武漢內環首個準四代洋房！福星惠譽鉑雅府預計第三季度開售

　　最近武漢樓市的流量密碼，非四代住宅莫屬。

　　什么是第四代住宅？之前小妹已經講過了，不了解的可以看下點擊下面鏈接>>

　　收藏！揭秘第四代住宅真相！武漢有真正的第四代住宅嗎？

　　不知道大家發現沒有，最近陸續面世的準四代住宅，像城投金沙府、招商武昌序、中海東湖玖章，好像大都集中于武昌。

　　很多想在漢口置業的朋友真的是望眼欲穿，總在問小妹漢口啥時候出來四代住宅。根據小妹打探，發現漢口還真有不少準四代住宅，產品力也是各有亮點，今天就和大家好好說一說。

　　①武漢內環首個準四代洋房產品——福星惠譽鉑雅府

　　1、漢口核心稀缺大體量供應

　　這個項目就是江岸三眼橋的福星惠譽k13地塊，現在是一個新項目，根據規劃，這塊地占地約7.5萬方，建面約35萬方，共1600戶。

　　整個項目住宅地塊分為2個組團，北組團是8棟住宅，4棟洋房+4棟高層。南組團有3棟超高層。項目預計先開北組團，預計今年8、9月開盤，目前戶型面積段還沒出，大概首開的洋房面積在140、150、170平左右。

　　南組團的3棟超高層預計明年開，面積段會小一些，預計在110-160平左右。

　　2、4開間整排陽臺，武漢首個真“跑道式陽臺”

　　關于產品方面，目前具體規劃還沒有出，根據小妹打探，今年開盤的北組團，確實是準四代住宅產品，得房率預計在95%左右。

　　其中洋房可能是4開間整排陽臺的格局，這個戶型格局目前在武漢還沒有出現過。小妹在網上找了一個準似格局的戶型，大家可以參考一下。

　　這樣的陽臺，如果真的做出來，那武漢也有可以騎自行車的“跑道式陽臺”了。

　　至于高層戶型，南面可能是三開間整排陽臺+一個主臥飄窗，陽臺可能沒有洋房那么極致，但進深會卡著2.4米的最大標準去做。

　　3、自帶江岸第一梯隊學校

　　這個新項目，除了產品外還有一個亮點，就是自帶九年制學校。據小道消息引進的是育才+六初，而且是本校擴容，不是掛牌分校。這個學校組合，在江岸應該是第一梯隊了，如果真的是這兩所學校的話，含金量還是蠻高的。

　　學校目前已經動工了，項目交房時間預計在2026年底，學校預計會比項目交房時間早一些。

　　4、關于價格，項目這一片沒什么新盤，周邊幾乎都是老小區，價格體系和新盤不是一個概念，目前項目價格也沒有釋放。

　　之前香港路的中寰潤府，小高層價格約在3.3萬/平，江岸學區比較好的武漢潤府均價在3.2-3.4萬/平。如果鉑雅府學區比較穩的話，可以參考一下中寰潤府和武漢潤府的價格。但福星惠譽在武漢一直主打性價比，估計價格可能在3萬上下。

　　②螺絲殼里做道場——愷德雲麓

　　小妹一直覺得凱德雲麓還蠻有進取心的，這個項目是漢口首個做準四代住宅的，而且還是武漢最早一批做四代/準四代住宅中，唯一的本土民企。

　　在一眾四代住宅中，它也是面積段最小的，項目最小面積僅建面約92平，但卻做出了很多項目沒有的“負公攤”，究竟是如何做到的？我們先來看看它的產品。

　　1、武漢首個雙陽臺+雙花池設計產品

　　這套建面約92平戶型，優化后得房率約95%，算下來實得面積約87.4平。

　　92平的面積，能做出3房兩衛的格局，也是蠻難得的。從圖中可以看出，項目戶型優化面積主要來自陽臺+花池面積，入戶門廳面積，以及飄窗面積。

　　戶型圖上沒有標尺寸，但據工作人員透露，項目陽臺+花池的進深，大概在2-2.9米。

　　另外，可以看出這套戶型中，室內承重墻比較少，后期可以改造的空間也比較大。

　　目前武漢出現的所有準四代住宅中，這應該是第一個雙陽臺+雙花池設計的項目，這套戶型也是項目得房率最大的一個，約102%。

　　這套戶型也是雙陽臺+雙花池設計，得房率約98%。

　　2、體量不大，只有2棟樓

　　愷德雲麓建面約5.39萬方，只有兩棟住宅，1號樓31層，2個單元，分別是兩梯三戶/兩梯四戶，2號樓39層，同樣2個單元，分別是三梯三戶/三梯四戶。項目容積率約3.92。

　　3、周邊新盤價格毛坯約1.72w/平

　　目前項目樣板間和售樓部還沒開放，價格也暫時未出，關注小妹，后續有最新消息，我們也會隨時和大家分享。

　　不過項目位于硚口漢江灣板塊，周邊新盤還是蠻多的，隔壁就是越秀天悅文華、旁邊還有賣了多年的百萬方大盤華府都薈天地，目前毛坯均價大概都在1.72w/平左右，大家可以參考一下。

　　③漢口內環稀缺小面積準四代小高層——武漢城建紹興里1921

　　就像新能源汽車逼得各大車企不得不轉型一樣，目前武漢準四代住宅中不僅有純新盤，還有很多本來開始沒做，但在新加推產品中改為四代住宅的項目。位于漢口內環的紹興里1921就是如此。

　　1、加推11層小高層，只有40套

　　項目接下來加推的1號樓，是準四代住宅產品，這棟樓為層高11層的小高層產品，兩個單元，僅40套。

　　1號樓面積段均為109平，南北雙陽臺設計，優化后得房率約91%。從戶型圖中可以看出，項目優化得房率最主要的變化就是陽臺進深做得比較深，項目陽臺進深最長約2.2米。

　　2、內環少有的毛坯小高層產品其實不做準四代，項目的產品也是蠻能打的，它是漢口內環為數不多的毛坯小高層項目，總建面約15.7萬，共規劃了8棟小高層+高層，容積率約3.4。

　　項目分為兩個小組團，均采用了圍合式布局，是漢口內環少有的大圍合式園林項目，而且項目還是漢口內環少有配置運動會所的項目。

　　3、放風價約2.9w/平

　　價格方面，項目優勢也蠻明顯的，首開3號樓的價格約2.6-2.8w/平，在周邊一眾3-4萬的項目中，相當扎眼。據悉，項目1號樓放風價約2.9w/平。

　　④全方面升級的準四代——龍湖御湖境

　　除了漢口的項目，武昌武珞路板塊，也有一個新增的準四代住宅，就一起和大家說下。

　　這個項目與紹興里一樣，項目在售的B地塊是正常產品，最近加推的A地塊，改規劃成了準四代住宅。

　　1、在售準四代小高層，優化后得房率約97%

　　項目目前在售的是A地塊9號樓，層高為18層，2梯3戶，共兩個戶型面積，中間戶建面約120平，邊戶建面約143平。據項目工作人員透露，目前已經去化了接近一半。

　　龍湖御湖境也是少有把戶型尺寸標得比較詳細的項目了。

　　項目電梯前廳面積，東邊戶約4平，西邊戶約8.8平，中間戶約10.35平。另外陽臺進深由原來的1.05米，增加到1.25米，綜合優化后得房率約97%。

　　2、未交付先運營會所

　　項目除了戶型標得比較清楚，目前會所也已經是對外運營狀態，房子還沒交付，就已經把會所提前運營了，這在武漢樓市還是比較超前的。

　　地下泳池健身房已開始運營——

　　而且聽置業顧問說，項目的私宴廳目前也可以預定。武漢很多豪宅都做了會所，但真正在銷售階段就投入使用，讓購房者去感受服務的還是蠻難得的。

　　小妹覺得，這也應該是住宅迭代的方向之一，除了戶型產品，服務方面也可以有所升級。

　　另外，項目雖然A地塊沒有實景呈現，但B地塊的大堂、部分園林、會所、大門等都能看到實景，品質看起來是比較精致的。

　　3、A地塊小戶型售罄，兩個地塊產品不沖突

　　價格方面，項目建面約120平約2.9w/平起，建面約143平均價約3.15w/平，目前A地塊小戶型產品已經基本售罄了，在售的都是175、220平的大戶型。175平戶型均價約3.25-3.35w/平，220平約3.4w/平，項目為帶裝修交付。

　　小結：

　　1、從上面的產品可以看到，目前武漢準四代住宅的選擇越來越多樣化了，產品選擇方面，以前只有高層，現在小高層、洋房的產品也有了選擇。地段方面，相較于武昌集中于內環，漢口從內環、二環、到靠近三環，每個環線分布的相對于比較均衡，這樣也給了不同購房者選擇。

　　2、另外，準四代住宅雖然公攤做得比較低，但能否受到市場歡迎，也看考慮到定價，如果定價過高的話，那可能吸引力也會打折扣。

　　3、目前漢口這邊的準四代住宅，很多樣板間都沒有出來，到時候產品實際做得如何，是不是真有那么好，我們會持續關注。