深圳法拍房掛拍量同比增加 上半年僅成交524套 流拍率64.2%

　　近年來，法拍房市場的掛牌總量呈現(xiàn)出顯著的增長態(tài)勢。

　　據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年前五個月，全國范圍內(nèi)的法拍房掛拍量已激增至27.76萬套，與去年同期相比增長了86.23%。

　　值得一提的是，2021年以來，法拍房市場的掛拍量便持續(xù)保持著逐年攀升的趨勢，這一持續(xù)性的增長也反映了房地產(chǎn)市場動態(tài)的深刻變化。

　　深圳掛拍量同比去年增加

　　成交率卻下降了

　　我們知道，“法拍房”是遭法院強制執(zhí)行的房產(chǎn)。

　　當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合同或者無法清償債務(wù)時，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。

　　法拍房主要有四個主要來源，一是按揭違約產(chǎn)生，二是民間借貸違約產(chǎn)生，三是司法沒收，四是無主房產(chǎn)。

　　據(jù)譽拍行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳2024上半年總掛拍量2232套，比2023年同期上升331套 ；

　　然而，從數(shù)據(jù)來看，成交并沒有那么樂觀，1-6月份約成交524套，成交率僅為23.48%，較2023年同期下降20.39%。

　　2024上半年共流拍1433套，流拍率為64.2%，較2023年上半年上升30.54%。

　　上半年總體呈現(xiàn)出掛拍量增長、成交量和成交率有所提升，但流拍率較高、豪宅市場相對火熱、改善型需求增加的局面。

圖源：譽拍行

　　從區(qū)域來看，深圳上半年的法拍房量最多的是龍崗和寶安片區(qū)。

　　成交前三的是龍崗、福田和南山片區(qū)；福田、南山主要是總價千萬以上的房產(chǎn)占主導(dǎo)，而龍崗的價格則更加親民，更能滿足剛需置業(yè)的需求，從成交區(qū)域來看，法拍房買家更加傾向于優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)。

圖源：譽拍行

　　從全國視角，法拍房的數(shù)據(jù)規(guī)模之龐大，著實令人咋舌。

　　據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，2023年全國范圍內(nèi)法拍房總量已突破79.6萬套大關(guān)，其中住宅與商業(yè)類房產(chǎn)占據(jù)絕對主導(dǎo)，合計占比高達(dá)77%。

　　而步入2024年，僅前5個月，法拍房的掛拍量便迅速攀升至27.76萬套，這一增速再次印證了市場的活躍與動態(tài)變化。

　　上半年多套豪宅法拍房被搶拍

　　總價過億法拍房成交了3套

　　今年，深圳法拍房市場，豪宅的占比也明顯在上升，也常出現(xiàn)搶拍及“高溢價”的情況。

　　主要原因是市場在多重樓市政策下，市場有所回暖，而豪宅市場則更能先一步體現(xiàn)出來。

不完全統(tǒng)計，以上數(shù)據(jù)僅供參考

　　娟子對阿里和京東兩大法拍房平臺總價3000萬以上的豪宅法拍成交數(shù)據(jù)進(jìn)行了大概的統(tǒng)計，單套掛盤3000萬以上的豪宅約45套，但成交的占比約30套，而且多套豪宅法拍房的競拍出價達(dá)到100輪以上。

　　其中，1月31日，南山香山美墅花園一套4層別墅房產(chǎn)拍賣，6名豪宅買家競拍，經(jīng)過一天的競拍，共出價778次，773次的延時，最終以7857萬成交，單價約21萬/平。溢價1814萬。

　　競拍非常激烈，刷新了豪宅法拍房的有史出價次數(shù)。

　　此外，過億法拍房的成交也明顯上升，今年成交過億的法拍房就有3套，而且也被搶拍得激烈。

　　如7月10日，南山華僑一棟463.91㎡的別墅法拍房以2.32億成交，單價50萬/平，創(chuàng)下深圳單套法拍房歷史成交新高，成為行業(yè)內(nèi)的一個熱點話題。

　　盡管起拍價2個小目標(biāo)，2人報名參拍，每次加價幅度100萬，2名土豪經(jīng)過33輪的競拍后成交。行業(yè)內(nèi)普遍表示，這個價成交拍下的人仍舊賺了，因為市場價至少3.5億以上。

　　除了最近的純水岸豪宅外，今年4月3日，沙河高爾夫別墅的一套法拍房以3906萬起拍，吸引了14人報名，經(jīng)過493輪競拍，最終以1.6億萬交，溢價1.21億，是今年起拍價溢價最高的房源。

　　另一套過億的房產(chǎn)，同樣是純水岸（五期）的一套法拍房，此套法拍房6人參拍，39輪競拍，最終1億成交。

　　從過往的過億法拍房成交來看，這些房產(chǎn)均位于華僑城、深圳灣等深圳知名豪宅片區(qū)，因地段好、稀缺性高、不可復(fù)制性，被豪宅買家所青睞。

　　以往這類大額的住宅房產(chǎn)成交率并不高，但今年過億法拍房成交算是較為活躍。

　　阿里和京東兩大法拍平臺，今年僅有1套觀瀾高爾夫的別墅流拍，起拍價約1.6億。

　　大宗商場、工業(yè)樓等法拍房明顯增加

　　成交卻非常困難

　　另外一個就是大宗法拍及交易也值得關(guān)注。

　　今年很明顯，商場、整棟房產(chǎn)、工業(yè)樓等大宗法拍房明顯增多。

　　這與當(dāng)下經(jīng)濟(jì)行情下，商場及公司破產(chǎn)，及個人債務(wù)有很大的關(guān)系。

不完全統(tǒng)計，以上數(shù)據(jù)僅供參考

　　但從整體來看，最終能成交并不多。

　　下面這張截圖，可以看到，多套過億的裙樓及商場最終都顯示的流拍狀套。

來源：法拍房平臺

　　這類法拍房源即便是拍出，也是遠(yuǎn)低于市場的價格成交。

　　譬如，近日金立手機公司（深圳市金立通信設(shè)備有限公司）名下的時代科技大廈14套房產(chǎn)及房屋內(nèi)電子設(shè)備、辦公用品等被成功破產(chǎn)拍賣。

　　該房產(chǎn)經(jīng)過了前面四次法拍流拍后，最終在第5次以約6603萬元成功拍出。

　　和第一次拍賣的起拍價約1.35億相比，成交價相當(dāng)于打了個對折。

　　還有位于蛇口興華工業(yè)大廈5棟的16套房產(chǎn)，一拍起拍價是3.97億，流拍后，深圳永德利科技股份有限公司在二拍以3.17億拍下，比一拍時價格少了約7900萬元左右。

　　此外，今年上半年值得一提的是，萬科深灣超總地塊轉(zhuǎn)讓，雖然不是法拍，但仍算是大宗交易，最終深鐵 百碩迎海以底價22.35億競得。

　　這些原本的大宗資產(chǎn)在進(jìn)行拍賣后，價格的降幅往往比往宅更厲害，如去年掛上法拍平臺的大運世茂深港中心項目，一拍起價為130億，而到11月16日二拍，起拍價僅104億，直降了26億，但仍然流拍。

　　而這些大宗項目的接盤者，往往是有國資背景的公司，要么就是手持九位數(shù)資金的資本大佬。

　　法拍房的增多也使得這類房產(chǎn)的關(guān)注度上升。

　　法拍房交易越來越透明，加上優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的稀缺性吸引了一部分有改善型需求的購房者。

　　比市場價更低，主要是吸引法拍房買家的主要原因，目前大部分法拍房的成交是市場價的7-8折，低的5-6折都有。

　　這類需求也衍生了龐大的法拍房一系列的服務(wù)機構(gòu)，它們專門幫助客戶尋找合適的法拍房，然后承擔(dān)類似中介的職能，協(xié)助客戶買房過戶。

　　對于大眾來說，法拍房價格上有較大的優(yōu)勢，但在拍這類房產(chǎn)前也需要慎重和注意。

　　買家要清楚所要拍的法拍房背景，包括來源，是否欠款，是否存在租約、是否存在產(chǎn)權(quán)問題；提前了解所要拍的法拍房的相關(guān)稅費，否則會超出你的成本。

　　另外就是注意常聽說的拍下法拍房后，收房難的問題；還有原房主的戶口是否遷出等……

　　對于法拍房的業(yè)主來說，當(dāng)房子掛上法拍的那一刻，注定定價權(quán)已不在房主。

　　每一套法拍房的背后，都悄然藏匿著一段段鮮為人知的辛酸歷程；它們曾是夢想啟航的港灣，房主以滿腔的熱情遷入，細(xì)心裝扮，傾注心血。

　　然而，當(dāng)銀行催收的鈴聲驟然響起，那份曾經(jīng)的希望與憧憬，仿佛一夜之間被寒風(fēng)侵蝕，留下的是唏噓與遺憾。

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