北京平原多點地區發布“好房子”新政 部分面積不計入容積率

　　2 月 13 日，北京市規劃和自然資源委員會印發《北京市平原多點地區 “好房子” 規劃管理相關技術要點(試行)》(以下簡稱《技術要點》)。此次政策的出臺，旨在提升住宅品質，滿足居民多樣化居住需求，同時促進房地產市場的穩定發展。

　　《技術要點》將率先在平原多點地區實施示范，適用范圍包括順義區、大興區、昌平區、房山區及亦莊新城，城市副中心(通州區)可參照執行。市規自委相關負責人表示，平原多點地區土地供應量約占全市的 60%，在該地區率先推行，有助于提振土地和住房市場信心，為住房市場長期穩定可持續創造條件。

　　《技術要點》共有 8 項內容，涵蓋多個創新點：

　　按需設置封閉或開敞陽臺：可按需設置封閉或開敞陽臺，每戶陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積的 10%，進深不大于 1.8 米。同時，明確了不同類型陽臺的容積率計入方式和地價款收取標準，如封閉陽臺按圍護結構外表面所圍空間水平投影面積的 1/2 計入容積率，按投影面積收取地價款;開敞陽臺按水平投影面積的 1/2 計入容積率，按投影面積的 1/2 收取地價款;錯層陽臺上蓋高度大于等于兩個自然層高且不封閉時，不計入容積率，不收取地價款。

　　鼓勵豐富居住空間形式：套內建筑面積超過 140 平方米的住宅，可在起居室(廳)設置 1 處挑空空間。挑空部分不大于兩層層高，水平投影面積不超過住宅套內建筑面積的 25% 且不大于 50 平方米的，按其水平投影面積計算容積率，超出部分按 2 倍計算容積率。

　　合理利用底層架空空間：在小區集中綠地、活動場地附近的住宅建筑底層設置架空層，作為小區公共通道、居民活動空間等使用，補充健身、親子、閱讀、休閑等基礎公共服務功能，且明確不得分割登記、不得分攤。對于面積不超過建筑基底面積 50%、高度在 4.9 米以下的架空層，其建筑面積不計入地塊容積率，不收取地價款;超出部分按實際面積計入容積率。

　　鼓勵設置開敞式風雨連廊：在不影響居民日常生活的前提下，可在小區場地內設置風雨連廊，將相互獨立的建筑物或將建筑物與小區內廣場、游園等公共空間相互連接，連廊不封閉時，不計入容積率，方便居民室外休閑活動，補充室外游憩設施和景觀空間。

　　增配鄰里共享公共空間：鄰里共享公共空間按 700 平方米 / 千戶計算，單處最大面積 700 平方米，其建筑面積不計入容積率，建成后由開發建設企業自持，面向全體居民運營，不得分割登記，不得轉讓、抵押，補充快遞收寄、便民零售、便民餐飲、會客交流等基礎公共服務功能，提升生活宜居度、便利度。

　　跨城市支路空間利用：允許地塊利用城市支路上下空間進行地塊間連通，優化小區空間布局，提升市政設施利用效率。土地尚未供應的，規劃研究階段預留條件，供地階段明確連通區域范圍;土地已供應的，可申請地塊間連通，連通后主體功能為交通通道，采用協議出讓方式供應。

　　建筑高度局部彈性管控：居住用地建筑高度可允許局部上浮，建筑控高為 18 米、24 米、36 米、45 米的居住用地，允許建筑高度局部上浮一檔 。建筑高度局部上浮的住宅單元水平投影面積占該地塊建筑基底面積之和的比例不應超過 25%，且建筑高度上浮的住宅單元建筑面積占該地塊住宅地上總建筑面積的比例不應超過 30% ，以引導形成高低錯落的城市天際線，同時要與周邊城市空間環境相協調，避免與各項剛性管控要求沖突。

　　鼓勵提升建筑立面品質：住宅建筑外立面采用磚石、金屬、陶板等耐久性高品質材料的，其飾面層不計入容積率，提升建筑立面品質。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，此次技術要點提及的眾多優化內容，客觀上有助于住宅小區整體品質的提升，體現了北京在好房子建設方面的用心，也有助于助力 2025 年房地產市場的向好發展。未來，市規劃自然資源委將定期開展《技術要點》實施評估工作，并根據各方需求和意見對文件進行修訂完善。