重點城市二手房成交價跌回六七年前 低總價房源集中成交

　　國家統計局發布2024年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。6月份，70個大中城市一二手住宅銷售價格環比降幅略有收窄，同比降幅仍在擴大。

　　其中，二手房價格同比下降城市數量已達峰值，截止2024年6月，全部70個城市均呈現下跌態勢。這已經是二手房連續第6個月70個城市同比價格全部下跌。

　　自2021年下半年房地產市場進入調整開始，70個大中城市商品住宅銷售價格同比下降城市數量不斷增長，二手房下跌城市數量明顯更高。

　　從我們重點關注的一二線城市二手房成交均價來看，大部分已跌至2018、2019年水平，如北京、深圳、杭州等，還有部分城市已跌破2017年，如南京、天津、鄭州等。同時也有相對堅挺的城市，如上海。

　　需要注意的是，雖然部分城市二手房成交價格出現下降，但成交規模持增，這一方面是政策利好推動，另外一方面是低總價房源集中成交持續分流新房剛需。

　　我們認為，未來二手房成交整體還將維持高位運行。

　　國家統計局發布2024年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

　　同比來看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由5月末的4.3%增至6月末的4.88%，二手房降幅由5月末的7.49%增至6月末7.87%，從趨勢變化來看，新房和二手房降幅差距有收窄態勢，二手房跌幅仍超新房。

　　事實上，截止2024年6月，全部70個城市已連續6個月二手房價格同比下降，城市數量較多已達峰值。

　　從趨勢來看，2021年底開始70個大中城市二手房價格同比下降城市數量明顯增長，2022年7月同比下降城市數量首次超過60個，隨后一直保持高位，直至2024年1月達70個峰值，至今已有6個月。

　　環比來看，6月70城一二手房房價指數環比跌幅有收窄態勢，新房整體降幅由5月末的0.71%收窄至6月末的0.67%，二手房降幅由5月末的1%收窄至6月末0.85%，房價下跌城市數量減少，6月70個大中城市中有64城新建商品住宅價格環比下降，66城二手住宅銷售價格環比下降。

　　從我們重點關注的城市來看，部分城市二手房成交均價已跌至2018年至2019年水平，如北京、廣州、深圳、杭州等。

　　首先是北京，2024年上半年，北京二手住宅成交均價約28834元/平方米，套均總價約257.9萬元/套，基本已回到2018年水平。

　　從成交結構來看，2024年上半年北京二手住宅成交套數約75322套，其中90平方米以下成交約48846套，占比達64.85%。90-110平方米成交約11958套，占比達15.88%

　　其次是廣州和深圳，2024年上半年廣州和深圳成交均價都在2019年上下。

　　2024年上半年廣州二手住宅成交均價約28743元/平方米，套均總價約263.67萬元/套，深圳二手住宅成交均價約58975元/平方米，套均總價約531.09萬元/套。

　　從趨勢來看廣州和深圳二手房價格都于2021年達到近年最高峰，隨后在2022年出現下降，2023年出現一定反彈，直到2024年上半年再次降低，達2019年左右水平。

　　最后是杭州，2019年杭州二手住宅成交均價約31506元/平方米，套均總價約329.01萬元/套，2024年上半年，杭州二手住宅成交均價約31883元/平方米，套均總價約311.03萬元/套，套均總價已低于2019年。

　　杭州的走勢與廣州和深圳不同，2019年至2022年二手房成交均價持續上漲，隨后從2023開始下跌，目前杭州二手房成交均價與套均總價都已回到2019年。

　　在重點關注的城市中，還有部分城市二手房均價已跌破2017年，如南京、天津、武漢、鄭州等。

　　具體來看，2024年上半年天津二手房成交均價11046元/平方米，套均總價約97.85萬元/套，2017年天津二手房成交均價13400元/平方米，套均總價約111.81萬元/套，天津二手房成交價格不僅已明顯低于2017年，甚至已經低于2016年全年，當仍高于2015年。

　　類似的情況還有武漢、鄭州和南京，這三個城市2024年上半年二手房成交均價分別為14625元/平方米、11185元/平方米、24058元/平方米，均明顯低于2017年全年水平。

　　除了二手房成交價格跌幅明顯的城市之外，在我們重點關注的城市中還發現部分價格仍然堅挺的城市，如上海。

　　2009年至2017年，上海二手房成交均價漲幅明顯，2017年之后，上海二手房成交均價開始走平，至今一直保持均價4萬元/平方米上下。

　　2024年上半年上海二手房成交均價40758元/平方米，較2023年40854元/平方米微跌，但仍保持高位。

　　但若具體到上海各區來看，可以發現，雖然上海全市二手房均價保持穩定，但各區域內部已出現明顯分化。

　　其中部分區域成交均價仍保持2022年至2023年水平，部分區域二手房成交均價已回到2016年至2018年區間。如金山、崇明、普陀、楊浦、虹口、寶山二手房成交價格已跌破2017年成交均價。

　　整體來看，當前各城市二手房成交均價和往年相比均出現了不同程度的下滑，與新房房價受備案、限價等因數影響不同，二手房價格對市場的反應更為直觀，背后實際反應出的市場不容樂觀。

　　近期我們也看到了部分積極因素在積累，如在5.17新政后，部分城市二手房成交規模持續上升，并帶動了部分新房市場成交，國家統計局數據也顯示出70城一二手房房價指數環比跌幅有收窄態勢，其中北京、上海今年以來首次轉漲，分別上漲0.2%和0.5%。

　　我們認為，隨著政策利好不斷釋放和落實，市場信心和預期有望逐步恢復，以此促進銷量回暖，房地產市場將延續筑底修復，從而帶動價格企穩。