廣州花都率先試行“以舊換新”激活樓市消費活力 房地產去庫存迫在眉睫

　　5月28日，廣州發布首付比例下調至15%等重磅新政，引爆市場熱度，市場購買意愿大幅增加，實客陸續進場，成交氣氛在新政首周后已重回活躍。

　　在此背景下，花都區在眾多政策利好的基礎上，率先推出“以舊換新”激活樓市成交活力，后續區內房企迅速跟進響應首推“先住后買”等實惠措施，激發花都樓市新一輪熱銷氛圍！

　　廣州樓市升溫明顯

　　花都市場進入利好兌現期

　　“5.17”史詩級新政以后，各地積極跟進落實政策，并相繼推出新政，傳遞出穩樓市的強信號。5月28日，廣州發布重磅新政，包括明確首套、二套房商貸首付比例不低于15%和25%，取消房貸利率下限等“超級大招”。

　　克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，本次廣州因城施策，直接將房貸首付比例和利率“一降到底”，并將非本市戶籍家庭限購政策進一步優化，對于降低購房門檻、穩定市場供求關系具有重要意義，亦將為接下來廣州樓市成交量的穩定復蘇“保駕護航”。

　　根據合富研究院，從整體上看，“5·28新政”效果明顯，首周全市市場熱度活躍，實客陸續進場，監控的全市樓盤數據顯示，首周一手新盤來訪環比上漲21%，成交環比大幅上漲40%，走出了近兩年來除小陽春、五一、十一等傳統旺季的另一獨立小波峰。

　　特別是，“5·28新政”對花都等區域人氣拉動非常明顯。

　　當前，新一輪全面寬松的政策在一定程度上降低了購房門檻，推動樓市進入低門檻置業黃金期，扭轉市場預期并拉動交易，樓市有望迎來“企穩”甚至“補漲”行情。

　　而作為廣州性價比極高的宜居高地，花都具有大灣區唯一大型空鐵樞紐、即將迎來三地鐵時代、優質教育匯聚、配套日益成熟，是此輪政策紅利的直接受益者。

　　從市場消息來看，利好政策密集出臺后，花都樓市升溫明顯。

　　根據花都區相關部門初步統計，花都區“5·28新政”落地后，區內房地產銷售情況看漲，全區房地產項目來訪量和成交明顯提升——新增近2400組到訪量，售出約153套一手住房。新政落地不到十天內即取得如此成果，可見多項政策利好給足了市場信心。

　　其中，位居花都樓市熱銷榜的中旅名門府，位處廣花新城板塊，得益于廣花路即將全線通車等利好，該項目人氣居高不下，“5·28”新政落地后短時間內即成交24套。

　　此外，5月底，保利發展落子花都首個住宅項目，也是花都首批適用于建筑新規的高使用率項目——保利·瑯悅正式開放。這個位于區府板塊的全新新中式項目，在2024花都五一房博會已經大放異彩，吸引了不少置業者的目光。在其正式開放參觀的前三天，該項目線上預約就已然約滿！從現場看來，到訪客戶絡繹不絕，銷售中心門前有排隊等候進入的看房者，而洽談區也坐滿埋頭咨詢的客戶。截至目前，保利·瑯悅認籌已達87戶。

　　與此同時，不少房企也積極把握政策窗口期，豐富產品功能，提升項目品質及銷售服務水平，進一步爭取市場和客戶。其中，位于花都區府板塊的中誠璟瀧灣在廣州首創“先試后買”，開啟“體驗為王”新時代。該活動正式推出后，當即收到十五組客戶登記試住，反響熱烈。

　　而對購房者來說，無論是政策利好的強度，還是兌現力度與速度，抑或是產品與服務的豐富程度，花都樓市都處于值得把握的置業窗口期。

　　先試先行，花都“以舊換新”

　　激活樓市消費活力

　　現如今，全國樓市已從刺激投資逐步轉向刺激需求階段，著力攻堅新一輪去庫存任務目標。

　　在此背景下，“以舊換新”成為消化存量房產重要的政策抓手。

　　四大一線城市中，繼深圳、上海之后，廣州的花都區也加入“以舊換新”的行列中——作為廣州首個推出“以舊換新”的行政區，花都先試先行，走在市場前列，打響廣州“以舊換新”第一槍，助力區域置換鏈條。

　　據了解，花都區“以舊換新”活動召集了25個項目、10家中介機構、14家家裝家居企業參與，通過簽訂三方協議，打通房企、中介機構與換房人三方壁壘，房企提供退房無憂保護期以及購房折上折優惠，中介提供過渡期租房優惠，家裝優惠支持舊房翻新、新房裝修，按揭機構提供貸款支持，著力解決房產置換的系列痛點。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“花都區‘以舊換新’活動的各個環節均有政策扶持，這些優惠加總起來，實際的優惠力度是比較大的。”

　　政策雖好，市場反應如何？據相關工作人員透露，截至目前，線下共有407人咨詢了“煥新購”的以舊換新活動，參與“煥新購”活動的新房套數共有199套，“煥新購”活動開啟當天即已實現成交，總計有13組客戶確認成交。

　　由此可見，購房者對花都“以舊換新”政策的接受度還是相當正面的。

　　從目前的認購數據來看，市場上受歡迎的置換項目主要集中在配套設施齊全、規劃前景好且交通便利的區域。

　　部分項目處在較為偏遠板塊的銷售人員表示，希望活動加大宣傳力度，提高客戶的感知度，例如配合媒體持續炒作，或提高組織煥新購專場看房團的頻次，增加曝光量。

　　除此之外，一些參與了“煥新購”活動的購房者表示，“希望‘以舊換新’活動能進一步拉通活動的鏈路，協調業主二手房抵押銀行快速受理、還貸、解押申請，以便業主二手房快速完成過戶、解押、網簽手續，盡早收到二手買家客戶首付資金。”

　　李宇嘉表示，相關的政府部門以及協會、企業應明確支持的具體力度，明確如何受理和維護購房者的權益做出明確的保障，讓消費者看到切切實實的好處和保護。

　　面對當前大量的“賣一買一”“賣舊買新”的消費升級需求，花都區通過“以舊換新”活動搭建可信賴的平臺，有效提升樓市活躍度，推動存量市場的“去庫存”。

　　房地產“去庫存”迫在眉睫已經成為行業共識。

　　6月7日召開的國務院常務會議指出，要充分認識房地產市場供求關系的新變化，順應人民群眾對優質住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。

　　而廣州“5·28新政”，給樓市注入了新的活力，進一步點燃持有者和需求者的信心，大量剛性需求被大量釋放。而這對精準把握行業脈搏，先行推出“以舊換新”的花都來說，是一個重大利好。市場也樂見更多像花都這樣更創新、更便民、更有利于市場健康發展的優化政策。

　　“首付減半”疊加“以舊換新”

　　超高性價比花都引市場關注

　　“5·28新政”之后，廣州首套房首付比例調整至最低15%，這意味著，置業的第一道門檻“首付”已經減半。

　　按照廣州新房套均約400萬元的總價水平（數據來源：克而瑞），由于首套房首付比例從30%降至15%，即首付金額將從120萬元減半至60萬元。

　　而作為廣州名副其實的“價值高地，價格洼地”，廣州“5·28新政”的發布將進一步降低置業花都的成本。

　　自去年9月20日廣州發布樓市新政，官宣花都等區域住房限購“松綁”以來，疊加此前的“認房不認貸”、首付比例下調、商貸利率下調等政策利好，花都已成為剛需和改善型購房者在廣州投資、置業的熱門選擇。

　　克而瑞數據監測顯示，2023年花都區商品住宅成交面積位列全市第四，是近五年來的高位；其二手成交面積同比增長36%，位居全市第二，成交規模位居五年新高。

　　根據克而瑞數據的統計，按照花都區目前199萬元/套的套均價格以及市場均價粗略計算，按新政15%首付比例，只要約30萬元首付，就可以“上車”花都約100㎡的房子！

　　與此同時，花都推出的“煥新購”的以舊換新活動，對于購房者而言，是“錦上添花”的有效措施——它將有望大力促進住房置換需求釋放，在進一步打通房屋“增存循環”的同時，也通過促進“賣一買一”來實實在在地減輕購房者的負擔。

　　花都區的“以舊換新”政策考慮得相當周到：不但鼓勵參與活動的中介機構為換房人提供過渡期租房傭金優惠服務，更照顧到換房人在賣舊換新的空檔期的租房需求——當舊房售出時，等待新房入伙期間的租賃需求也得到了照顧。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受媒體采訪時表示，在其他城市或區域的賣舊買新政策上，較少考慮該需求。此次花都區的政策比較精細化，有利于激發業主換房的積極性，降低換房的成本。

　　除了政策“給力”“超高性價比”以外，花都的區域發展不斷躍升，交通、教育、醫療等各個方面的資源配套日趨成熟，也是吸引越來越多的人選擇安居花都的重要原因。

　　交通——加速兌現“四位一體”的交通體系！

　　作為大灣區的北大門，目前，花都已初步形成“空鐵陸水”要素齊全的綜合立體交通網絡；而未來，花都將實現“103030”市內交通出行時空目標以及“12358”全國時空目標，并建設成為高效暢達的灣區北部交通樞紐。

　　為此，在地鐵網絡架構建設方面，地鐵8號線北延段及支線工程已開工，花都即將步入“3地鐵時代”；在鐵路方面，花都將把廣州北站規劃打造為超大型綜合交通樞紐，規劃10條高鐵通道中7條引入北站；而航空方面，白云機場也規劃在2025年建成全球最大單體機場，推動落實廣州白云機場“引領粵港澳世界級機場群建設、支撐民航強國戰略的國際航空樞紐”的功能定位。

　　教育——以高規格高標準打造教育高地

　　目前，花都已建成鄺維煜紀念中學、秀全中學、新華中學等口碑優良的本土學校，除此之外，廣雅中學花都校區、市六中花都校區、廣東外語外貿大學附屬花都學校等名校相繼引進并落戶花都。

　　隨著花都的教育資源的進一步發展，花都教育正加速煥發出新格局！

　　醫療——服務升級！加快優質醫療設施建設

　　在醫療方面，目前，花都區內的花都人民醫院、廣州市中西醫結合醫院、廣州市花都區婦幼保健院（胡忠醫院）先后成功晉級“三甲”；中山大學附屬仁濟醫院、市婦女兒童醫療中心花都院區、廣東省中醫臨床研究院等在建醫院也即將落地運營，未來還將引進與建設更多優質醫療資源。

　　此外，未來5年，花都將新建一批社區衛生服務中心和社區衛生服務站，完善“城市15分鐘、農村30分鐘”就醫圈。

　　外出有地鐵、上學有名校、醫療有保障，花都加速將“流量”轉化為“留量”，花都的土地與物業的升值空間長期看好。

　　多項利好新政的疊加無疑再次為樓市注入了“強心劑”，帶來更多的刺激與活力。

　　根據4月30日召開的中央政治局會議明確提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，消化存量、優化增量的信號意義非常明顯。

　　廣州首付比例降低的新政，毫無疑問將成為助推潛在的剛性需求強力釋放，推動存量市場的有效“去庫存”的新動力。

　　而廣州“5·28新政”再疊加“以舊換新”對于配套設施齊全、總價較低的花都的影響更直接，更進一步降低置業花都的成本，并激發花都樓市的消費活力，推動存量房交易與新房市場的有效循環。