前些天學(xué)區(qū)剛明確的中海寰宇天下,即將新推的地塊直接3.4萬的均價,突破了漢陽房價天花板。
據(jù)了解,中海寰宇天下今年成交量依舊保持在全區(qū)前五,而且價格也還比較穩(wěn)。
最新動態(tài):中海寰宇天下(漢陽-鐘家村)12號地塊江叁號院預(yù)計6月底首推12-1#建面約132、141、206㎡瞰江三房,共192套,備案均價約34000元/㎡,目前折扣暫未確定;8號地塊1#建面約106、107、108、111、127、140㎡帶裝修房源,備案均價約27255元/㎡,均價約26000元/㎡。另有8號地塊2#建面約127㎡帶裝修三房,均價約26000元/㎡;另有9號地塊1#在售建面約115㎡三房、160㎡四房,目前已交付,帶裝修均價約30500元/㎡;另外7號地塊僅剩少量房源。
樓盤聚焦:
1、共包含15個地塊,首次推出觀江地塊(江叁號院12號地塊),目前已取證,即將首開。
中海寰宇天下總建面約144萬方,分為3個組團(tuán)開發(fā),共包含15個地塊。
1-3號地塊緊鄰鸚鵡大道,連接遠(yuǎn)洋、福星惠譽(yù)商業(yè)片區(qū)為都市商業(yè)組團(tuán);2號地規(guī)劃為住宅;4-8號地塊臨近漢陽樹、天主堂和文化配套,緊鄰顯正街步行商業(yè)區(qū),為頤和古樹生活社區(qū);7、8號地規(guī)劃為住宅;9-14號地塊距離江灘近,蓮花湖公園、江灘公園環(huán)繞,并且有超高層地標(biāo)建筑作為配套,為濱江組團(tuán),各地塊均規(guī)劃有住宅。
目前已推出三個組團(tuán)9號地塊天鉆、7號地塊觀雲(yún)府以及8號地塊,江叁號院12號濱江地塊已取證,即將面市。
已報規(guī)的11、12號地塊全部規(guī)劃為超高層,幼兒園位于11號地塊內(nèi),兩個地塊中間有規(guī)劃道路,也可通過天橋連接。
周邊的迎江華庭是20樓左右的小區(qū),低區(qū)會有一定視野遮擋,目前高區(qū)起碼22層以上東向可瞰江。未來部分戶型預(yù)計也有部分被中海寰宇天下規(guī)劃的13號地塊遮擋。
2、12號觀江地塊備案價3.4萬,刷新漢陽區(qū)第一高價。
前期首開的9號地塊部分可以瞰江,備案價也才30500,這次瞰江的12號地塊直接漲到34000,也刷新漢陽住宅房價天花板。
已取證的12-1#定價規(guī)律如下:
面積越大,價格越貴。206平視野是最好的,單價也是最貴的,其次是2個中間戶141平戶型,最便宜的是東邊的133平邊戶。
中間2戶141平戶型,同樓層差價500,不同樓層差價40-600元/平,3-7層每增加一層貴100元/平,9-22層每增加一層貴50元/平,24-38層每增加一層貴40元/平,40-52層每增加一層貴50元/平。53層頂樓比次頂樓便宜50元/平。
133平邊戶與相鄰的141平便宜1000元/平,不同樓層50-600元/平,3-7層每增加一層貴100元/平,9-22層每增加一層貴50元/平,24-38層每增加一層貴40元/平,40-52層每增加一層貴50元/平。53層頂樓比次頂樓便宜50元/平。
206平邊戶比相鄰的141平貴4000元/平,比133平邊戶貴5500元/平。不同樓層50-600元/平,3-7層每增加一層貴100元/平,9-22層每增加一層貴50元/平,24-38層每增加一層貴40元/平,40-52層每增加一層貴50元/平。次頂樓最貴,53層頂樓比次頂樓便宜600元/平。
目前瞰江地塊具體折扣暫時還沒出來,但是前期9-1#看江的160㎡戶型單價約3.2-3.3萬/㎡,預(yù)計此次新地塊價格不會比這個低。
從前期9-1#備案情況來看,兩年多了還有超過一半未備案,瞰江邊戶比中間戶賣的要好一點(diǎn)。整體來看這個價格的接受度只能說一般,更多的還是為學(xué)校買單的。
目前,同樣的價格+學(xué)區(qū)配置的選擇其實也不少,比如漢口的武漢潤府、武昌的國鐵城投國樾濱江,而單看觀江的話越秀漢陽星匯云錦、濱江金茂府一線觀江視野也不差,價格更便宜,弱項在于學(xué)區(qū)。
另外,現(xiàn)在出來不少性價比不錯的準(zhǔn)四代新房都在近期集中開盤,再加上中海新地塊目前還沒有樣板間出來,可能出于多方面考慮,中海寰宇天下新地塊取證了并未急著入市,后期看價格策略會不會出奇招吧。
3、觀江地塊最小133平,最大206平。
12號地塊東南向是漢陽江灘和長江,1號樓東西朝向,共53層,1個單元,4梯4戶,中間兩戶均為141平,東西端頭分別為133、206平。預(yù)計2026年9月交付。目前12號地塊的樣板間還沒做好,后續(xù)出來后小妹也會第一時間帶來視頻。
建面約133平三房,兩開間朝南,但是開間高達(dá)8.55米。兩間次臥朝西邊,主臥客廳朝東邊,客廳兩面采光,主臥大套房,帶獨(dú)衛(wèi)+衣帽間。進(jìn)門長走道有一定空間浪費(fèi)。
建面約141平三房,格局方正,三開間朝南,面寬約12米,陽臺開間8.15米,24平大寬廳連接觀景陽臺,窗墻比比較大。
建面約206平,五開間設(shè)計,南向面寬約19米,東西面寬12米,270度觀江,客廳開間約8.5米。
4、中海首創(chuàng)雙名校二選一模式!
目前漢陽區(qū)所有新盤中,根據(jù)宣傳口徑,學(xué)區(qū)最好的應(yīng)該是鐘家村小學(xué)+晴川初中的中海寰宇天下。
晴川初中2023年普高率72%,其中科技創(chuàng)新實驗班610分以上25人,省級示范率80%,市級示范率98%。相比前幾年60%+的普高率,有了很大的提升。按照社區(qū)劃分來看,項目每個地塊對口晴川初中基本上都是穩(wěn)的。
前段時間,根據(jù)漢陽區(qū)2024年學(xué)區(qū)劃片,中海寰宇天下天鉆(9號地塊)屬于古樓社區(qū),觀雲(yún)府(7號地塊)、8號地塊屬于建橋街道顯正街社區(qū),初中能對口晴川初中基本無懸念。
6月中旬,中海寰宇天下小學(xué)的事情,也傳來確定消息。根據(jù)中海方面口徑,中海寰宇天下7、8號地塊確認(rèn)對口鐘家村小學(xué)。(實際上9號地塊也是對口鐘家村小學(xué))
另外,鐘家村一小(原鐘家村寄宿學(xué)校)今年回原校址,今年9月開始招生,中海捐資進(jìn)行了學(xué)校翻新,所以鐘家村一小的生源是面向全區(qū)搖號+寰宇天下新生。寰宇后續(xù)適齡兒童均可報名就讀鐘家村一小。
相當(dāng)于目前中海寰宇天下的業(yè)主有了兩個選擇,可以在鐘家村小學(xué)和鐘家村一小中進(jìn)行選擇。從地理位置上看,鐘家村一小比鐘家村小學(xué),距離中海寰宇天下會更近一些。
這兩所學(xué)校都是漢陽第一梯隊的小學(xué),而且鐘寄在公參民時代應(yīng)該是漢陽質(zhì)量最好的學(xué)校,現(xiàn)在改為全區(qū)搖號+寰宇天下業(yè)主,生源質(zhì)量也不差,相信鐘寄的領(lǐng)先地位依然會持續(xù)保持。
鐘家村一小原址實拍鐘家村第一小學(xué)(原鐘家村寄宿學(xué)校),2022年從公參民學(xué)校正式改成公辦學(xué)校,針對全區(qū)招生,不過是采取搖號的方式,每年的名額也不多。2023年改名為鐘家村第一小學(xué)。之前由于鐘家村片區(qū)改造,原位于鐘家村片區(qū)漢商銀座附近的鐘家村寄宿小學(xué)1-3年級搬遷至四新三里坡西校區(qū),4-5年級搬遷至墨水湖中學(xué)校區(qū)。
5、前期已交付2個地塊,交付還可以。
中海寰宇天下去年12月底迎來首次交付,9號地塊天鉆提前93天交付。中海寰宇天下7號地塊5月23日交房,再次提前近100天交付。
交付的兩個地塊都比較迷你,體量不大,9號地塊天鉆只有一棟,7號地塊觀雲(yún)府也才2棟。交付的都比較精致,活動空間相對比較有限。
需要注意的是,9號地塊292戶,該地塊規(guī)劃需配建停車位346個,自用地范圍內(nèi)配建地下停車位144個,不足202個車位在后期規(guī)劃中補(bǔ)齊,其中9號地與10號地、13號地之間規(guī)劃道路下方配建地下停車位156個,剩余46個停車位在10號地塊補(bǔ)齊。
目前7-1#有實體樣板間開放,位于36層,部分戶型目前看江效果較好,有的是部分房間可夾縫看江,有的是客廳+多個房間可直接看江。但需要注意兩點(diǎn),一是低于36層了基本沒有太好的看江視野,二是有的目前看江視野較好,但后期會被其他地塊開發(fā)的新的超高層阻擋視野。
6、漢陽內(nèi)環(huán)旁,臨近長江+漢江,但是周邊新舊夾雜,有點(diǎn)鶴立雞群的感覺。
中海寰宇天下位于漢陽內(nèi)環(huán)旁,臨近長江+漢江,更近長江,且部分地塊一線臨江,屬于漢陽濱江,又有部分地塊屬于鐘家村,兼具稀缺江景和成熟配套,在漢陽在售新房中地段不錯,部分高層還能看兩江交匯。
但是因為歸元片區(qū)前期改造啟動的比較晚,所以周邊老小區(qū)還是比較密集的。還有中海項目還未開發(fā)的地塊,未來很長一段時間周邊都會處于開發(fā)中。
7、8號地塊被醫(yī)院包圍,交通狀況有點(diǎn)鬧心,看個人是否會有些介意。
小區(qū)旁邊的單行道,周邊部分道路在早晚高峰期會有些擁堵。
7-1#望出去的視野即將推出的12號地塊旁邊也有房齡20年以上的小區(qū)。
一、樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)!
中海寰宇天下共分為15個地塊,占地約17.6萬平米,總建面約144萬方。
如下圖所示,分為3個組團(tuán)開發(fā),
1-3號地塊緊鄰鸚鵡大道,連接遠(yuǎn)洋、福星惠譽(yù)商業(yè)片區(qū)為都市商業(yè)組團(tuán),其中2號樓為住宅;
4-8號地塊臨近漢陽樹、天主堂和文化配套,緊鄰顯正街步行商業(yè)區(qū),為頤和古樹生活社區(qū);其中4-6為文化用地。
9-14號地塊距離江灘最近,蓮花湖公園、江灘公園環(huán)繞,有超高層地標(biāo)建筑作為配套,為濱江組團(tuán),各地塊均規(guī)劃有住宅;15號地塊靠近14號地塊,為公園。
7號地塊、8號地塊總用地面積15908.48平,總建面169723.89平,容積率7.73,總計容建面123041.8平,其中住宅建面120226.04平。
7、8號地塊總戶數(shù)1032戶,綠地率25%,建面密度約33.32%,機(jī)動車停車位791個(7號地塊379個,8號地塊412個),車位配比約1:0.76(規(guī)劃需求車位1102個,剩余311個車位在6號地塊補(bǔ)齊)。
7號地塊總建面88771.41平,容率約7.77,計容建面64804.87平,住宅建面63504.43平,共558戶,7號地塊戶均建面約113平。7號地塊共379個機(jī)動車位。
8號地塊總建面80952.48平,總計容58236.93平,容積率7.7,住宅建面56721.61平,共474戶,8號地塊戶均建面約119平。8號地塊共412個車位。
需要注意的是7號地塊1號樓、8號地塊1號樓分別有5、6戶不滿足日常要求。
9號地塊用地面積4990.98平,總建面52646.51平,總計容建筑面積38480.87平,其中住宅38109.26平,商業(yè)185.13平,架空層面積1331.08平,機(jī)動車位150個,均為地下停車位,容積率7.71,綠地率25.07%,規(guī)劃總戶數(shù)292戶。
9號地塊就1棟樓,1號樓54層。
從地塊位置來看,9號地塊與長江之間只相隔了一個13號地塊,部分房源是可以看江的。
11、12號地塊總用地面積19440.16平米,總建筑面積151219.70平米,總計容建筑面積108951.04平米,其中住宅建筑面積104755.24平米。
幼兒園面積2732.76平米,架空層建筑面積2287.22平米,地塊內(nèi)天橋建筑面積148.81平米,容積率約5.60,規(guī)劃728戶,機(jī)動車停車位891輛,均為地下停車位。
中海寰宇天下11、12號地塊內(nèi)分別包含 2棟住宅,11號地塊兩棟住宅均為45層的超高層,12號地塊為53、54層的超高層。
幼兒園位于11號地塊內(nèi),兩個地塊中間有規(guī)劃道路,也可通過天橋連接。
兩個地塊并沒有單獨(dú)分開的數(shù)據(jù)指標(biāo),根據(jù)總規(guī)劃數(shù)據(jù)顯示,11、12號地塊住宅建筑面積104755.24平,規(guī)劃728戶,套均面積約143.89平,妥妥的純改善定位了。
二、關(guān)于土拍
2020年6月30日,中海地產(chǎn)以144.2億元競得漢陽核心城區(qū)歸元片的P(2020)013號和P(2020)014號地塊。
區(qū)別其他地塊,此處地塊商住比接近3:7,其中商辦部分接近30萬方,還要持有一個不少于10萬方的商業(yè)綜合體,建造3座標(biāo)志性寫字樓。
P(2020)013、P(2020)014號地塊,合計總凈用地面積17.58萬方,合計總計容建面99.44萬方,總起拍價132億。競買人必須同時報名參與P(2020)013號、014號歸元片二期A包、B包地塊的競買,并分別報價。
P(2020)013號地塊
P(2020)013號地塊位于漢陽區(qū)漢陽大道以南,攔江路以北,鸚鵡大道以東,陽新路以西,土地面積105880平方米,住宅、商服、文化、公園與綠地用地,容積率4.27,現(xiàn)場掛牌,競買保證金120000萬元,起始價600000萬元,出讓最高價909600萬元。
1-8號地塊
地塊要求:
競買人須承諾若競得地塊后,引入1家或以上控股股東為《財富》雜志2019年公布的世界500強(qiáng)公司的總部或區(qū)域總部入駐。競得人須自持公建(含商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施及文化活動設(shè)施)計容總建筑面積的50%以上,自持部分在項目竣工驗收后10年內(nèi)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓、銷售。
P(2020)014號地塊
P(2020)014號地塊位于漢陽區(qū)漢陽大道以南,攔江路以北,陽新路以東,濱江大道以西,土地面積69900平方米,住宅、商服、公園與綠地用地,容積率7.76,現(xiàn)場掛牌,競買保證金144000萬元,起始價720000萬元,出讓最高價1090400萬元。
9-15號地塊
地塊要求:
競買人須承諾若競得地塊后,引入1家或以上控股股東為《財富》雜志2019年公布的世界500強(qiáng)公司的總部或區(qū)域總部入駐,并建設(shè)一座五星級標(biāo)準(zhǔn)的品牌酒店。競得人須自持公建計容總建筑面積的50%以上,自持部分在項目竣工驗收后10年內(nèi)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓、銷售。
三、交通區(qū)位配套
中海寰宇天下各地塊位置相差比較大。
大區(qū)位上看,中海寰宇天下地處漢陽內(nèi)環(huán)旁,二環(huán)內(nèi),比較靠近長江。
小區(qū)位上,9號地塊北面為漢陽稅務(wù)局,南面為10號地塊,西側(cè)地塊待定,再西邊是鳳凰華庭小區(qū),已交付的成熟小區(qū);東側(cè)為13號地塊,東南角為規(guī)劃建設(shè)的公共停車場,再東邊就是漢陽江灘了。
7號地塊不臨主干道,北面是金橋半山花園,南面的顯正街(單行道)、群建路小學(xué),西邊緊鄰五醫(yī)院,東邊緊鄰武漢康健婦嬰醫(yī)院一路之隔。8號地塊北面是金橋半山花園,南面是大橋局,西邊是五醫(yī)院,東邊是金橋鳳凰華庭。
12號地塊南面是朗星小區(qū),東面還有迎江華庭,低區(qū)視野有一定遮擋。北面是11號地塊。西側(cè)是鼓樓東路、海山觀江樓。
地鐵方面:距離中海寰宇天下9號地塊最近的地鐵是4、6號線鐘家村站,步行約1.2公里左右,另外,4號線攔江路站距離也差不多,在1.2公里的樣子。
7號地塊,與鐘家村站距離約620米,8號地塊距離鐘家村站約680米。12號地塊距離4號線攔江路站D口約720米。
4、6號線是已經(jīng)通車的地鐵線路,換乘站點(diǎn)比較多。鐘家村站也是4、6號線換乘站,步行十幾分鐘可達(dá),乘坐6號線可前往經(jīng)開永旺、漢正街、江漢路、凱德廣場等商圈。6號線二期已經(jīng)通車了,后期可地鐵直達(dá)的地點(diǎn)就更多了。
4號線可直達(dá)楚河漢街、武漢火車站等。
自駕方面,中海歸元寺項目二期B包9號地塊北面緊靠漢陽大道,從漢陽大道可連接鸚鵡大道,往北過江漢一橋硚口武勝路板塊;往南可一路貫穿整個漢陽濱江板塊,也可上國博大道,前往四新;東側(cè)臨近晴川大道,沿路走旁邊都是漢陽江灘,在附近休閑看江也是很不錯的。
此外,項目漢陽內(nèi)環(huán)與二環(huán)之間,通過鸚鵡大道可連接內(nèi)環(huán)線與二環(huán)線,進(jìn)而前往武漢三鎮(zhèn),整體還算便利。
唯一缺點(diǎn)是緊靠的晴川大道沒有匝道直接上長江大橋以及二環(huán)線,稍微繞了點(diǎn)。
公交方面,項目周邊附近有漢陽大道蓮花湖站公交站,途徑的公交線路比較多。此外,附近也還有其他公交站點(diǎn),步行前往不算遠(yuǎn)。
交通方面不用太擔(dān)心,畢竟這是武漢二環(huán)內(nèi)的項目,就沖這個環(huán)線來看,交通也不會差,更應(yīng)該擔(dān)心的是堵車問題,早晚高峰多少都會有一些的。
四、區(qū)域生活配套
商業(yè)方面,二期B包9號地塊內(nèi)有一點(diǎn)點(diǎn)的商業(yè)規(guī)劃,不過基本可以忽略不計了,最主要還是看后期地塊。
值得期待的是,中海寰宇天下商業(yè)占比是比較高的,整體商住比接近3:7,其中商辦部分接近30萬方,還要持有一個不少于10萬方的商業(yè)綜合體,建造3座標(biāo)志性寫字樓。
加上遠(yuǎn)洋東方境世界觀也是有不少商業(yè)規(guī)劃,這一塊未來應(yīng)該是漢陽商業(yè)的重點(diǎn)。
遠(yuǎn)洋里17萬規(guī)模體量,包括10萬方地上商業(yè)和7萬方地下商業(yè),用多種結(jié)構(gòu)進(jìn)行串聯(lián),形成流暢的“半開放式街區(qū)”。7萬方的地下空間頭、尾分別與歸元禪寺及地鐵口無縫銜接,整體形成呈環(huán)形動線。
目前來看,附近也有幾個成熟小區(qū),日常生活可以就近解決。
距離項目最近的是鐘家村成熟的商業(yè)。
學(xué)校方面,前面提過,這里不再重復(fù)。
醫(yī)療方面,7號地塊隔壁就是武漢市第五醫(yī)院,下樓即達(dá);9號地步行約450米即達(dá)。
此外,區(qū)域內(nèi)中醫(yī)院、亞心總醫(yī)院、泰康同濟(jì)醫(yī)院也都距離不算遠(yuǎn),醫(yī)療水平也都還不錯,就醫(yī)是比較有保障的。
生態(tài)休閑方面,二期B包9號地塊直線距離不到200米就是漢陽江灘,直線距離不到300米為長江。
這個距離應(yīng)該算是非常近的了,步行可達(dá),200米內(nèi)到江灘,漢陽江灘這一塊是修好的,環(huán)境不錯,長江也很近;
北面則緊靠蓮花湖公園,兩大水系公園環(huán)繞,在二環(huán)內(nèi)這種核心地段還是很少見的。不過因為項目緊鄰內(nèi)環(huán),7、8、9、11、12號地塊周邊發(fā)展很成熟,周邊也有一些老房子,城市界面一般。
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