5月北京新房市場供銷兩旺 部分樓盤降價引關注

　　過去一個月，在“4·30”與“5·17”新政疊加之下，北京房地產市場發生了怎么樣的變化？

　　北京住建委官網統計數據顯示，5月份，北京二手房網簽13383套，環比上漲0.2%，和去年5月相比上漲3.1%。新房方面，據鏈家研究院數據統計，全月新建商品住宅（不含共有產權住房，下同）網簽近3000套，環比增長15%，市場呈現提振恢復態勢。

　　值得注意的是，5月份，北京新房市場部分樓盤的降價傳聞，也引起較大關注。

　　機構：5月份北京新房網簽量環比增長15%

　　“‘5·17’央行政策，國家隊下場，給市場的信心帶來的持續效力更強。鏈家在‘5·17’之后的三個周末，基本上每個周末的二手房日均成交量都能夠在500套以上。按其市場份額推算，全市基本上是日均800到1000套左右的成交量，這樣的一個狀況已經延續了三周。”合碩機構首席分析師郭毅表示。

　　與此同時，鏈家研究院數據顯示，5月份北京市新建商品住宅市場供銷兩旺，月度供應量環比增加7%，同比增長94%。開發企業入市心態更加積極，全月共計6個新項目取得預售許可證，向市場釋放2000多套可售房源。從區域來看，西城區、豐臺區、通州區、大興區、房山區均有上新，從產品來看，覆蓋多維度居住需求。

　　成交方面，北京鏈家研究院分析師岳微表示，全月新建商品住宅成交金額194億元，網簽近3000套，環比增長15%，市場呈現提振恢復態勢。受銷售指導價格及供應結構影響，新建商品住宅成交區間在5.2萬-5.9萬元/平方米呈現常態化震蕩。

　　郭毅稱，從合碩的成交狀況來看，和去年“9·30”新政后半程的成交量基本比肩，也就是說達到了政策首次調控的效果和對市場的影響力。值得關注的是，這個影響力在二手房市場是立竿見影兌現的，但在新房市場沒有立即體現，而是經過一段時間二手房市場“賣舊買新”的沉淀轉化之后，在最近的一兩周時間開始逐漸顯現出來。

　　華潤置地、中海、中建玖合旗下樓盤降價引關注

　　值得關注的是，5月份的北京新房市場，降價聲音此起彼伏。

　　有市場消息表示，位于大興西紅門板塊的華潤橡樹灣部分房源價格低至5.4萬元/平方米，引發業主齊聚售樓處“聲討”，某社交平臺至今仍有當時的照片。

　　近日，記者走訪西紅門片區，華潤橡樹灣銷售人員堅決否認了上述降價傳聞，“五萬七八還是有可能的。”其給記者介紹了一套三居室，單價在5.7萬元/平方米左右。

　　據了解，華潤橡樹灣一期、二期僅剩尾盤，三期還有部分房源在售。項目指銷售指導價為6.6萬元/平方米。

　　與華潤橡樹灣相鄰的中建玖玥府，部分房源銷售價格也大大低于指導價。項目銷售人員表示，東西向的三居室，最便宜的是441萬元，折合單價在5.5萬元/平方米左右。該項目指導價與華潤橡樹灣相同。

　　郭毅說：“降價可不僅僅是在大興，房山、順義后沙峪早就降價了。對于開發商來說，面對的是要流速還是要利潤的選擇。在現在這個市場環境之下，肯定是要流速，這是最安全的一種方式，因此會快速地把房子賣掉，前期的利潤足以支撐當下對價格做出一些優惠和調整，從而加速整盤成交速度的提升。對于房企來說是其結合自身經營狀況做出的選擇，也是結合當下客戶能接受的價格，給出一個隨行就市的定價。”

　　位于南四環的中海興叁號院指導價7.2萬元/平方米，其工作人表示，之前的特價房已經售完，端午節會出特價房源，其中1層特價房源價格較低，128平方米單價低至6.17萬元。

　　位于通州宋莊的建投國貿瑨上，1個多月前開盤。截至6月4日，新京報記者在北京住建委網站查詢發現，目前網簽了4套，成交價4.1萬元/平方米。這4套房源樓層都比較好，其中兩套房源擬售參考均價超過4.7萬元/平方米，另外兩套在4.5萬元/平方米左右。

　　市場調整之下，又面臨“6·30”的年中銷售節點，降價走量成為開發商的選擇。郭毅說，開發商都會面臨半年業績指標的完成度要求，針對一些還能呈現出比較好需求的熱點板塊，比如說大興的西紅門和黃村，通過調價行為，確實實現了成交的快速升溫。從這一點上來看，開發商做出這樣的價格調整，確實契合當下的市場實際情況。

　　業內：北京樓市政策調整或視市場情況而定

　　央行“5·17”新政“一箭三發”，除了下調公積金利率外，還降低首套房、二套房首付比例、取消商貸利率下限。

　　目前，大部分城市已經跟進執行，一線城市中，上海、深圳、廣州已做調整。但對于北京來說，目前僅落地了公積金政策。

　　上周五（5月31日），市場傳聞北京將出臺政策，但是最終并未落定。有中介人士表示，北京目前的銷售有了起色，所以政策出臺沒那么快。

　　“基于當下北京新房和二手房市場都出現了復蘇的跡象，可能這也是‘5·17’政策沒有在北京得到很快落地的一個核心原因，特別是首付和利率。”郭毅說，接下來要看市場走向，如果這一波政策對市場的效力開始出現明顯的衰減，市場成交量又開始下滑了，那么北京的首付比例和貸款利率可能會結合“5·17”央行的精神去做同步到位的調整。

　　郭毅進一步表示：“如果這一波市場行情走穩保持一個相對持續甚至可能逐漸向好的一個勢頭，也許我們就等不來首付比和利率的進一步下調了。政府的調控是動態的，要結合市場的影響，才能給出接下來的政策調整。只有這種漸進式的、微調的、不斷加勁兒、腳步快走的方式去調整市場，才能夠保證市場既按照寬松的政策達到一個相對回暖的趨勢，又不至于因為政策的過度調控、過度寬松帶來市場投資投機需求的反彈。”

　　如果北京下調首付比、房貸利率，將會如何調整？郭毅認為，有可能會參考上海和深圳，也就是說，首套房首付比例最低兩成，二套最低三成，首套房貸款利率最低3.5%。對于北京來說，如果當下成交量保持穩定的狀態，可能未必會那么及時地調整到位。