上半年東莞住宅成交規(guī)模低位上漲 二手房價格優(yōu)勢明顯

　　降價換量成樓市新常態(tài)，李嘉誠深諳此道。

　　據(jù)記者了解，今年上半年，李嘉誠旗下的長江實業(yè)集團（01113.HK，下稱“長實集團）在香港推出的三個新房項目均打折出售，其中就包括Blue Coast，降價幅度23%至32%之間。7月，李嘉誠旗下位于東莞“海逸豪庭”項目以5折起的價格拋售在售房源，最低單價約1.3萬元/平方米，兩房總價90萬元起售，三房總價120萬元起。

　　降價帶來了成交量。像Blue Coast首輪推出422套房源，4月6日首輪發(fā)售沽出406套房源，占比96%。

　　7月17日下午，海逸豪庭項目的銷售人員也向記者表示，“客戶量太大了，最近賣了100多套。現(xiàn)在還有一些尾盤在銷售，5樓以下的低樓層和頂樓，價格在1.4萬元/平米—1.5萬元/平米。”

　　對于為何海逸豪庭項目開發(fā)進(jìn)度緩慢和近期打折出售的主要原因等問題，記者于7月18日向長實集團發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿，尚未收到進(jìn)一步回復(fù)。

　　一平米降1萬元

　　7月5日，海逸豪庭項目微信公眾號發(fā)布信息指出，“目前，海逸豪庭·尚都精品洋房實景開放，現(xiàn)樓交付，為慶祝香港回歸27周年，特推出部分團購優(yōu)惠單位，限時限量發(fā)售。”

　　記者還注意到，該項目的活動海報顯示推出8套團購房源，約1.4萬元—1.5萬元/平米，首付14萬元起，是建筑面積69—125平方米的洋房產(chǎn)品。活動截至7月14日。

　　不過，7月17日下午，海逸豪庭項目的銷售人員向記者指出，還有房源在出售，價格約為每平1.4萬元—1.5萬元。之前說的1.3萬元/平米，只有一套房源，現(xiàn)在已經(jīng)沒有了。

　　而在談及為何打折促銷時，上述銷售人員表示，“現(xiàn)在在清盤，之前項目銷售均價約2.3萬元到2.4萬元，相當(dāng)于每平方米售價下降近1萬元。”

　　同時，記者通過東莞住建局官網(wǎng)了解到，海逸豪庭最近一期取得預(yù)售證的時間為2023年6月，備案單價3.1萬元—4.3萬元/平米。

　　降價幅度如此之大，開發(fā)商虧本了嗎？

　　其實，迄今為止海逸豪庭項目已經(jīng)開發(fā)了25年。1999年，和記黃埔在東莞厚街鎮(zhèn)橫崗水庫旁拿下7000畝土地，總建筑面積達(dá)200萬平米。其中，因擁有2000畝海逸高爾夫國際錦標(biāo)級球場，該項目曾被稱為亞洲最大高爾夫別墅群。

　　不過和記黃埔拿地后，并沒有急著開發(fā)，反而是將其閑置。公開資料顯示，東莞國土資源局在2006年的時候就以“海逸豪庭項目閑置土地最多，時間達(dá)到95個月”為由，對海逸豪庭項目的開發(fā)商——東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司征收高達(dá)7915萬元的土地閑置費。這也是當(dāng)時最大的一筆土地閑置罰單。

　　另外據(jù)相關(guān)媒體報道，1998年5月東莞當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)表的《東莞房地產(chǎn)市場潛力大》報道中，彼時東莞市區(qū)多層住宅的房價為2250元/平米。比較之下，即使如今海逸豪庭項目每平賣1.4萬元到1.5萬元，也是當(dāng)年東莞市房價的6倍多。

　　值得一提的是，原助云首席運營官兼中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長車德銳在接受記者采訪時指出，海逸豪庭項目大幅降價，是因為東莞各個板塊的二手房價格從最高位回落整體幅度接近50%，新盤要想走貨，價格需要和二手房的次新房價格持平才行，如果是毛坯的話，還要再低些。反映了開發(fā)商有快速回款的資金需求。

　　截至2023年12月31日，長實集團收入472.43億港元，同比減少16.15%；股東應(yīng)占溢利173.4億港元，同比減少20.03%。

　　以價換量等營銷力度不斷加大

　　中原地產(chǎn)研究院指出，今年上半年大灣區(qū)樓市以價換量，房價全面下跌，東莞房價跌幅灣區(qū)最大，其次是佛山。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年東莞住宅成交均價為26789元/平，同比下降18%；截至6月底庫存消化周期為33個月。

　　不僅如此，今年上半年東莞住宅整體成交規(guī)模低位緩慢上漲，二手市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于一手。據(jù)中原研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年一二手住宅整體成交規(guī)模為18053套，同比下跌38%，交易水平處于歷史低位，僅高于2022年同期。其中一二手住宅成交套數(shù)分別同比下跌43%、35%，二手表現(xiàn)好于一手，二手住宅過戶量比一手成交多3949套，主要由于二手拋壓大，許多業(yè)主急于套現(xiàn)，價格調(diào)整快、幅度大，很多小區(qū)價格對比高峰期已下跌一半，基本達(dá)到客戶心理平衡點，二手價格優(yōu)勢明顯，分流較多一手住宅客戶。

圖源：中原地產(chǎn)研究院

　　另外，中原地產(chǎn)研究院對東莞在售100多個項目監(jiān)測顯示，2024上半年東莞樓市延續(xù)慘淡行情，來訪量同比下跌28%，認(rèn)購量同比下跌45%。春節(jié)后市場以價換量達(dá)成共識，房企快速搶跑，市場上演價格戰(zhàn)，項目降價、低首付零首付、開渠漲傭等營銷措施不斷，3月來訪認(rèn)購快速回暖，但后勁不足，五一假期迎來今年高峰，項目促銷優(yōu)惠力度再加碼，樓市認(rèn)購階段性放量，5月底降首付降利率政策出臺利好，6月初市場熱度回升，但政策整體效果有限，6月下旬開始逐步回落。2024上半年來訪轉(zhuǎn)化率同比下跌2個百分點，反映市場信心明顯不足，觀望情緒依存，購房謹(jǐn)慎。

　　車德銳也向記者表示，東莞新房市場從2022年開始至今已經(jīng)經(jīng)歷三波降價，很多樓盤基本已經(jīng)調(diào)整到位，下半年是補跌筑底行情，個人認(rèn)為海逸豪庭是補跌的個案，而且該盤只是拿出低樓層滯銷的房源促銷，對整體市場影響有限。

　　另外，車德銳還進(jìn)一步指出，“上半年東莞樓市成交地量，和高位時期的成交量相比，不足20%，個人認(rèn)為這個成交量是見底的信號；同時我們可以看到在517新政出臺后，6月份的一二手房成交量整體環(huán)比回升明顯，市場預(yù)計持續(xù)好轉(zhuǎn)，但需要注意的是，市場信心的恢復(fù)和預(yù)期改變?nèi)孕枰欢螘r間。”