北京京璽擬規劃12棟住宅共712戶 主力戶型79-120㎡三四房

　　小道消息，有頭部中介機構專家爆料：北京郊區帶看量提升了15%，成交未有明顯上漲，目前市場反饋比較好是性價比較高的“老破小”，新政后成色待觀望。

　　所以，想買新房的朋友不用太著急，想買二手房的朋友可以多下場看看。

　　截至5月，北上廣深去化周期分別是28.7個月、8.9個月、22.9個月、25.7個月，平均兩年半才能清盤。

　　換句話說，部分新盤扎堆的板塊，去化壓力小不了。

　　而且從近兩年的土地供應來看，未來在產品設計上會卷出新高度，也就是越等后續產品可能越好。

　　這不，大興也卷出大陽臺了。

　　時隔多年，北京大陽臺、大窗墻比產品陸續重現了。

　　Part01 目前不臨鐵，但是規劃可觀

　　去年12月，大興區黃村鎮DX00-0208-6021地塊R2二類居住用地土拍，由中鐵+興創以19億+1.06%溢價率競得。

　　案名「京璽」，預計本周末售樓處開放。

　　地塊位于大興區黃村鎮，京開高速右側，距地鐵4號線棗園站、大興機場線大興新城站直線2公里左右。

　　但是目前路況得繞路，將近2.8公里左右到達。

　　另外，可以小小期待一下，項目距19號線南延線觀音寺站預估直線距離約500-700米，未來開通后，通過一期及北延線，可直達金融街、牡丹園（北三環）、西三旗、生命科學園等重點區域，便利度將大大提升。

　　不過需要注意，規劃，尤其地鐵規劃，大家理性看待。

　　附近新盤也比較多，與項目最近的就是中鐵興創逸境。

　　「京璽」由中鐵、首開、住總、興創4家國央企聯合打造，容積率不算低，2.6，控高60米，屬于高密度社區了。

　　西面規劃有機構養老設施及幼兒園，南側已報批學校用地，將建設小學。

　　項目指導價為5.9萬/㎡，看目前的情況，應該賣不到，盲猜5.3-5.5左右。

　　Part02 區域首個大景觀陽臺

　　京璽項目共規劃12棟住宅樓，712戶，主力戶型79-120平方米的三至四居室。

　　項目采用奇偶數的分層開敞陽臺，南北均有，也是目前北京市場少有大陽臺戶型。

　　講真，京璽的目前的宣傳口徑就是“驚喜”，主打半贈送大陽臺，拉高得房率，確實是未來市場的常規操作了。

　　79平兩居，中規中矩吧，可以算是南北通透。

　　基礎戶型處在很尷尬的境地，南向兩面款+大陽臺確實出彩，但市場上同類型戶型沒啥競爭力，血拼哥建議如果預算足夠還是選89平。

　　89平兩居，南向兩面寬，注意主臥衛生間為暗衛。

　　估計今年之后的89平的戶型，【270度轉角飄窗】將是標配，這個戶型嫁接了大陽臺，血拼哥更喜歡臥室+陽臺的設計，客廳的景觀不受影響。

　　看自己需求偏好，也有人會喜歡客廳+陽臺打通設計。

　　99平三居，南北通透，三面寬朝南。

　　其實沒啥缺點，唯一遺憾的是99平戶型竟然不方正，但是三面寬朝南+大陽臺采光，雙衛生間暗衛，動線上做的都不錯。

　　111平兩居與120平三居，兩個對比來說。

　　其實111平更方正，介意方正的朋友還是果斷選111吧。對生活有情調的可以選客廳臥室聯通的大陽臺設計，能做小花園、家政空間什么的。

　　120平只是尺度上更大了些，居住體驗上不會有太多區別，按自己預算購買就好。

　　不過大戶型大興其實做類似產品的新盤項目也有很多，價差也不大，所以還需要橫向對比一下。

　　Part03 市場飽和下，另一種破圈方式

　　從項目的角度來說，產品力上多了陽臺，真的無可挑剔。

　　加上本身項目近鄰4號線+未來將開通的19號線南延，雙軌加持之下基本盤很穩。

　　但是，請不要著急！

　　京璽最近的中鐵興創逸境賣了三年沒賣完，面積段、價格上，幾乎不差。

　　中鐵興創逸境指導價5.9萬/㎡，網簽價5.2萬/㎡，74-134平，總價也是400萬起。

　　在20%首套首付的當下，82萬左右就能上車，首付壓力直接對標以前的共產房，但是，月供壓力變大。

　　如果想買小戶型，其實的德賢華府，也是賣了很久很久的項目，指導價5.7萬/㎡，網簽價5萬/㎡，70平起，價格上豈不是更香？

　　要是不想買老項目，想買近兩年的新項目，頤和公館指導價5.9萬/㎡，網簽均價51312.45/㎡，72平起，總價更便宜。

　　而且光論配套的程度來說，清源路的兩個新盤星光城和曉月和風，指導價也都是5.9萬/㎡，曉月和風主打改善，實際網簽價5.4萬/㎡也是這片天花板了，介意價格還可以直接選星光城，畢竟星光城原本就賣的不錯。

　　而且只要預算足夠，為啥不直接上車更熱門的西紅門呢？玖玥府、橡樹灣、御景新城也都值得一看……

　　京璽，其實在大興這么多新盤中，突出的優點就是產品力不錯，戶型基本滿分。

　　可能目標就是對居住有極致要求的客群，等等后續開盤情況吧。