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    廣州二手房掛牌量接近20萬套!虧本甩賣 掛牌價比買入價還低

    2024-06-12 11:20來源:拆神

      靈魂拷問一句,廣州房東們,新政之后,你們家的房子賣掉了嗎?

      5.28新政以來,不管是新房or二手,帶看量和成交量,都飆到今年的峰值。

      市場涌入大波買家,房東的房子,應該容易出手了吧。

      但廣州一位朋友,卻陷入深深的賣房焦慮

      “賣不出去又急著置換,怕賣不起價,更怕賣了后房價回暖,成為高買低賣的大冤種!”

      而且我發現,像這樣糾結的業主,還不少!

      房子多,也成了幸福的負擔。

      有房東就很困惑,“家庭三套房,其中兩套在黃埔,出租中,一套是老破小,一套是次新房,要割肉賣嗎?”

      還有人揚言,二手抓緊跑!新房公攤少,樓齡新,性價比更高,二手拿什么跟人家比!

      大家普遍的焦點,都集中在——

      新政后,應不應該賣房?什么房子應該盡快賣掉?

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      廣州二手房掛牌,接近20萬套了

      首先,先搞明白整個大環境。

      為什么,新政之后,房子并沒有想象中那么容易出手?有兩個點:

      其一,二手房取消限售

      本來同小區鄰居的賣房競爭,就夠激烈了!

      現在又多一批濃眉大眼的次新網紅盤——

      西邊的廣鋼新城次新盤,東部珠江花城、城光、富頤,南邊有珠江鉑世灣......

      新政后,這些網紅盤一夜之間,掛了十幾套房,簡直不講武德。

      其二,名下的房產掛牌or出租,首付和房貸利率按首套執行

      有部分房東為了首套利率和首付,掛牌自己的房子。雖然不是真心要賣,但無形中推高掛牌總量。

      房產君詢問中介,目前整個廣州二手掛牌,接近20萬套了(內網)!

      比深圳、上海(內網約16.9萬套),北京(內網約16.3萬套)還要多,也是二手供應量最大的一線城市。

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      所以,現在的廣州業主賣房,前所未有地卑微!

      一位朋友坦言,我們的房子,掛牌價比買入價還低,已經是虧著賣了!

      而且樓層、朝向、內部保養,比小區一些同戶型都要好。

      但只要小區成交了一套低價房,買家只認最便宜的一套,每次看房,都拿最低價來對標。

      有客戶看中我們的房子,但談價格的時候,完全無視房子的素質,帶著屠龍刀砍價,殺價十幾萬都不帶眨眼的。

      “只能一邊賣一邊觀望,這行情現在也看不懂,有說要漲有說穩。”

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      朋友們,如果你賣房遇到過這些心酸事兒,評論區留言討論一下,說說你的故事。

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      到底要不要賣房呢?

      所以啊,新政后要不要賣房,大家糾結的點,無非就兩個。

      一個是天量供應,只能降價賣。

      一個客觀現實就是,目前二手房議價空間,已經高達8.4%平均每一百萬,就要降價8.4萬。

      假設你要賣房,300萬的房子,做好降價25萬的心理準備。

      另一個是,擔心賣了后,房價回溫。

      說實話,廣州二手房價已經橫盤一年多了,主要在2.9-3萬/平之間徘徊,起伏不大。

      供需決定價格。

      天量供應加上新政刺激,接下來二手房成交量會上漲,消化前期觀望的需求,但價格很難再漲

      尤其是一些雞肋的硬傷房源,別說漲價,能跑掉就已經是萬幸。

      摸清客觀環境后,房產君覺得:

      其一,如果你只有一套住房,住得還挺舒服,月供扛得住,那就被瞎折騰了,安安心心住著。

      沒必要看到房價掉,就恐慌式賣房。

      其二,如果你的房子不止一套,處于老城區地段,有不錯的出租收益與其割肉,不如繼續吃回報。

      但遇到下面這兩種情況,要考慮賣房了——

      1)現金流撐不住,著急變現回款。

      除了割肉賣房套現,已經別無選擇。

      最近保利心語、蘭亭盛薈就有不少投資客為了回款,割肉出貨,低價筍盤很多。

      2)買一賣一,有明確的置換需求

      特別是孩子著急上學讀書的,想入學區房,耽誤不起。

      或者二胎家庭,父母過來照顧孩子,需要置換大房子的。

      不用顧慮太多,現在賣不起高價,但入手也是低價,相當于低買低賣,是個不錯的置換時機。

      一來,現在買房,一手開發商各種折扣優惠,很香。可以點擊回顧我們最新的特價房專欄。

      二來,新政后,二手市場看房人多了。

      資深中介告訴我,政策確實讓很多客戶活躍起來,看房的人多了很多。

      拿金融城舉例,上個月天朗明居賣了4套,駿景花園賣了十幾套,之前行情很慘淡,新政加速了成交。

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      每一次市場熱度反彈,都是逃頂的機會。

      作為置換的業主,與其多次降價,不如一次調到位,珍惜第一個報價的客戶,別輕易反價。

      房產君也整理發現,老城區一些熱門小區,需要讓價20-70萬才能成交,大家看著辦。

      什么房子,要盡快賣掉?

      那么,新政后,哪些房子要盡快賣掉?

      想清楚這兩點,一個是權衡自己真正的居住需求;另外,考慮房子未來的流通性和接手人群

      1)遠郊空置的房子。

      一來,上班通勤遠,自己不住,也租不起價,完全沒有發揮居住價值。

      二來,像南沙、增城一些外圍郊區,天量供應,去化周期超過20個月,未來會有越來越多的新房和次新房入市競爭,漲勢艱難。

      可以考慮放盤賣掉,優化自己的資產。

      2)老城區荔灣、天河、海珠樓齡超過30年的老破小。

      過去20年,樓市普漲時代,就算是差的房子,也能雞犬升天。

      但現在不一樣了。

      目前,廣州樓齡20年 老破小,成交均價已經跌回2017年。

      一來,貸款年限 房齡≤50年,一般超過30年的房子,貸款就會受限

      二來,很多老破小戶型過時,缺乏物業管理,外觀老舊,樓梯昏暗,水電線路老化,居住體驗很差,未來很難找到接手人群

      這種“蟹貨”,即使房價回暖,也很難普漲賣出高價。

      隨著政府大規模建設保障房,未來老破小的趨勢,要么橫盤,要么持續走下坡路。

      有機會就盡快出掉,置換更優質的房子。

      3)高樓層(7樓以上)、無電梯的樓梯樓。

      樓層較高、未來不會加裝電梯的步梯房,年輕人看不上,老年人也不適合養老——

      遇上腿腳不便、輪椅出行的老年家庭,甚至沒法乘坐電梯下樓,未來注定會市場被拋棄。

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      4)高齡老破小學位房。

      教育公平理念推行,加上廣州越來越多新房,配建九年一貫制名校,分流大量學位需求。

      越秀一些“高齡學位老破小”,本身居住體驗就不好,加上學位價值在稀釋,近2年房價回落10-30%。如果房子閑置,不妨趁勢置換。

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      5)錯配的房子。

      剛需地段的改善盤,改善地段的剛需房,往往跌得最狠。

      舉個栗子,麗晶華庭約246平,單價降到4字頭,但1000萬總價,真正的改善看不上,剛需夠不著。

      中海花城灣北向2房,也是錯配的,目前已經回落到13萬/平。

      盡快優化資產,買入新規后100%實用率、物業更好、樓齡更新的房子。

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