你會花400多萬買個超高層嗎?
大概率不會吧。
那些有錢人也是這樣想的。
這就是凱德九章如今面臨的困境。
凱德九章1號地塊的A6號樓,早在2024年4月29日就備案了,建面均價25000多,套內價格超過3萬,但直到現在,1個多月時間過去了,卻僅僅只賣出去了5套房子。
? 信息源于重慶網上房地產
當初的神盤凱德九章,熱賣時被瘋搶,現在怎么一下子就成牛夫人了,不受人待見了?
是這屆買房人太不聽話,還是這屆買房人不好割了?
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根據重慶網上房地產的官方數據,我扒了下凱德九章1號地塊A6號樓的詳細數據,有幾點發現,跟你們分享下:
凱德九章這次總共推出了176套房子,
平層168套,躍層8套。
套內147㎡的有84套,戶型占比48%
套內170㎡的有84套,戶型占比48%
套內225/257㎡的躍層有8套,戶型占比5%
套內147㎡和170㎡是戶型主力。
套內單價方面:
147㎡平層,備案套內均價31821元/㎡
170㎡平層,備案套內均價32163元/㎡
躍層,備案套內均價26524元/㎡
套內170㎡撐起了一半的貨值。
? 凱德九章戶型配比,楊一設計并制圖
總價方面:
套內147㎡,平均每套是469萬元
170㎡,平均每套是546萬元
躍層,平均每套是606萬元
470萬、550萬、600萬,這些價格在重慶都已經是天花板了,每跳一級的難度都是指數級上升的,客戶數量也是指數級的減少。
更何況還要讓他們接受大幾百萬的超高層,有這個錢已經可以去買別墅了。
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不是所有人都能接受大平層,也不是所有大面積的房子都能叫大平層。
真正的大平層,在我看來,除了房子本身的基本屬性外,更多的是在于窗外的風景。
要么是可以看兩江交匯的,城市絕版地段,比如來福士廣場、長嘉匯等;
要么是可以看絕美自然風光的,比如禮嘉的濱江別墅群。
要么是地段稀缺,要么是風景稀缺。
凱德九章有這個條件嗎?
不完全有。
確實,凱德九章地段很好,地處北環,附近有產業園、森林公園、樓盤附近也有體育公園,交通路網也很方便,去到重慶任意一個地方都非常方便。
凱德甚至還提出了一個新概念,冉新核心區(冉家壩-新牌坊),這里沉淀了重慶過往幾十年發展的最大紅利,我覺得這個概念提的非常好,也很認可。
但這是否是客戶認可400多萬超高層的原因呢?
地處核心區,身居交通要道和樞紐處,樓層越高,噪音就越大,窗外沒有極度稀缺的城市人文風光、或秀麗的山水湖景色,只有一打開窗戶的24小時不間斷噪音。
或許,凱德自己也意識到了這個問題,如果窗外的風景真的值得3萬多的價格的話,凱德九章的樓層價差不會如此之小。
? 凱德九章價差情況,楊一設計并制圖
拿A6號樓1單元2號房的套內價格來舉例:
49層頂樓是34600元/㎡,
43-48層大概是34300元/㎡,
36-42層大概是33000元/㎡,
16-35層大概是32500元/㎡,
2-15層大概是32000元/㎡,
頂層和底層的單價差距只有3000元/㎡。
同樣都是超高層大平層,重慶來福士廣場T3N的1號房的頂樓和底樓的價差是45000元/㎡,江北嘴壹號院東苑2棟1單元1號房的價差是16000元/㎡。
? 兩項目價差情況,楊一設計并制圖
窗外的風景明顯賣不過來福士廣場和江北嘴壹號院東苑,但部分房源的單價卻已經幾乎持平了,你如果要買房的話,你會怎么選嘛?
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熱銷樓盤爆賣的原因可以有很多個,但滯銷樓盤的原因卻只有一個,那就是:
不值。
沒達到客戶的預期。
如果它賣20000元/㎡,大概率會賣的不錯,2021年就賣過這樣的價格,給出的解釋是取消了精裝修,一下子就比之前便宜了5000元/㎡。至于客戶
如果它賣小戶型,大概率也會賣的很好,2023年就已經爆賣過了,67-80㎡的小房子,150萬左右,市場的接受度很高。
冉新核心區的新房并不多,這也是凱德九章之前賣的很好的一個重要因素,現在周邊的二手房不過1萬多價格,樓齡新點的次新房賣的稍微貴點,但也不超過2萬的價格。
現在信息的透明度已經很高了,客戶不再那么好忽悠了,如果還想著用以前那一套來應對如今的精明客戶,注定是行不通的。
客戶自己買房時,心里都有一桿秤,哪個樓盤性價比高、哪個樓盤不值,客戶心里門兒清。
觀音橋那個位置、香港置地那個品牌,別人才賣3萬多,你凱德九章地段比不過觀音橋、品牌光環明顯沒香港置地大、產品力(戶型、園林、示范區)統統都拼不贏香港置地,憑什么賣這么貴的價格嘛?
當然,凱德也可以完全不迎合重慶的市場節奏,就這樣硬扛著價格賣嘛,等到哪一天,重慶房價又迎來一波大漲,就又可以賺錢了,賺城市土地升值的錢,玩囤地那一套,反正是國際大資本,最會玩的就是長期主義,國外資金也往往更有耐心。
凱德九章項目是通過收并購來的,是在2018年收購的之前的中華兩江春城項目,據了解,中華兩江春城當初的地價僅僅只有1000元/㎡。
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