靈魂拷問一句,廣州房東們,新政之后,你們家的房子賣掉了嗎?
5.28新政以來,不管是新房or二手,帶看量和成交量,都飆到今年的峰值。
市場涌入大波買家,房東的房子,應該容易出手了吧。
但廣州一位朋友,卻陷入深深的賣房焦慮!
“賣不出去又急著置換,怕賣不起價,更怕賣了后房價回暖,成為高買低賣的大冤種!”
而且我發現,像這樣糾結的業主,還不少!
房子多,也成了幸福的負擔。
有房東就很困惑,“家庭三套房,其中兩套在黃埔,出租中,一套是老破小,一套是次新房,要割肉賣嗎?”
還有人揚言,二手抓緊跑!新房公攤少,樓齡新,性價比更高,二手拿什么跟人家比!
大家普遍的焦點,都集中在——
新政后,應不應該賣房?什么房子應該盡快賣掉?
廣州二手房掛牌,接近20萬套了
首先,先搞明白整個大環境。
為什么,新政之后,房子并沒有想象中那么容易出手?有兩個點:
其一,二手房取消限售
本來同小區鄰居的賣房競爭,就夠激烈了!
現在又多一批濃眉大眼的次新網紅盤——
西邊的廣鋼新城次新盤,東部珠江花城、城光、富頤,南邊有珠江鉑世灣......
新政后,這些網紅盤一夜之間,掛了十幾套房,簡直不講武德。
其二,名下的房產掛牌or出租,首付和房貸利率按首套執行
有部分房東為了首套利率和首付,掛牌自己的房子。雖然不是真心要賣,但無形中推高掛牌總量。
房產君詢問中介,目前整個廣州二手掛牌,接近20萬套了(內網)!
比深圳、上海(內網約16.9萬套),北京(內網約16.3萬套)還要多,也是二手供應量最大的一線城市。
所以,現在的廣州業主賣房,前所未有地卑微!
一位朋友坦言,我們的房子,掛牌價比買入價還低,已經是虧著賣了!
而且樓層、朝向、內部保養,比小區一些同戶型都要好。
但只要小區成交了一套低價房,買家只認最便宜的一套,每次看房,都拿最低價來對標。
有客戶看中我們的房子,但談價格的時候,完全無視房子的素質,帶著屠龍刀砍價,殺價十幾萬都不帶眨眼的。
“只能一邊賣一邊觀望,這行情現在也看不懂,有說要漲有說穩。”
朋友們,如果你賣房遇到過這些心酸事兒,評論區留言討論一下,說說你的故事。
到底要不要賣房呢?
所以啊,新政后要不要賣房,大家糾結的點,無非就兩個。
一個是天量供應,只能降價賣。
一個客觀現實就是,目前二手房議價空間,已經高達8.4%。平均每一百萬,就要降價8.4萬。
假設你要賣房,300萬的房子,做好降價25萬的心理準備。
另一個是,擔心賣了后,房價回溫。
說實話,廣州二手房價已經橫盤一年多了,主要在2.9-3萬/平之間徘徊,起伏不大。
供需決定價格。
天量供應加上新政刺激,接下來二手房成交量會上漲,消化前期觀望的需求,但價格很難再漲。
尤其是一些雞肋的硬傷房源,別說漲價,能跑掉就已經是萬幸。
摸清客觀環境后,房產君覺得:
其一,如果你只有一套住房,住得還挺舒服,月供扛得住,那就被瞎折騰了,安安心心住著。
沒必要看到房價掉,就恐慌式賣房。
其二,如果你的房子不止一套,處于老城區地段,有不錯的出租收益,與其割肉,不如繼續吃回報。
但遇到下面這兩種情況,要考慮賣房了——
1)現金流撐不住,著急變現回款。
除了割肉賣房套現,已經別無選擇。
最近保利心語、蘭亭盛薈就有不少投資客為了回款,割肉出貨,低價筍盤很多。
2)買一賣一,有明確的置換需求
特別是孩子著急上學讀書的,想入學區房,耽誤不起。
或者二胎家庭,父母過來照顧孩子,需要置換大房子的。
不用顧慮太多,現在賣不起高價,但入手也是低價,相當于低買低賣,是個不錯的置換時機。
一來,現在買房,一手開發商各種折扣優惠,很香。可以點擊回顧我們最新的特價房專欄。
二來,新政后,二手市場看房人多了。
資深中介告訴我,政策確實讓很多客戶活躍起來,看房的人多了很多。
拿金融城舉例,上個月天朗明居賣了4套,駿景花園賣了十幾套,之前行情很慘淡,新政加速了成交。
每一次市場熱度反彈,都是逃頂的機會。
作為置換的業主,與其多次降價,不如一次調到位,珍惜第一個報價的客戶,別輕易反價。
房產君也整理發現,老城區一些熱門小區,需要讓價20-70萬才能成交,大家看著辦。
什么房子,要盡快賣掉?
那么,新政后,哪些房子要盡快賣掉?
想清楚這兩點,一個是權衡自己真正的居住需求;另外,考慮房子未來的流通性和接手人群。
1)遠郊空置的房子。
一來,上班通勤遠,自己不住,也租不起價,完全沒有發揮居住價值。
二來,像南沙、增城一些外圍郊區,天量供應,去化周期超過20個月,未來會有越來越多的新房和次新房入市競爭,漲勢艱難。
可以考慮放盤賣掉,優化自己的資產。
2)老城區荔灣、天河、海珠樓齡超過30年的老破小。
過去20年,樓市普漲時代,就算是差的房子,也能雞犬升天。
但現在不一樣了。
目前,廣州樓齡20年 老破小,成交均價已經跌回2017年。
一來,貸款年限 房齡≤50年,一般超過30年的房子,貸款就會受限。
二來,很多老破小戶型過時,缺乏物業管理,外觀老舊,樓梯昏暗,水電線路老化,居住體驗很差,未來很難找到接手人群。
這種“蟹貨”,即使房價回暖,也很難普漲賣出高價。
隨著政府大規模建設保障房,未來老破小的趨勢,要么橫盤,要么持續走下坡路。
有機會就盡快出掉,置換更優質的房子。
3)高樓層(7樓以上)、無電梯的樓梯樓。
樓層較高、未來不會加裝電梯的步梯房,年輕人看不上,老年人也不適合養老——
遇上腿腳不便、輪椅出行的老年家庭,甚至沒法乘坐電梯下樓,未來注定會市場被拋棄。
4)高齡老破小學位房。
教育公平理念推行,加上廣州越來越多新房,配建九年一貫制名校,分流大量學位需求。
越秀一些“高齡學位老破小”,本身居住體驗就不好,加上學位價值在稀釋,近2年房價回落10-30%。如果房子閑置,不妨趁勢置換。
5)錯配的房子。
剛需地段的改善盤,改善地段的剛需房,往往跌得最狠。
舉個栗子,麗晶華庭約246平,單價降到4字頭,但1000萬總價,真正的改善看不上,剛需夠不著。
中海花城灣北向2房,也是錯配的,目前已經回落到13萬/平。
盡快優化資產,買入新規后100%實用率、物業更好、樓齡更新的房子。
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