2024年上半年南京房地產(chǎn)市場分析：動向與趨勢

　　復(fù)雜的運(yùn)行態(tài)勢。盡管一季度受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，市場依然面臨一些壓力，但隨著政策的調(diào)整與市場信心的逐步恢復(fù)，二季度的表現(xiàn)則顯示出積極的修復(fù)跡象。本文將從商品房供應(yīng)、銷售、庫存以及二手住宅市場四個方面，深入分析南京房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況。

　　一、商品房供應(yīng)情況

　　2024年上半年，南京全市共上市商品房238.57萬平方米，基本達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。其中，住宅部分的上市面積為139.5萬平方米，非住宅部分為99萬平方米。這顯示了市場的整體活躍度，尤其是在主城六區(qū)及江寧區(qū)、江北新區(qū)等近郊區(qū)域，主要的商品房項(xiàng)目集中在這些地方，而遠(yuǎn)郊地區(qū)的供應(yīng)相對較少。這種供給的區(qū)域性差異，可能會影響未來的市場走勢和購房者的選擇。

　　商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　在商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，住宅的占比相對較高，反映出市場對居住產(chǎn)品的需求依然強(qiáng)烈。而非住宅項(xiàng)目的供應(yīng)則顯示出市場多樣化發(fā)展的趨勢。隨著人口的持續(xù)流入和城市化進(jìn)程的加快，南京的房地產(chǎn)市場特別是住宅類產(chǎn)品仍將保持一定的供應(yīng)壓力。

　　二、商品房銷售動態(tài)分析

　　2024年第二季度，受益于“517新政”及“以舊換新”等利好政策的推動，商品房的認(rèn)購量相比第一季度大幅增長了73.4%。其中，商品住宅的認(rèn)購面積環(huán)比增長更是達(dá)到82.6%。尤其在6月份，全市商品房認(rèn)購面積超過100萬平方米，創(chuàng)下近15個月以來的新高，顯示出市場信心的逐步恢復(fù)。

　　成交項(xiàng)目亮點(diǎn)

　　在本年度的市場中，建鄴區(qū)的綠城芝瀾月華府、鼓樓區(qū)的金茂桃園禮著府、雨花臺區(qū)的保利荷雨瑧悅花園等6個新上市住宅項(xiàng)目，在當(dāng)月的去化率都超過了70%，說明優(yōu)質(zhì)新盤的市場吸引力非常強(qiáng)。這種高去化率不僅反映了購房者對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的認(rèn)可，也展示了南京房地產(chǎn)市場的活力。

　　價格上漲情況

　　房價方面，由于1月份高品質(zhì)房源成交占比過高，導(dǎo)致商品住宅均價較高。然而，進(jìn)入2月份之后，剛需成交占比的提升和市場結(jié)構(gòu)的變化促進(jìn)了成交均價的平穩(wěn)回升。從3月到6月，商品住宅成交均價環(huán)比的漲幅分別為6.6%、3.1%、2.4%和5.2%，整體呈現(xiàn)出“淡季不淡”的良好氛圍，為市場的健康發(fā)展提供了保障。

　　三、商品房庫存分析

　　隨著市場銷售速度的提升，南京的商品住宅庫存也在持續(xù)下降。截至6月末，全市商品住宅的可售面積降至653.89萬平方米，去化周期縮短至17.91個月。而進(jìn)入7月底，可售面積進(jìn)一步下降至637.26萬平方米，去化周期再次降低至17.86個月。其中，江北新區(qū)、玄武區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)和六合區(qū)的去化周期均低于18個月，而秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和雨花臺區(qū)的周期則低于14個月，顯示出核心區(qū)域的市場需求較為旺盛。

　　去化周期分析

　　這種去化周期的縮短，表明市場需求的改善以及開發(fā)商的銷售壓力減輕，促使企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)、項(xiàng)目開發(fā)等方面更加從容應(yīng)對。去化周期的穩(wěn)定對于市場的長期健康發(fā)展具有重要意義，也為購房者提供了更好的購房時機(jī)。

　　四、二手住宅市場情況

　　二手住宅市場則相對穩(wěn)定，但整體成交量在上半年下降至5.03萬套，較去年同期下滑約10%。根據(jù)不同月份的數(shù)據(jù)分析，一月的市場平穩(wěn)開局，二月份因春節(jié)因素有所回落，直到三月后借助小陽春的機(jī)會開始逐步回升。二季度的二手房成交面積與去年同期幾乎持平，而在6月，單月成交面積較去年同期增長了27.7%，顯示出市場恢復(fù)的跡象。

　　二手房成交價格走勢

　　在成交價格方面，1月至5月的成交均價表現(xiàn)出波動下降的趨勢，而自6月份以來則逐漸企穩(wěn)，成交均價連續(xù)兩個月環(huán)比上升，其中6月環(huán)比上升8.8%，7月微升1%。這樣的價格變化說明了市場的回暖，尤其是相對優(yōu)質(zhì)的二手房仍然受到購房者的青睞。

　　總結(jié)與展望

　　總體來看，2024年上半年南京房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一季度的調(diào)整后，成功迎來了二季度的企穩(wěn)回升。隨著政策的落實(shí)和市場信心的恢復(fù)，商品房的供應(yīng)與銷售都呈現(xiàn)出積極的動態(tài)。同時，去化周期的縮短和二手住宅市場的穩(wěn)定增長，也為南京房地產(chǎn)的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　展望未來，南京房地產(chǎn)市場將繼續(xù)受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策、人口流動及城市發(fā)展等多重因素的影響。隨著市場環(huán)境的不斷優(yōu)化，購房者的信心或?qū)⑦M(jìn)一步增強(qiáng)，整個市場在下半年的表現(xiàn)值得期待。對于潛在投資者和購房者而言，把握市場動向、選擇合適的投資機(jī)會，將是實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值的重要策略。