廣州二手房掛牌量接近20萬套！虧本甩賣 掛牌價比買入價還低

　　靈魂拷問一句，廣州房東們，新政之后，你們家的房子賣掉了嗎？

　　5.28新政以來，不管是新房or二手，帶看量和成交量，都飆到今年的峰值。

　　市場涌入大波買家，房東的房子，應該容易出手了吧。

　　但廣州一位朋友，卻陷入深深的賣房焦慮！

　　“賣不出去又急著置換，怕賣不起價，更怕賣了后房價回暖，成為高買低賣的大冤種！”

　　而且我發現，像這樣糾結的業主，還不少！

　　房子多，也成了幸福的負擔。

　　有房東就很困惑，“家庭三套房，其中兩套在黃埔，出租中，一套是老破小，一套是次新房，要割肉賣嗎？”

　　還有人揚言，二手抓緊跑！新房公攤少，樓齡新，性價比更高，二手拿什么跟人家比！

　　大家普遍的焦點，都集中在——

　　新政后，應不應該賣房？什么房子應該盡快賣掉？

　　廣州二手房掛牌，接近20萬套了

　　首先，先搞明白整個大環境。

　　為什么，新政之后，房子并沒有想象中那么容易出手？有兩個點：

　　其一，二手房取消限售

　　本來同小區鄰居的賣房競爭，就夠激烈了！

　　現在又多一批濃眉大眼的次新網紅盤——

　　西邊的廣鋼新城次新盤，東部珠江花城、城光、富頤，南邊有珠江鉑世灣......

　　新政后，這些網紅盤一夜之間，掛了十幾套房，簡直不講武德。

　　其二，名下的房產掛牌or出租，首付和房貸利率按首套執行

　　有部分房東為了首套利率和首付，掛牌自己的房子。雖然不是真心要賣，但無形中推高掛牌總量。

　　房產君詢問中介，目前整個廣州二手掛牌，接近20萬套了（內網）！

　　比深圳、上海（內網約16.9萬套），北京（內網約16.3萬套）還要多，也是二手供應量最大的一線城市。

　　所以，現在的廣州業主賣房，前所未有地卑微！

　　一位朋友坦言，我們的房子，掛牌價比買入價還低，已經是虧著賣了！

　　而且樓層、朝向、內部保養，比小區一些同戶型都要好。

　　但只要小區成交了一套低價房，買家只認最便宜的一套，每次看房，都拿最低價來對標。

　　有客戶看中我們的房子，但談價格的時候，完全無視房子的素質，帶著屠龍刀砍價，殺價十幾萬都不帶眨眼的。

　　“只能一邊賣一邊觀望，這行情現在也看不懂，有說要漲有說穩。”

　　朋友們，如果你賣房遇到過這些心酸事兒，評論區留言討論一下，說說你的故事。

　　到底要不要賣房呢？

　　所以啊，新政后要不要賣房，大家糾結的點，無非就兩個。

　　一個是天量供應，只能降價賣。

　　一個客觀現實就是，目前二手房議價空間，已經高達8.4%。平均每一百萬，就要降價8.4萬。

　　假設你要賣房，300萬的房子，做好降價25萬的心理準備。

　　另一個是，擔心賣了后，房價回溫。

　　說實話，廣州二手房價已經橫盤一年多了，主要在2.9-3萬/平之間徘徊，起伏不大。

　　供需決定價格。

　　天量供應加上新政刺激，接下來二手房成交量會上漲，消化前期觀望的需求，但價格很難再漲。

　　尤其是一些雞肋的硬傷房源，別說漲價，能跑掉就已經是萬幸。

　　摸清客觀環境后，房產君覺得：

　　其一，如果你只有一套住房，住得還挺舒服，月供扛得住，那就被瞎折騰了，安安心心住著。

　　沒必要看到房價掉，就恐慌式賣房。

　　其二，如果你的房子不止一套，處于老城區地段，有不錯的出租收益，與其割肉，不如繼續吃回報。

　　但遇到下面這兩種情況，要考慮賣房了——

　　1）現金流撐不住，著急變現回款。

　　除了割肉賣房套現，已經別無選擇。

　　最近保利心語、蘭亭盛薈就有不少投資客為了回款，割肉出貨，低價筍盤很多。

　　2）買一賣一，有明確的置換需求

　　特別是孩子著急上學讀書的，想入學區房，耽誤不起。

　　或者二胎家庭，父母過來照顧孩子，需要置換大房子的。

　　不用顧慮太多，現在賣不起高價，但入手也是低價，相當于低買低賣，是個不錯的置換時機。

　　一來，現在買房，一手開發商各種折扣優惠，很香。可以點擊回顧我們最新的特價房專欄。

　　二來，新政后，二手市場看房人多了。

　　資深中介告訴我，政策確實讓很多客戶活躍起來，看房的人多了很多。

　　拿金融城舉例，上個月天朗明居賣了4套，駿景花園賣了十幾套，之前行情很慘淡，新政加速了成交。

　　每一次市場熱度反彈，都是逃頂的機會。

　　作為置換的業主，與其多次降價，不如一次調到位，珍惜第一個報價的客戶，別輕易反價。

　　房產君也整理發現，老城區一些熱門小區，需要讓價20-70萬才能成交，大家看著辦。

　　什么房子，要盡快賣掉？

　　那么，新政后，哪些房子要盡快賣掉？

　　想清楚這兩點，一個是權衡自己真正的居住需求；另外，考慮房子未來的流通性和接手人群。

　　1）遠郊空置的房子。

　　一來，上班通勤遠，自己不住，也租不起價，完全沒有發揮居住價值。

　　二來，像南沙、增城一些外圍郊區，天量供應，去化周期超過20個月，未來會有越來越多的新房和次新房入市競爭，漲勢艱難。

　　可以考慮放盤賣掉，優化自己的資產。

　　2）老城區荔灣、天河、海珠樓齡超過30年的老破小。

　　過去20年，樓市普漲時代，就算是差的房子，也能雞犬升天。

　　但現在不一樣了。

　　目前，廣州樓齡20年 老破小，成交均價已經跌回2017年。

　　一來，貸款年限 房齡≤50年，一般超過30年的房子，貸款就會受限。

　　二來，很多老破小戶型過時，缺乏物業管理，外觀老舊，樓梯昏暗，水電線路老化，居住體驗很差，未來很難找到接手人群。

　　這種“蟹貨”，即使房價回暖，也很難普漲賣出高價。

　　隨著政府大規模建設保障房，未來老破小的趨勢，要么橫盤，要么持續走下坡路。

　　有機會就盡快出掉，置換更優質的房子。

　　3）高樓層（7樓以上）、無電梯的樓梯樓。

　　樓層較高、未來不會加裝電梯的步梯房，年輕人看不上，老年人也不適合養老——

　　遇上腿腳不便、輪椅出行的老年家庭，甚至沒法乘坐電梯下樓，未來注定會市場被拋棄。

　　4）高齡老破小學位房。

　　教育公平理念推行，加上廣州越來越多新房，配建九年一貫制名校，分流大量學位需求。

　　越秀一些“高齡學位老破小”，本身居住體驗就不好，加上學位價值在稀釋，近2年房價回落10-30%。如果房子閑置，不妨趁勢置換。

　　5）錯配的房子。

　　剛需地段的改善盤，改善地段的剛需房，往往跌得最狠。

　　舉個栗子，麗晶華庭約246平，單價降到4字頭，但1000萬總價，真正的改善看不上，剛需夠不著。

　　中海花城灣北向2房，也是錯配的，目前已經回落到13萬/平。

　　盡快優化資產，買入新規后100%實用率、物業更好、樓齡更新的房子。

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