朝陽地價再創新高！平房+孫河組團掛牌，樓面價5.45萬 /㎡

　　3月26日，預申請第3天，朝陽區平房01、02、03地塊+孫河組團2902-73地塊正式掛牌，起始價126億元。

　　其中，孫河2902-73地塊起拍價為6.41億元，2107-02托幼用地不出讓;

　　平房2107-01、03兩幅住宅地塊起拍價為119.59億元，折合樓面價約5.45萬元/㎡，已達到近兩年朝陽宅地單價最高紀錄。

　　去年成交的41宗住宅地塊中，成交樓面價高于5萬的不多，除了海淀和東城金魚池地塊之外，只有豐臺萬泉寺和東鐵營地塊的成交樓面價高于5.45萬。

　　對比一下上個月才成交的三間房地塊，距離平房地塊3公里左右，溢價10.5%成交的樓面價為5.16萬元/㎡。

　　平房地塊此前已在二輪供地清單中公示，住宅建面近22萬㎡，體量非常大，超過20萬方的住宅地塊，北京近年出讓的不多。

　　3月24日進入預申請流程時，還打包了一幅15公里以外的商服地塊。整體建筑規模變得更加龐大，總用地規模14.83公頃，地上建筑規模達到28.27萬㎡。

　　競價階梯為1300萬元，競買保證金25.2億元。

　　競買申請起始時間為2025年3月26日-4月27日;掛牌競價起始時間為4月15日9:00時起，至4月28日15:00時止。

　　共包含4幅子地塊，有3幅位于平房鄉黃杉木店：

　　2107-01、03地塊為R2二類居住用地，容積率均2.6.限高80米。其中01地塊占地面積3.01公頃、地上建面7.82萬㎡，02地塊占地5.43公頃、地上建面14.11萬㎡。

　　02地塊為A334托幼用地，占地5253㎡，容積率0.9.限高16米，位置可結合方案與01地塊統籌布置。

　　預申請階段新增加的孫河2902-73地塊，為綜合性商業金融服務業用地，占地5.87公頃，容積率1.0.

　　在建筑高度方面，孫河地塊有較為嚴格的規定，要求從中央公園后退100米區域內限高12米，100-150米內限高24米，沿內環路可到30米。

　　上述地塊中，涉及3條街坊路建設：

　　1、平房2107-03地塊內新增1條南北向寬度為11米的街坊路;

　　2、孫河2902-73地塊內新增1條東西向寬度為20米的街坊路;

　　3、在孫河2902-73地塊及2902-71地塊間新增1條南北向寬度為 20米的街坊路，相鄰地塊分別設置10米。

　　上述街坊路納入土地出讓范圍，由項目競得人負責建設，計入建設用地基底面積核算容積率，與項目同期建成并保證對外開放，由項目競得人進行養護和管理。

　　平房地塊位于東四環與東五環之間，臨近地鐵6號線青年路站，在朝陽北路以北，周邊有朝陽大悅城、萬象匯、民航總醫院等，周邊教育、醫療及商業配套資源豐富。

　　地塊西北方向就是北京初代豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價在9萬/平。

　　周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤，包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等，雖然也有名動一時的紅盤，均是主打性價比。

　　反倒是往北2公里處的姚家園一帶，有逸翠園等低密住宅和別墅產品，豪宅屬性更加明顯。

　　平房板塊發展較早，但目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經濟適用房，人流量大，交通擁堵問題也比較嚴重，城市界面相對雜亂。

　　地塊周邊競品主要是和記黃埔在去年10月底新開的御翠園，3棟高層近400套房源，還有77套聯排別墅，正在強銷階段，目前網簽83套高層，均價7.8萬/㎡;18套別墅，成交價8.2萬/㎡。

　　御翠園由于戶型設計未能跟上當前市場對產品力的要求，后續預計在價格上還會繼續讓步。其拿地較早，成本優勢明顯，同時其品牌影響力和地理位置還是具有一定市場競爭力。

　　往東3公里處，是近期剛剛成交的保利金茂三間房地塊，總價87.3億元，地上建筑規模17.39萬㎡。

　　位置上來看，平房地塊和三間房地塊同在朝陽北路、地鐵6號線沿線，平房地塊在東五環內，更接近中心城區;但三間房地塊近年陸續有新盤入市，周邊小區外觀看上去比較有品質。

　　配套方面，平房地塊距離朝青地標大悅城更近，步行1公里左右;三間房地塊配套范圍內有大悅城、常楹天街，但距離均超過3公里。

　　自去年以來，朝陽區屢次跨板塊將不同業態地塊捆綁出讓。

　　1、2024年6月14日，中建智地聯合體112億元摘得的“酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區”組團地塊。

　　這是北京首次采用將住宅用地與產業用地、商業配套用地一次性組合供應的方式供地，為城市綜合開發提供了新的思路。

　　宗地總建設用地面積約15.7公頃，規劃建筑規模約28.3萬㎡。

　　· 酒仙橋地塊開發為北京宸園，2024年9月28日取得預售許可證，共14棟樓606套房源全部入市，主推143/165/220/249㎡全四居戶型，備案均價為12.5萬元/㎡。

　　目前網簽374套，去化率62%，成交均價11.07萬元/㎡;

　　· 前葦溝項目開發為中建璞園PARK，規劃建設22棟4-7F洋房共442套房源，分別于10月12日和11月18日兩個批次取證，戶型面積為125-140-160-210㎡，銷售指導價7.98萬元/㎡。

　　目前網簽187套，去化率42%，成交均價7.33萬元/㎡。

　　2、2024年11月29日，中海地產153.32億元摘得“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊完成出讓。

　　地塊總面積約14.7公頃，規劃建筑面積39.4萬㎡。

　　· 酒仙橋地塊開發為中海萬吉玖序項目，地上7.81萬㎡，規劃9棟10-23F住宅樓，共370戶，銷售指導價12.5萬元㎡。

　　主力戶型面積180-360㎡區間，頂配360㎡戶型為一層一戶平墅設計。

　　· 十八里店地塊開發為中海朝陽ONE，總建面12.75萬㎡，規劃建設17棟7-23F洋房及高層，共888戶，銷售指導價7.9萬元/㎡。

　　北邊金融商服用地L01、L02已確打造為北京首座環宇城。

　　· 小紅門地塊開發為中海時光之境，住宅建面5.45萬㎡，擬建設7棟9-18F洋房及小高層，規劃戶數432戶，面積段105㎡/135㎡/138㎡/155㎡。

　　3月20日首批5棟樓共258套住宅取證，銷售指導價為8萬元/平米。