上海豪宅新房市場火熱 7個豪宅項(xiàng)目開盤當(dāng)天銷額累計(jì)近584億

　　回顧上半年的上海樓市，豪宅項(xiàng)目可謂是頗為搶手。

　　6月3日，上海普陀區(qū)長風(fēng)社區(qū)的宸嘉100·嘉佰道開盤，422套豪宅2小時售罄，總銷售額達(dá)61.78億元。該項(xiàng)目備案均價為10.4萬元/平方米，總價段約為934萬元/套至6628萬元/套。

　　由于一二手房價格倒掛、板塊內(nèi)新房供應(yīng)少，該項(xiàng)目還未上市就已經(jīng)成為“準(zhǔn)紅盤”，最終收獲986組有效認(rèn)購。未能成功認(rèn)購者心有不甘，甚至投訴到市長信箱，稱“長風(fēng)嘉佰道變相阻止市民參與認(rèn)購樓盤”。

　　而在此之前，中海順昌玖里、濱江凱旋門（三期）、融創(chuàng)外灘壹號院（二期）、保利世博天悅、香港置地啟元、凱德茂名公館等知名豪宅也在今年先后開盤入市，且這些項(xiàng)目多為開盤當(dāng)日售罄。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，這7個豪宅項(xiàng)目開盤當(dāng)天的銷售額累計(jì)近584億元。

　　上海豪宅掀起打新熱

　　2023年上海的高端項(xiàng)目為“點(diǎn)狀高熱”，而今年上半年，上海的豪宅新房可謂是連番“炸場”。

　　與宸嘉100·嘉佰道一樣，凱德茂名公館、濱江凱旋門（三期）、融創(chuàng)外灘壹號院（二期）、中海順昌玖里均在開盤當(dāng)天就售罄，凱德茂名公館甚至在開盤45分鐘后就將全部75套房源賣出。此外，位于浦東新區(qū)世博板塊的保利世博天悅4月25日推出291套房源，雖未實(shí)現(xiàn)開盤當(dāng)天售罄，但是去化也達(dá)80%，當(dāng)日成交金額為80.84億元。

　　對于今年豪宅市場的火熱現(xiàn)象，數(shù)名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要源于供應(yīng)量增加，其中不乏數(shù)年難以一遇的項(xiàng)目，釋放了積壓已久的購買力，在他們看來，不可復(fù)制的地段，稀缺資源的產(chǎn)品依然受到購房者青睞。“前幾年上海供應(yīng)的很多只能稱之為‘高端新房’，很少有真正意義上的豪宅”，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示。

　　上海二手豪宅中介王祺也是同樣的觀點(diǎn)，王祺表示，前兩年上海豪宅新房供應(yīng)比較少，客戶手里有錢但搖不中房子，或者在二手市場挑挑揀揀。“而今年供應(yīng)量加大，我們店里維護(hù)了很久的潛在客戶，有百分之七八十都去買新房了，不少客戶幾個新盤輪著打新”，王祺對記者說道。

　　在王祺看來，今年最具含金量的項(xiàng)目當(dāng)屬凱德茂名公館，“我們有客戶2022年就在盯著這個項(xiàng)目了，沒想到今年直接開盤了”，王祺說道。

　　凱德茂名公館位于黃浦區(qū)淮海中路板塊，南京西路、淮海路兩大商圈交匯之處，該項(xiàng)目最初由凱德于2010年9月收購而來，2011年首次開盤，大部分房源早已取證銷售，只剩下少部分房源用作租賃，經(jīng)翻修后，于今年入市。

　　“（凱德）這個地段是上海最經(jīng)典的地段，被稱為上海的老錢區(qū)。在這一帶，樓齡為最近二十年的豪宅，就只有藍(lán)星公寓、凱德茂名公館以及上海天璽。其余的都是老大樓和老洋房，品質(zhì)及物業(yè)都要差一些”，王祺表示。

　　而對于濱江凱旋門和保利世博天悅這種江景豪宅，王祺認(rèn)為“江景房賣一套少一套”，在濱江凱旋門、保利世博天悅之后，上海核心區(qū)的黃浦江兩岸，無遮擋的江景新房就只剩下陸家嘴太古濱江項(xiàng)目了。

　　外地買家入場

　　數(shù)名業(yè)內(nèi)人士指出，今年優(yōu)質(zhì)大平層的供應(yīng)基本接近尾聲，接下來，上海還有大量的風(fēng)貌別墅輪番登場。

　　“同策豪宅”指出，2024年上海有140個豪宅新房項(xiàng)目（在售&待售）供應(yīng)，其中有91個純新盤項(xiàng)目。同策研究院指出，上海豪宅供應(yīng)量井噴，一方面源于去年“云錦東方”事件后，10萬+豪宅暫停入市，擠壓需求入市；另一方面，近年上海供應(yīng)了大量優(yōu)質(zhì)土地，并且很多城市更新項(xiàng)目逐漸入市。

　　據(jù)同策研究院觀察，上海高端新房供應(yīng)可分為點(diǎn)狀豪宅階段，成片開發(fā)階段以及市區(qū)舊改階段。2021年，上海中心城區(qū)土拍供應(yīng)里首次出現(xiàn)舊改地塊。由于上海市區(qū)有大量“歷史風(fēng)貌街區(qū)”的特殊性，結(jié)合對歷史建筑實(shí)施“留、改、拆”的處理方式，上海豪宅市場迎來新的產(chǎn)品形態(tài)——風(fēng)貌別墅。這些風(fēng)貌別墅大多存在中心城區(qū)的核心地段，比如黃浦、靜安、虹口等，具備上海獨(dú)特的歷史文化底蘊(yùn)。

　　一名豪宅咨詢?nèi)耸勘壤?/span>指出，很多住在市中心的高凈值人群有從平層換到別墅的需求。關(guān)注度較高的項(xiàng)目包括翠湖六期以及金陵路地王項(xiàng)目。

　　翠湖六期位于黃浦新天地（301277）板塊，包括了高達(dá)180平方米的超高層住宅，以及疊加別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等產(chǎn)品類型，戶型面積段橫跨435平方米至1399平方米，預(yù)計(jì)于今年第四季度開始銷售。

　　金陵路地王項(xiàng)目則由嘉里建設(shè)豪投221億元拿下，這也是該公司在大陸最大的投資項(xiàng)目。整個項(xiàng)目總開發(fā)面積超過70萬平方米，共11幅地塊。5月，項(xiàng)目最后7幅地塊的建設(shè)方案進(jìn)行了公示。

　　據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目最西側(cè)兩幅地塊包含4棟150米超高層住宅，以及低密度住宅；中部四幅地塊為低密度商辦以及奢華酒店；東側(cè)五幅地塊為低密度商辦及兩棟分別高度達(dá)240米及185米的地標(biāo)辦公塔樓。

　　市場關(guān)心的另外一個問題是，上海高端新房大量供應(yīng)，購買力是否跟得上？

　　同策研究院于4月25日指出，今年買豪宅約有四到五成為上海本地人，這部分客群以改善需求為主，同時以優(yōu)化資產(chǎn)配置；還有約兩至三成是長三角客群，主要來自杭州、寧波、無錫、南通和溫州；隨著上海購房政策的松動，很多內(nèi)蒙、西北區(qū)域的高凈值人群也在上海配置住房資產(chǎn)。

　　一名長期參與上海豪宅打新的本地購房者曾表示，購房資金是早年通過創(chuàng)業(yè)攢下的。在其看來，現(xiàn)在繼續(xù)創(chuàng)業(yè)的風(fēng)險太大了，也沒有什么好的投資標(biāo)的，一線城市核心地段的房子大概率能保值，同時也能改善自己的居住環(huán)境。

　　一名房企上海豪宅項(xiàng)目相關(guān)人士曾表示，其接觸過一部分浙江企業(yè)家，偶爾會來上海，也希望在上海置辦房產(chǎn)以作社交用途。但這部分客群不想把戶口落在上海，現(xiàn)階段沒有購房資格。他希望上海購房政策進(jìn)一步優(yōu)化，進(jìn)一步釋放外地購房力。

　　該名人士表示，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了上海未來5年將要入市的風(fēng)貌別墅數(shù)量，以及基于上海大數(shù)據(jù)摸排了潛在的客戶數(shù)量，最后得出的結(jié)論是，需求略大于供應(yīng)。但在實(shí)際情況中，預(yù)測的客戶數(shù)量會有折損，風(fēng)貌別墅產(chǎn)品難以全部去化，需要再補(bǔ)充更多外地買家。

　　（文中王祺、比利均為化名。）