重慶神盤凱德九章曾遭熱銷瘋搶 現加推一個多月僅賣出5套房

　　你會花400多萬買個超高層嗎？

　　大概率不會吧。

　　那些有錢人也是這樣想的。

　　這就是凱德九章如今面臨的困境。

　　凱德九章1號地塊的A6號樓，早在2024年4月29日就備案了，建面均價25000多，套內價格超過3萬，但直到現在，1個多月時間過去了，卻僅僅只賣出去了5套房子。

? 信息源于重慶網上房地產

　　當初的神盤凱德九章，熱賣時被瘋搶，現在怎么一下子就成牛夫人了，不受人待見了？

　　是這屆買房人太不聽話，還是這屆買房人不好割了？

　　02

　　根據重慶網上房地產的官方數據，我扒了下凱德九章1號地塊A6號樓的詳細數據，有幾點發現，跟你們分享下：

　　凱德九章這次總共推出了176套房子，

　　平層168套，躍層8套。

　　套內147㎡的有84套，戶型占比48%

　　套內170㎡的有84套，戶型占比48%

　　套內225/257㎡的躍層有8套，戶型占比5%

　　套內147㎡和170㎡是戶型主力。

　　套內單價方面：

　　147㎡平層，備案套內均價31821元/㎡

　　170㎡平層，備案套內均價32163元/㎡

　　躍層，備案套內均價26524元/㎡

　　套內170㎡撐起了一半的貨值。

? 凱德九章戶型配比，楊一設計并制圖

　　總價方面：

　　套內147㎡，平均每套是469萬元

　　170㎡，平均每套是546萬元

　　躍層，平均每套是606萬元

　　470萬、550萬、600萬，這些價格在重慶都已經是天花板了，每跳一級的難度都是指數級上升的，客戶數量也是指數級的減少。

　　更何況還要讓他們接受大幾百萬的超高層，有這個錢已經可以去買別墅了。

　　03

　　不是所有人都能接受大平層，也不是所有大面積的房子都能叫大平層。

　　真正的大平層，在我看來，除了房子本身的基本屬性外，更多的是在于窗外的風景。

　　要么是可以看兩江交匯的，城市絕版地段，比如來福士廣場、長嘉匯等；

　　要么是可以看絕美自然風光的，比如禮嘉的濱江別墅群。

　　要么是地段稀缺，要么是風景稀缺。

　　凱德九章有這個條件嗎？

　　不完全有。

　　確實，凱德九章地段很好，地處北環，附近有產業園、森林公園、樓盤附近也有體育公園，交通路網也很方便，去到重慶任意一個地方都非常方便。

　　凱德甚至還提出了一個新概念，冉新核心區（冉家壩-新牌坊），這里沉淀了重慶過往幾十年發展的最大紅利，我覺得這個概念提的非常好，也很認可。

　　但這是否是客戶認可400多萬超高層的原因呢？

　　地處核心區，身居交通要道和樞紐處，樓層越高，噪音就越大，窗外沒有極度稀缺的城市人文風光、或秀麗的山水湖景色，只有一打開窗戶的24小時不間斷噪音。

　　或許，凱德自己也意識到了這個問題，如果窗外的風景真的值得3萬多的價格的話，凱德九章的樓層價差不會如此之小。

? 凱德九章價差情況，楊一設計并制圖

　　拿A6號樓1單元2號房的套內價格來舉例：

　　49層頂樓是34600元/㎡，

　　43-48層大概是34300元/㎡，

　　36-42層大概是33000元/㎡，

　　16-35層大概是32500元/㎡，

　　2-15層大概是32000元/㎡，

　　頂層和底層的單價差距只有3000元/㎡。

　　同樣都是超高層大平層，重慶來福士廣場T3N的1號房的頂樓和底樓的價差是45000元/㎡，江北嘴壹號院東苑2棟1單元1號房的價差是16000元/㎡。

? 兩項目價差情況，楊一設計并制圖

　　窗外的風景明顯賣不過來福士廣場和江北嘴壹號院東苑，但部分房源的單價卻已經幾乎持平了，你如果要買房的話，你會怎么選嘛？

　　04

　　熱銷樓盤爆賣的原因可以有很多個，但滯銷樓盤的原因卻只有一個，那就是：

　　不值。

　　沒達到客戶的預期。

　　如果它賣20000元/㎡，大概率會賣的不錯，2021年就賣過這樣的價格，給出的解釋是取消了精裝修，一下子就比之前便宜了5000元/㎡。至于客戶

　　如果它賣小戶型，大概率也會賣的很好，2023年就已經爆賣過了，67-80㎡的小房子，150萬左右，市場的接受度很高。

　　冉新核心區的新房并不多，這也是凱德九章之前賣的很好的一個重要因素，現在周邊的二手房不過1萬多價格，樓齡新點的次新房賣的稍微貴點，但也不超過2萬的價格。

　　現在信息的透明度已經很高了，客戶不再那么好忽悠了，如果還想著用以前那一套來應對如今的精明客戶，注定是行不通的。

　　客戶自己買房時，心里都有一桿秤，哪個樓盤性價比高、哪個樓盤不值，客戶心里門兒清。

　　觀音橋那個位置、香港置地那個品牌，別人才賣3萬多，你凱德九章地段比不過觀音橋、品牌光環明顯沒香港置地大、產品力（戶型、園林、示范區）統統都拼不贏香港置地，憑什么賣這么貴的價格嘛？

　　當然，凱德也可以完全不迎合重慶的市場節奏，就這樣硬扛著價格賣嘛，等到哪一天，重慶房價又迎來一波大漲，就又可以賺錢了，賺城市土地升值的錢，玩囤地那一套，反正是國際大資本，最會玩的就是長期主義，國外資金也往往更有耐心。

　　凱德九章項目是通過收并購來的，是在2018年收購的之前的中華兩江春城項目，據了解，中華兩江春城當初的地價僅僅只有1000元/㎡。

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