官方要求房地產(chǎn)去庫(kù)存 國(guó)企收購(gòu)意愿低

　　面對(duì)龐大的庫(kù)存空屋，高層要求房地產(chǎn)去庫(kù)存。5月間宣布，斥資支持地方國(guó)企收購(gòu)庫(kù)存屋，但媒體最新披露，具體落地進(jìn)展緩慢，有的面臨著諸多挑戰(zhàn)。專(zhuān)家分析，房地產(chǎn)嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩，房子蓋得太多，只有拆掉多余房子，打掉過(guò)剩部分，早點(diǎn)這樣做早點(diǎn)好。

　　少有國(guó)企愿意收購(gòu)

　　7月19日，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)表文章《少有國(guó)企愿意收購(gòu)！多地收儲(chǔ)存量房面臨挑戰(zhàn)》表示，截至目前，在收儲(chǔ)計(jì)劃的推進(jìn)過(guò)程中，各城市表現(xiàn)出了不同的進(jìn)度和困難。有些城市尚未披露具體的實(shí)施方案，有些城市的落地進(jìn)展緩慢，還有一些城市面臨著諸多挑戰(zhàn)。

　　根本問(wèn)題在于產(chǎn)能過(guò)剩，整個(gè)房地產(chǎn)的產(chǎn)能過(guò)剩太過(guò)嚴(yán)重，累積了10年以上。

　　另一個(gè)問(wèn)題是需求不足，“因?yàn)榫蜆I(yè)跟所得的不穩(wěn)定，很多人都預(yù)防性儲(chǔ)蓄。各種理由讓儲(chǔ)蓄保持在比較高的位置，而不是去消費(fèi)。這樣的結(jié)果國(guó)內(nèi)需求一再收縮，信心下降，然后很多的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題都得不到消化。”

　　為了去房產(chǎn)存量，要求收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。4月30日，會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”。

　　報(bào)導(dǎo)稱(chēng)，收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，成為統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措之一。

　　5月17日，國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)釋放相關(guān)政策信號(hào)之后，地方“下場(chǎng)收房”動(dòng)作不斷，保障性住房“以購(gòu)代建”模式紛紛出臺(tái)。

　　政策落地面臨諸多挑戰(zhàn)

　　6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)“收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議”，明確表示要推動(dòng)縣級(jí)以上城市開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作后，湖北省黃石市陽(yáng)新縣成了首個(gè)響應(yīng)該政策的縣城。

　　6月22日，湖北省黃石市陽(yáng)新縣發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的20條措施。其中，在推進(jìn)住房“以舊換新”中，支持縣內(nèi)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)二手商品住房，按所繳契稅100%予以補(bǔ)貼。收購(gòu)二手商品住房可對(duì)外出售或用作租賃住房、征收安置房、人才房、保障性住房等。

　　不過(guò)，湖北省黃石市陽(yáng)新縣住房保障公司相關(guān)工作人員表示，“陽(yáng)新縣目前仍處于政策文件的發(fā)布階段，尚未出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則，我們正在等待進(jìn)一步細(xì)則出臺(tái)，才能明確如何開(kāi)展工作以及確定由哪家國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)收購(gòu)。”

　　國(guó)有企業(yè)參與收購(gòu)的積極性

　　滁州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)工作人員表示，國(guó)有企業(yè)等平臺(tái)收購(gòu)二手住房模式，目前在滁州市推進(jìn)困難較大，因二手房源較為分散，且存在各種不確定性因素，這使得國(guó)有企業(yè)等平臺(tái)認(rèn)為收購(gòu)二手住房后再利用的難度更大，難以找到合適的用途，這直接影響了國(guó)有企業(yè)參與收購(gòu)的積極性。

　　“目前雖然有二手房業(yè)主報(bào)名，但經(jīng)過(guò)了解大部分是房齡20年以上、位置不佳甚至是自建房的房源，這在沒(méi)有政府直接參與的情況下，純市場(chǎng)化運(yùn)作的難度非常大。”上述協(xié)會(huì)相關(guān)工作人員表示，他們和在住建局已經(jīng)經(jīng)過(guò)備案能從事新房、二手房業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也參考了多種模式，但目前還沒(méi)有確定具體使用哪種模式來(lái)推行。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，“國(guó)有企業(yè)收購(gòu)二手房用作保障性住房，實(shí)際操作中會(huì)存在諸多難點(diǎn)。”

　　旅美經(jīng)濟(jì)學(xué)者黃大衛(wèi)表示，要真正解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，可能要從三方面入手。“第一方面降低稅收，無(wú)論是新建商品房還是二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)惨蠓冉档投愂眨绕涠址浚挥凶尪址渴袌?chǎng)活躍了，那一手房才賣(mài)得出去。”

　　“第二方面，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)或落實(shí)一個(gè)對(duì)中低收入家庭購(gòu)房和租房的貨幣化補(bǔ)助，而不應(yīng)該實(shí)施廉租房公租房的實(shí)物化補(bǔ)貼，貨幣化更加靈活，市場(chǎng)資金投入更少，而且更容易滿足不同需求。”

　　“第三方面提高市場(chǎng)管理能效，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是規(guī)劃建設(shè)或各方面管理來(lái)說(shuō)，還是停留在一個(gè)比較落后的階段，并不能滿足目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，很多政策的混亂，管理能效低，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不能健康發(fā)展的原因。”

　　房地產(chǎn)庫(kù)存多 沖擊地方政府土地出讓收入

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，需求越來(lái)越弱，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力越來(lái)越大。博主“湋涷商曝”近日表示，由于大量房子賣(mài)不出去，最直接的后果就是房地產(chǎn)庫(kù)存越來(lái)越多。對(duì)于地方政府而言最直接的沖擊就是土地出讓收入大幅減少。

　　媒體曾報(bào)導(dǎo)，土地出讓收入是地方政府的重要財(cái)源。近兩年受房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱影響，地方去年賣(mài)地收入持續(xù)下滑，一定程度影響地方的可用財(cái)力。

　　財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2022年和2023年，土地出讓金分別同比下降23.3%和13.2%。2024年繼續(xù)加速下滑。今年4月土地出讓收入同比下降了21%。