廣州廣鋼新城樓市進(jìn)入深度調(diào)整期 二手房市場行情重回理性

　　6月底，廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城一宗住宅用地——鶴洞路以南AF040134地塊，經(jīng)過12輪競價(jià)被保利發(fā)展競得，曾被稱作“新房絕版”的廣鋼新城板塊再次受到市場關(guān)注。據(jù)了解，廣鋼新城的樓盤最早于2015年開售，板塊發(fā)展近10年，已建成多個(gè)成熟小區(qū)，二手房市場占據(jù)主流，在2020年后的樓市高峰期間，該板塊房價(jià)一路看漲，而今樓市進(jìn)入到深度調(diào)整期，該板塊二手市場行情重回理性，供需雙方博弈加劇，業(yè)主讓價(jià)促成交案例增多。

　　中介：降價(jià)業(yè)主增多，成交量比較可觀

　　近日，羊城晚報(bào)記者走訪了廣鋼新城板塊內(nèi)的多間中介門店，梳理各門店貼出的房源信息后了解到，目前廣鋼新城內(nèi)二手房整體價(jià)格在4萬元/平方米上下，而較早建成的小區(qū)有不少房源價(jià)格為“3萬字頭”，接近當(dāng)年的開盤價(jià)。該片區(qū)內(nèi)一家中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“現(xiàn)階段廣鋼新城大部分小區(qū)房源都出現(xiàn)了降價(jià)的情況，這與全國的房地產(chǎn)市場行情一致。”

　　貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，最近三年廣鋼新城成交均價(jià)為5.19萬元/平方米，2022年起該板塊房價(jià)出現(xiàn)下探走勢，但始終堅(jiān)挺在“五萬字頭”，2023年第二季度起價(jià)格下探幅度增大，到了2024年第二季度，成交均價(jià)為4.24萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2020年后的樓市高峰期間，廣鋼新城配套陸續(xù)落地，不少房源“滿五”（取得房產(chǎn)證滿五年），成就了當(dāng)時(shí)繁榮的市場行情，2021年至2022年，多個(gè)小區(qū)成交均價(jià)達(dá)到了歷史高位。

　　而今，購房者觀望情緒依舊較濃，在“528新政”后更是出現(xiàn)了一批“不滿二”（取得房產(chǎn)證不滿二年）的房源，掛牌量持續(xù)上升，市場逐步向“買方”傾斜。“一些急售的業(yè)主，還會較大幅度地降價(jià)，整體而言，各房源都有比較明顯的議價(jià)空間。”上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示。

　　不過，新政的實(shí)施和價(jià)格的調(diào)整對成交量的帶動(dòng)作用較為顯著。德佑門店一位經(jīng)紀(jì)人向記者表示：“5月下旬開始，廣鋼新城的市場氛圍明顯活躍起來，6月份板塊整體的成交量都比較可觀。”中原地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人表示：“以傭金業(yè)績來看，廣鋼新城內(nèi)平均每家門店約有30萬元的業(yè)績，而當(dāng)前板塊內(nèi)的中介門店有30多家，總業(yè)績就達(dá)到了一千萬元。”該房產(chǎn)中介補(bǔ)充：“只要業(yè)主肯讓步，房子就能夠賣出去。”

　　探因：一手房設(shè)計(jì)前衛(wèi)，高性價(jià)比“搶客”

　　隨著鶴洞路以南AF040134地塊被保利發(fā)展競得，廣鋼新城將迎來全新的一手樓盤，該地塊成交消息一出，就引起了廣鋼新城業(yè)主的高度關(guān)注。該地塊在未扣除配建商業(yè)物業(yè)建筑面積的情況下，成交樓面地價(jià)約27105元/平方米，若扣除，地塊成交樓面地價(jià)約28541元/平方米。“按照地價(jià)以及保利一貫的開盤優(yōu)惠策略來估算，該全新樓盤首開價(jià)預(yù)計(jì)每平方米4萬多元。”廣鋼新城某中介門店人士表示，這樣的價(jià)格與當(dāng)前板塊內(nèi)不少二手剛需房源形成了直接的競爭關(guān)系，“更何況，廣鋼新城內(nèi)一些住宅小區(qū)的容積率較高，而新項(xiàng)目容積率較低，在居住舒適度上就拉開了差距。”

　　廣鋼新城核心區(qū)內(nèi)在售一手樓盤中海保利朗閱的一位銷售人士表示：“當(dāng)前，新樓盤的一個(gè)顯著優(yōu)勢在戶型方面，大部分新推出的項(xiàng)目都采用了計(jì)容新規(guī)設(shè)計(jì)，實(shí)用率比前幾年甚至十年前的產(chǎn)品都高出不少。”該銷售人士表示，目前中海保利朗閱主推98-182的兩房、三房戶型，最低總價(jià)500萬元起，“對比周邊二手房，我們剛需產(chǎn)品約5萬元單價(jià)的高性價(jià)比也是觸動(dòng)客戶的優(yōu)勢之一。”

　　另據(jù)了解，同在荔灣區(qū)芳村一帶、距廣鋼新城僅兩三公里路程的花地灣板塊在近兩年推出了多個(gè)一手項(xiàng)目，在高實(shí)用率的同時(shí)，還提供了較低的置業(yè)門檻，吸引了不少購房者。例如，保利和頌72平方米的戶型參考總價(jià)不到320萬元，部分單位不到300萬元；中海浣花里71平方米三房參考總價(jià)305萬元，萬科理想花地的部分剛需房源總價(jià)也是300多萬元。

　　不過，隨著廣鋼新城中央公園的逐步開放及荔灣區(qū)商業(yè)配套的不斷完善，不少房產(chǎn)中介人士還是對廣鋼新城的樓市持看好態(tài)度，“一直以來，學(xué)校配套是客戶選擇廣鋼新城的一個(gè)重要原因，如今眼見為實(shí)的公園落地、周邊白鵝潭太古里、太古匯組成‘雙太古’以及華潤萬象城的加入，讓荔灣區(qū)最緊缺的商業(yè)配套也將得到完善，未來廣鋼新城的樓市競爭力有望重新提振。”