東四環,罕見上新了。
時隔23年,和記黃埔(李嘉誠旗下公司)打造的項目御翠園開盤了。
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這個項目屬于“老地新推”,2001年和記黃埔以7個小目標拿下姚家園地塊,總建筑面積約40萬平方米,當時拿地樓面價約1750元/平米。
后陸續打造逸翠園(逸翠園南區、逸翠園北區)、御翠尚府、如今的御翠園。
地塊最早推出項目是在2005年,一期項目逸翠園開售,均價約9000元/平米,2011年推出御翠尚府,均價約2.9萬/平米。
ps:目前逸翠園和御翠尚府二手房,在海鮮中介掛牌均價為8.9萬/平米。
此后直至2019年,御翠園亮相,并頻頻傳出入市消息,但多種原因又沒了下文。
到去年7月項目拿下預售證,近期終于開售,單價9萬+/平米。
時隔近20年,項目售價翻了近10倍,利潤空間翻了近50倍。
據說,項目曾在2021年報出12萬/平米的價格申請,但因太貴沒批(彼時市場正旺,11.2萬/平是北京新房價格隱形紅線)。
不過來到2024,9萬+也是沒少賺了。
這一波囤地捂盤,多是港資房企常用操作。據中房報報道:
“以長實系為例,過去30多年其在內地相繼開發了30多個項目,其中僅1/3完工,開發速度少則3~5年,多則20余年。”
內地房企喜歡“高周轉”賺快錢,港資則是善于放長線“慢周轉”。
02
不同于近幾年朝陽入市的一大波“荒地”新盤,御翠園位置非常不錯。
地處東四至五環間,姚家園北一路和北二路之間,緊鄰朝陽體育中心。
距離項目300米左右是地鐵3號線姚家園站,6月15號,3號線一期線路已開始空載試運行,預計年內將正式開通。
屆時6站直達東二環東四十條站,且可換乘2號線、14號線、17號線、10號線等,日常出行將更加便捷。
自駕出行,項目向南直通青年路、朝陽大悅城;沿姚家園路向東1.5公里可到達東五環平房橋,向西3公里達到東四環、朝陽公園。
朝陽成熟板塊,地段沒得說,周邊的配套建設也很完善。
教育方面,附近有安民學校、北京市第二中學朝陽學校、北京市潤豐學校(東校區)、國美家園小學、北京市朝陽區體育運動學校等配套。
商業方面,有活力東方購物廣場、姚家園萬象匯、達美中心廣場、朝陽大悅城、金隅嘉品Mall等多個商場可選。
醫療上,附近有和睦家、民航總醫院、北京華信醫院、漢典中醫醫院、北京京醫中醫醫院等,可滿足日常就醫需求。
03
產品方面,御翠園由8棟16-18層高層住宅和18棟聯排別墅組成。
平層戶型面積為135㎡、140㎡、180㎡、185㎡(共1024戶,兩梯兩戶),聯排戶型面積330-400㎡(共228戶),均為毛坯交付。
來看部分戶型圖:
建面約140平三居,南向兩面寬,兩個次臥朝北,廚房較小,另外帶個窄小的儲藏間;整體看戶型并不是當下的主流設計,格局略顯老派。
建面約185平米三居,大三居格局和140平產品差不多,整體戶型偏狹長,和當下的設計相比肯定會差點。
不過一般這種“陳年老盤”,都很難避免“過時”的問題。
東四環一帶地段屬實不錯,改善產品也比較稀缺。如果放在2021年,項目可能接受度會不錯。
但2024,五環內優質地塊供應加大,且豪宅產品卷到飛起。
前些年的設計,能滿足如今更挑剔的購房人嗎?
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