李嘉誠旗下樓盤北京御翠園終于開售！單價9萬+/㎡ 售價翻近10倍

　　東四環，罕見上新了。

　　時隔23年，和記黃埔（李嘉誠旗下公司）打造的項目御翠園開盤了。

　　01

　　這個項目屬于“老地新推”，2001年和記黃埔以7個小目標拿下姚家園地塊，總建筑面積約40萬平方米，當時拿地樓面價約1750元/平米。

　　后陸續打造逸翠園（逸翠園南區、逸翠園北區）、御翠尚府、如今的御翠園。

　　地塊最早推出項目是在2005年，一期項目逸翠園開售，均價約9000元/平米，2011年推出御翠尚府，均價約2.9萬/平米。

　　ps：目前逸翠園和御翠尚府二手房，在海鮮中介掛牌均價為8.9萬/平米。

　　此后直至2019年，御翠園亮相，并頻頻傳出入市消息，但多種原因又沒了下文。

　　到去年7月項目拿下預售證，近期終于開售，單價9萬+/平米。

　　時隔近20年，項目售價翻了近10倍，利潤空間翻了近50倍。

　　據說，項目曾在2021年報出12萬/平米的價格申請，但因太貴沒批（彼時市場正旺，11.2萬/平是北京新房價格隱形紅線）。

　　不過來到2024，9萬+也是沒少賺了。

　　這一波囤地捂盤，多是港資房企常用操作。據中房報報道：

　　“以長實系為例，過去30多年其在內地相繼開發了30多個項目，其中僅1/3完工，開發速度少則3~5年，多則20余年。”

　　內地房企喜歡“高周轉”賺快錢，港資則是善于放長線“慢周轉”。

　　02

　　不同于近幾年朝陽入市的一大波“荒地”新盤，御翠園位置非常不錯。

　　地處東四至五環間，姚家園北一路和北二路之間，緊鄰朝陽體育中心。

　　距離項目300米左右是地鐵3號線姚家園站，6月15號，3號線一期線路已開始空載試運行，預計年內將正式開通。

　　屆時6站直達東二環東四十條站，且可換乘2號線、14號線、17號線、10號線等，日常出行將更加便捷。

　　自駕出行，項目向南直通青年路、朝陽大悅城；沿姚家園路向東1.5公里可到達東五環平房橋，向西3公里達到東四環、朝陽公園。

　　朝陽成熟板塊，地段沒得說，周邊的配套建設也很完善。

　　教育方面，附近有安民學校、北京市第二中學朝陽學校、北京市潤豐學校（東校區）、國美家園小學、北京市朝陽區體育運動學校等配套。

　　商業方面，有活力東方購物廣場、姚家園萬象匯、達美中心廣場、朝陽大悅城、金隅嘉品Mall等多個商場可選。

　　醫療上，附近有和睦家、民航總醫院、北京華信醫院、漢典中醫醫院、北京京醫中醫醫院等，可滿足日常就醫需求。

　　03

　　產品方面，御翠園由8棟16-18層高層住宅和18棟聯排別墅組成。

　　平層戶型面積為135㎡、140㎡、180㎡、185㎡（共1024戶，兩梯兩戶），聯排戶型面積330-400㎡（共228戶），均為毛坯交付。

來看部分戶型圖：

　　建面約140平三居，南向兩面寬，兩個次臥朝北，廚房較小，另外帶個窄小的儲藏間；整體看戶型并不是當下的主流設計，格局略顯老派。

　　建面約185平米三居，大三居格局和140平產品差不多，整體戶型偏狹長，和當下的設計相比肯定會差點。

　　不過一般這種“陳年老盤”，都很難避免“過時”的問題。

　　東四環一帶地段屬實不錯，改善產品也比較稀缺。如果放在2021年，項目可能接受度會不錯。

　　但2024，五環內優質地塊供應加大，且豪宅產品卷到飛起。

　　前些年的設計，能滿足如今更挑剔的購房人嗎？