隔幾條街道。按照規劃，東安片區舊改項目將被拆分成 7 宗地塊，涵蓋住宅、商業、辦公、教育科研和醫療衛生等多種功能，并將建設一座高約 195 米的地標建筑。其中，住宅地塊有 3 宗，計容面積總量約 39.82 萬平方米。市場曾推測，項目總土地市場價將高達 577 億元。?

　　張波分析指出，577 億元只是對項目整體的測算，并非單次出讓的總價，直接與其他公開地塊類比并不準確。“不過，這并不影響其整體價值給市場帶來的震撼。”?

　　“很多開發商早已和主管部門接觸”?

　　上海市規劃和自然資源局官網顯示，東安片區舊改項目首宗宅地的意向用地者為上海新楓安企業發展有限公司(以下簡稱新楓安)。天眼查信息顯示，新楓安由上海徐匯城市更新建設發展有限公司(以下簡稱徐匯城更)100% 控股，而徐匯城更由上海城市更新建設發展有限公司(上海地產集團)和上海徐匯城市建設投資(集團)有限公司(徐匯城投)分別持股 60% 和 40%。?

　　上海市房地產行業協會城市更新專委會主任崔霽表示，今年全國兩會期間，住建部提出將 2000 年以前的老舊小區全部納入城市更新范圍。上海 2000 年以前老舊小區總量約 2 億平方米，其中徐匯區占比 12%，僅次于浦東新區的 19%。徐匯區的城市更新壓力相對較大，因此探索創新城市更新模式的動力也更為強勁。?

　　“當前，城市更新模式從‘拆改留’向‘留改拆’轉變。在這一背景下，考慮到居民訴求、企業積極性以及政府的可承受度，東安片區舊改項目采用了整體征收模式。” 崔霽認為，這一征收模式是當前新形勢下政府、企業和居民三方利益平衡的有效方式，對上海城市更新具有標志性意義。在核心城市的核心地段，該模式也具備可復制推廣的價值。?

　　崔霽還指出，東安片區舊改項目的建設規劃亮點在于，未來將定位為 “上海東安國際醫創城”，并疊加醫療、科創產業及跨江隧道等配套設施。這種 “高地價 + 高規格規劃” 的組合為動遷成本提供了保障，也是東安新村征收模式能夠成功實施的必要條件。也就是說，只有滿足核心城市黃金地段以及產業配套溢價預期等條件，才有可能通過未來土地出讓收益覆蓋征收成本。?

　　方曉泉預測，該項目的 3 宗宅地都將采用 “協議出讓 + 產權交易” 的方式，篩選具備資金實力和專業能力的房企合作開發，這體現了地方政府對核心區域開發的強主導性。“據我所知，很多開發商早已與主管部門進行接觸，溝通設計方案和價格，就等最終的競爭結果。”