均價3.4萬/㎡！武漢中海寰宇天下12號地塊江叁號院預(yù)計6月底首推192套瞰江三房

　　前些天學(xué)區(qū)剛明確的中海寰宇天下，即將新推的地塊直接3.4萬的均價，突破了漢陽房價天花板。

　　據(jù)了解，中海寰宇天下今年成交量依舊保持在全區(qū)前五，而且價格也還比較穩(wěn)。

　　最新動態(tài)：中海寰宇天下（漢陽-鐘家村）12號地塊江叁號院預(yù)計6月底首推12-1#建面約132、141、206㎡瞰江三房，共192套，備案均價約34000元/㎡，目前折扣暫未確定；8號地塊1#建面約106、107、108、111、127、140㎡帶裝修房源，備案均價約27255元/㎡，均價約26000元/㎡。另有8號地塊2#建面約127㎡帶裝修三房，均價約26000元/㎡；另有9號地塊1#在售建面約115㎡三房、160㎡四房，目前已交付，帶裝修均價約30500元/㎡；另外7號地塊僅剩少量房源。

　　樓盤聚焦：

　　1、共包含15個地塊，首次推出觀江地塊（江叁號院12號地塊），目前已取證，即將首開。

　　中海寰宇天下總建面約144萬方，分為3個組團(tuán)開發(fā)，共包含15個地塊。

　　1-3號地塊緊鄰鸚鵡大道，連接遠(yuǎn)洋、福星惠譽(yù)商業(yè)片區(qū)為都市商業(yè)組團(tuán)；2號地規(guī)劃為住宅；4-8號地塊臨近漢陽樹、天主堂和文化配套，緊鄰顯正街步行商業(yè)區(qū)，為頤和古樹生活社區(qū)；7、8號地規(guī)劃為住宅；9-14號地塊距離江灘近，蓮花湖公園、江灘公園環(huán)繞，并且有超高層地標(biāo)建筑作為配套，為濱江組團(tuán)，各地塊均規(guī)劃有住宅。

　　目前已推出三個組團(tuán)9號地塊天鉆、7號地塊觀雲(yún)府以及8號地塊，江叁號院12號濱江地塊已取證，即將面市。

　　已報規(guī)的11、12號地塊全部規(guī)劃為超高層，幼兒園位于11號地塊內(nèi)，兩個地塊中間有規(guī)劃道路，也可通過天橋連接。

　　周邊的迎江華庭是20樓左右的小區(qū)，低區(qū)會有一定視野遮擋，目前高區(qū)起碼22層以上東向可瞰江。未來部分戶型預(yù)計也有部分被中海寰宇天下規(guī)劃的13號地塊遮擋。

　　2、12號觀江地塊備案價3.4萬，刷新漢陽區(qū)第一高價。

　　前期首開的9號地塊部分可以瞰江，備案價也才30500，這次瞰江的12號地塊直接漲到34000，也刷新漢陽住宅房價天花板。

　　已取證的12-1#定價規(guī)律如下:

　　面積越大，價格越貴。206平視野是最好的，單價也是最貴的，其次是2個中間戶141平戶型，最便宜的是東邊的133平邊戶。

　　中間2戶141平戶型，同樓層差價500，不同樓層差價40-600元/平，3-7層每增加一層貴100元/平，9-22層每增加一層貴50元/平，24-38層每增加一層貴40元/平，40-52層每增加一層貴50元/平。53層頂樓比次頂樓便宜50元/平。

　　133平邊戶與相鄰的141平便宜1000元/平，不同樓層50-600元/平，3-7層每增加一層貴100元/平，9-22層每增加一層貴50元/平，24-38層每增加一層貴40元/平，40-52層每增加一層貴50元/平。53層頂樓比次頂樓便宜50元/平。

　　206平邊戶比相鄰的141平貴4000元/平，比133平邊戶貴5500元/平。不同樓層50-600元/平，3-7層每增加一層貴100元/平，9-22層每增加一層貴50元/平，24-38層每增加一層貴40元/平，40-52層每增加一層貴50元/平。次頂樓最貴，53層頂樓比次頂樓便宜600元/平。

　　目前瞰江地塊具體折扣暫時還沒出來，但是前期9-1#看江的160㎡戶型單價約3.2-3.3萬/㎡，預(yù)計此次新地塊價格不會比這個低。

　　從前期9-1#備案情況來看，兩年多了還有超過一半未備案，瞰江邊戶比中間戶賣的要好一點(diǎn)。整體來看這個價格的接受度只能說一般，更多的還是為學(xué)校買單的。

　　目前，同樣的價格+學(xué)區(qū)配置的選擇其實也不少，比如漢口的武漢潤府、武昌的國鐵城投國樾濱江，而單看觀江的話越秀漢陽星匯云錦、濱江金茂府一線觀江視野也不差，價格更便宜，弱項在于學(xué)區(qū)。

　　另外，現(xiàn)在出來不少性價比不錯的準(zhǔn)四代新房都在近期集中開盤，再加上中海新地塊目前還沒有樣板間出來，可能出于多方面考慮，中海寰宇天下新地塊取證了并未急著入市，后期看價格策略會不會出奇招吧。

　　3、觀江地塊最小133平，最大206平。

　　12號地塊東南向是漢陽江灘和長江，1號樓東西朝向，共53層，1個單元，4梯4戶，中間兩戶均為141平，東西端頭分別為133、206平。預(yù)計2026年9月交付。目前12號地塊的樣板間還沒做好，后續(xù)出來后小妹也會第一時間帶來視頻。

　　建面約133平三房，兩開間朝南，但是開間高達(dá)8.55米。兩間次臥朝西邊，主臥客廳朝東邊，客廳兩面采光，主臥大套房，帶獨(dú)衛(wèi)+衣帽間。進(jìn)門長走道有一定空間浪費(fèi)。

　　建面約141平三房，格局方正，三開間朝南，面寬約12米，陽臺開間8.15米，24平大寬廳連接觀景陽臺，窗墻比比較大。

　　建面約206平，五開間設(shè)計，南向面寬約19米，東西面寬12米，270度觀江，客廳開間約8.5米。

　　4、中海首創(chuàng)雙名校二選一模式！

　　目前漢陽區(qū)所有新盤中，根據(jù)宣傳口徑，學(xué)區(qū)最好的應(yīng)該是鐘家村小學(xué)+晴川初中的中海寰宇天下。

　　晴川初中2023年普高率72%，其中科技創(chuàng)新實驗班610分以上25人，省級示范率80%，市級示范率98%。相比前幾年60%+的普高率，有了很大的提升。按照社區(qū)劃分來看，項目每個地塊對口晴川初中基本上都是穩(wěn)的。

　　前段時間，根據(jù)漢陽區(qū)2024年學(xué)區(qū)劃片，中海寰宇天下天鉆（9號地塊）屬于古樓社區(qū)，觀雲(yún)府（7號地塊）、8號地塊屬于建橋街道顯正街社區(qū)，初中能對口晴川初中基本無懸念。

　　6月中旬，中海寰宇天下小學(xué)的事情，也傳來確定消息。根據(jù)中海方面口徑，中海寰宇天下7、8號地塊確認(rèn)對口鐘家村小學(xué)。（實際上9號地塊也是對口鐘家村小學(xué)）

　　另外，鐘家村一小（原鐘家村寄宿學(xué)校）今年回原校址，今年9月開始招生，中海捐資進(jìn)行了學(xué)校翻新，所以鐘家村一小的生源是面向全區(qū)搖號+寰宇天下新生。寰宇后續(xù)適齡兒童均可報名就讀鐘家村一小。

　　相當(dāng)于目前中海寰宇天下的業(yè)主有了兩個選擇，可以在鐘家村小學(xué)和鐘家村一小中進(jìn)行選擇。從地理位置上看，鐘家村一小比鐘家村小學(xué)，距離中海寰宇天下會更近一些。

　　這兩所學(xué)校都是漢陽第一梯隊的小學(xué)，而且鐘寄在公參民時代應(yīng)該是漢陽質(zhì)量最好的學(xué)校，現(xiàn)在改為全區(qū)搖號+寰宇天下業(yè)主，生源質(zhì)量也不差，相信鐘寄的領(lǐng)先地位依然會持續(xù)保持。

　　鐘家村一小原址實拍鐘家村第一小學(xué)（原鐘家村寄宿學(xué)校），2022年從公參民學(xué)校正式改成公辦學(xué)校，針對全區(qū)招生，不過是采取搖號的方式，每年的名額也不多。2023年改名為鐘家村第一小學(xué)。之前由于鐘家村片區(qū)改造，原位于鐘家村片區(qū)漢商銀座附近的鐘家村寄宿小學(xué)1-3年級搬遷至四新三里坡西校區(qū)，4-5年級搬遷至墨水湖中學(xué)校區(qū)。

　　5、前期已交付2個地塊，交付還可以。

　　中海寰宇天下去年12月底迎來首次交付，9號地塊天鉆提前93天交付。中海寰宇天下7號地塊5月23日交房，再次提前近100天交付。

　　交付的兩個地塊都比較迷你，體量不大，9號地塊天鉆只有一棟，7號地塊觀雲(yún)府也才2棟。交付的都比較精致，活動空間相對比較有限。

　　需要注意的是，9號地塊292戶，該地塊規(guī)劃需配建停車位346個，自用地范圍內(nèi)配建地下停車位144個，不足202個車位在后期規(guī)劃中補(bǔ)齊，其中9號地與10號地、13號地之間規(guī)劃道路下方配建地下停車位156個，剩余46個停車位在10號地塊補(bǔ)齊。

　　目前7-1#有實體樣板間開放，位于36層，部分戶型目前看江效果較好，有的是部分房間可夾縫看江，有的是客廳+多個房間可直接看江。但需要注意兩點(diǎn)，一是低于36層了基本沒有太好的看江視野，二是有的目前看江視野較好，但后期會被其他地塊開發(fā)的新的超高層阻擋視野。

　　6、漢陽內(nèi)環(huán)旁，臨近長江+漢江，但是周邊新舊夾雜，有點(diǎn)鶴立雞群的感覺。

　　中海寰宇天下位于漢陽內(nèi)環(huán)旁，臨近長江+漢江，更近長江，且部分地塊一線臨江，屬于漢陽濱江，又有部分地塊屬于鐘家村，兼具稀缺江景和成熟配套，在漢陽在售新房中地段不錯，部分高層還能看兩江交匯。

　　但是因為歸元片區(qū)前期改造啟動的比較晚，所以周邊老小區(qū)還是比較密集的。還有中海項目還未開發(fā)的地塊，未來很長一段時間周邊都會處于開發(fā)中。

　　7、8號地塊被醫(yī)院包圍，交通狀況有點(diǎn)鬧心，看個人是否會有些介意。

　　小區(qū)旁邊的單行道，周邊部分道路在早晚高峰期會有些擁堵。

　　7-1#望出去的視野即將推出的12號地塊旁邊也有房齡20年以上的小區(qū)。

　　一、樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)！

　　中海寰宇天下共分為15個地塊，占地約17.6萬平米，總建面約144萬方。

　　如下圖所示，分為3個組團(tuán)開發(fā)，

　　1-3號地塊緊鄰鸚鵡大道，連接遠(yuǎn)洋、福星惠譽(yù)商業(yè)片區(qū)為都市商業(yè)組團(tuán)，其中2號樓為住宅；

　　4-8號地塊臨近漢陽樹、天主堂和文化配套，緊鄰顯正街步行商業(yè)區(qū)，為頤和古樹生活社區(qū)；其中4-6為文化用地。

　　9-14號地塊距離江灘最近，蓮花湖公園、江灘公園環(huán)繞，有超高層地標(biāo)建筑作為配套，為濱江組團(tuán)，各地塊均規(guī)劃有住宅；15號地塊靠近14號地塊，為公園。

　　7號地塊、8號地塊總用地面積15908.48平，總建面169723.89平，容積率7.73，總計容建面123041.8平，其中住宅建面120226.04平。

　　7、8號地塊總戶數(shù)1032戶，綠地率25%，建面密度約33.32%，機(jī)動車停車位791個（7號地塊379個，8號地塊412個），車位配比約1：0.76（規(guī)劃需求車位1102個，剩余311個車位在6號地塊補(bǔ)齊）。

　　7號地塊總建面88771.41平，容率約7.77，計容建面64804.87平，住宅建面63504.43平，共558戶，7號地塊戶均建面約113平。7號地塊共379個機(jī)動車位。

　　8號地塊總建面80952.48平，總計容58236.93平，容積率7.7，住宅建面56721.61平，共474戶，8號地塊戶均建面約119平。8號地塊共412個車位。

　　需要注意的是7號地塊1號樓、8號地塊1號樓分別有5、6戶不滿足日常要求。

　　9號地塊用地面積4990.98平，總建面52646.51平，總計容建筑面積38480.87平，其中住宅38109.26平，商業(yè)185.13平，架空層面積1331.08平，機(jī)動車位150個，均為地下停車位，容積率7.71，綠地率25.07%，規(guī)劃總戶數(shù)292戶。

　　9號地塊就1棟樓，1號樓54層。

　　從地塊位置來看，9號地塊與長江之間只相隔了一個13號地塊，部分房源是可以看江的。

　　11、12號地塊總用地面積19440.16平米，總建筑面積151219.70平米，總計容建筑面積108951.04平米，其中住宅建筑面積104755.24平米。

　　幼兒園面積2732.76平米，架空層建筑面積2287.22平米，地塊內(nèi)天橋建筑面積148.81平米，容積率約5.60，規(guī)劃728戶，機(jī)動車停車位891輛，均為地下停車位。

　　中海寰宇天下11、12號地塊內(nèi)分別包含 2棟住宅，11號地塊兩棟住宅均為45層的超高層，12號地塊為53、54層的超高層。

　　幼兒園位于11號地塊內(nèi)，兩個地塊中間有規(guī)劃道路，也可通過天橋連接。

　　兩個地塊并沒有單獨(dú)分開的數(shù)據(jù)指標(biāo)，根據(jù)總規(guī)劃數(shù)據(jù)顯示，11、12號地塊住宅建筑面積104755.24平，規(guī)劃728戶，套均面積約143.89平，妥妥的純改善定位了。

　　二、關(guān)于土拍

　　2020年6月30日，中海地產(chǎn)以144.2億元競得漢陽核心城區(qū)歸元片的P（2020）013號和P（2020）014號地塊。

　　區(qū)別其他地塊，此處地塊商住比接近3:7，其中商辦部分接近30萬方，還要持有一個不少于10萬方的商業(yè)綜合體，建造3座標(biāo)志性寫字樓。

　　P(2020)013、P(2020)014號地塊，合計總凈用地面積17.58萬方，合計總計容建面99.44萬方，總起拍價132億。競買人必須同時報名參與P(2020)013號、014號歸元片二期A包、B包地塊的競買，并分別報價。

　　P(2020)013號地塊

　　P(2020)013號地塊位于漢陽區(qū)漢陽大道以南，攔江路以北，鸚鵡大道以東，陽新路以西，土地面積105880平方米，住宅、商服、文化、公園與綠地用地，容積率4.27，現(xiàn)場掛牌，競買保證金120000萬元，起始價600000萬元，出讓最高價909600萬元。

　　1-8號地塊

　　地塊要求：

　　競買人須承諾若競得地塊后，引入1家或以上控股股東為《財富》雜志2019年公布的世界500強(qiáng)公司的總部或區(qū)域總部入駐。競得人須自持公建(含商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施及文化活動設(shè)施)計容總建筑面積的50%以上，自持部分在項目竣工驗收后10年內(nèi)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓、銷售。

　　P(2020)014號地塊

　　P(2020)014號地塊位于漢陽區(qū)漢陽大道以南，攔江路以北，陽新路以東，濱江大道以西，土地面積69900平方米，住宅、商服、公園與綠地用地，容積率7.76，現(xiàn)場掛牌，競買保證金144000萬元，起始價720000萬元，出讓最高價1090400萬元。

　　9-15號地塊

　　地塊要求：

　　競買人須承諾若競得地塊后，引入1家或以上控股股東為《財富》雜志2019年公布的世界500強(qiáng)公司的總部或區(qū)域總部入駐，并建設(shè)一座五星級標(biāo)準(zhǔn)的品牌酒店。競得人須自持公建計容總建筑面積的50%以上，自持部分在項目竣工驗收后10年內(nèi)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓、銷售。

　　三、交通區(qū)位配套

　　中海寰宇天下各地塊位置相差比較大。

　　大區(qū)位上看，中海寰宇天下地處漢陽內(nèi)環(huán)旁，二環(huán)內(nèi)，比較靠近長江。

　　小區(qū)位上，9號地塊北面為漢陽稅務(wù)局，南面為10號地塊，西側(cè)地塊待定，再西邊是鳳凰華庭小區(qū)，已交付的成熟小區(qū)；東側(cè)為13號地塊，東南角為規(guī)劃建設(shè)的公共停車場，再東邊就是漢陽江灘了。

　　7號地塊不臨主干道，北面是金橋半山花園，南面的顯正街（單行道）、群建路小學(xué)，西邊緊鄰五醫(yī)院，東邊緊鄰武漢康健婦嬰醫(yī)院一路之隔。8號地塊北面是金橋半山花園，南面是大橋局，西邊是五醫(yī)院，東邊是金橋鳳凰華庭。

　　12號地塊南面是朗星小區(qū)，東面還有迎江華庭，低區(qū)視野有一定遮擋。北面是11號地塊。西側(cè)是鼓樓東路、海山觀江樓。

　　地鐵方面：距離中海寰宇天下9號地塊最近的地鐵是4、6號線鐘家村站，步行約1.2公里左右，另外，4號線攔江路站距離也差不多，在1.2公里的樣子。

　　7號地塊，與鐘家村站距離約620米，8號地塊距離鐘家村站約680米。12號地塊距離4號線攔江路站D口約720米。

　　4、6號線是已經(jīng)通車的地鐵線路，換乘站點(diǎn)比較多。鐘家村站也是4、6號線換乘站，步行十幾分鐘可達(dá)，乘坐6號線可前往經(jīng)開永旺、漢正街、江漢路、凱德廣場等商圈。6號線二期已經(jīng)通車了，后期可地鐵直達(dá)的地點(diǎn)就更多了。

　　4號線可直達(dá)楚河漢街、武漢火車站等。

　　自駕方面，中海歸元寺項目二期B包9號地塊北面緊靠漢陽大道，從漢陽大道可連接鸚鵡大道，往北過江漢一橋硚口武勝路板塊；往南可一路貫穿整個漢陽濱江板塊，也可上國博大道，前往四新；東側(cè)臨近晴川大道，沿路走旁邊都是漢陽江灘，在附近休閑看江也是很不錯的。

　　此外，項目漢陽內(nèi)環(huán)與二環(huán)之間，通過鸚鵡大道可連接內(nèi)環(huán)線與二環(huán)線，進(jìn)而前往武漢三鎮(zhèn)，整體還算便利。

　　唯一缺點(diǎn)是緊靠的晴川大道沒有匝道直接上長江大橋以及二環(huán)線，稍微繞了點(diǎn)。

　　公交方面，項目周邊附近有漢陽大道蓮花湖站公交站，途徑的公交線路比較多。此外，附近也還有其他公交站點(diǎn)，步行前往不算遠(yuǎn)。

　　交通方面不用太擔(dān)心，畢竟這是武漢二環(huán)內(nèi)的項目，就沖這個環(huán)線來看，交通也不會差，更應(yīng)該擔(dān)心的是堵車問題，早晚高峰多少都會有一些的。

　　四、區(qū)域生活配套

　　商業(yè)方面，二期B包9號地塊內(nèi)有一點(diǎn)點(diǎn)的商業(yè)規(guī)劃，不過基本可以忽略不計了，最主要還是看后期地塊。

　　值得期待的是，中海寰宇天下商業(yè)占比是比較高的，整體商住比接近3:7，其中商辦部分接近30萬方，還要持有一個不少于10萬方的商業(yè)綜合體，建造3座標(biāo)志性寫字樓。

　　加上遠(yuǎn)洋東方境世界觀也是有不少商業(yè)規(guī)劃，這一塊未來應(yīng)該是漢陽商業(yè)的重點(diǎn)。

　　遠(yuǎn)洋里17萬規(guī)模體量，包括10萬方地上商業(yè)和7萬方地下商業(yè)，用多種結(jié)構(gòu)進(jìn)行串聯(lián)，形成流暢的“半開放式街區(qū)”。7萬方的地下空間頭、尾分別與歸元禪寺及地鐵口無縫銜接，整體形成呈環(huán)形動線。

　　目前來看，附近也有幾個成熟小區(qū)，日常生活可以就近解決。

　　距離項目最近的是鐘家村成熟的商業(yè)。

　　學(xué)校方面，前面提過，這里不再重復(fù)。

　　醫(yī)療方面，7號地塊隔壁就是武漢市第五醫(yī)院，下樓即達(dá)；9號地步行約450米即達(dá)。

　　此外，區(qū)域內(nèi)中醫(yī)院、亞心總醫(yī)院、泰康同濟(jì)醫(yī)院也都距離不算遠(yuǎn)，醫(yī)療水平也都還不錯，就醫(yī)是比較有保障的。

　　生態(tài)休閑方面，二期B包9號地塊直線距離不到200米就是漢陽江灘，直線距離不到300米為長江。

　　這個距離應(yīng)該算是非常近的了，步行可達(dá)，200米內(nèi)到江灘，漢陽江灘這一塊是修好的，環(huán)境不錯，長江也很近；

　　北面則緊靠蓮花湖公園，兩大水系公園環(huán)繞，在二環(huán)內(nèi)這種核心地段還是很少見的。不過因為項目緊鄰內(nèi)環(huán)，7、8、9、11、12號地塊周邊發(fā)展很成熟，周邊也有一些老房子，城市界面一般。

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