2月土地市場分析：一二線城市高溢價成交 市場分化顯著

　　2 月，受季節(jié)性因素和降庫存目標影響，土地成交面積同環(huán)比持續(xù)回落，但北京、上海、杭州迎來多宗高總價地塊的高溢價成交，土地成交金額同比上漲。這一現(xiàn)象背后，不僅反映了市場熱度的分化，也凸顯了房企投資邏輯的轉變。

　　土地市場整體數(shù)據(jù)

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至 2 月 25 日，2 月全國 300 城土地供應 2702 萬平方米，環(huán)比下降 22.6%，同比下降 36%;成交建筑面積 2283 萬平方米，環(huán)比下降 52%，同比下降 6%;成交金額 917 億元，同比上升 39%，其中，一線城市成交金額 304 億元，環(huán)比下降 4%，同比上升 27%。因一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升，2 月平均樓板價達到 4019 元 / 平方米，環(huán)比上月同期增加 48%。

　　值得注意的是，重點監(jiān)測城市平均溢價率 13.4%，較上月增加了 4.7 個百分點，自 2021 年 7 月以來首次突破 10%。這一數(shù)據(jù)表明，土地市場的熱度正在悄然回升，尤其是在一二線城市。

　　重點城市表現(xiàn)亮眼

　　在 2 月的土地市場中，上海、北京、杭州成交金額超過 100 億元。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出，在 2 月成交金額 TOP10 城市中，有 6 個城市平均溢價率超過 10%。土地成交總價 TOP10 中，北京、上海、杭州占據(jù)七席，單價 TOP3 均來自上海。成交總價 TOP10 地塊中，有 6 宗地塊溢價率超過 20%，其中杭州城東新城安琪兒的 46 號地塊，更是拍出了 72.5% 的溢價率。

　　另外，多宗地塊刷新地價紀錄。如杭州城東新城，5 天內(nèi)兩次刷新板塊地價紀錄;鄭州金水區(qū)一宗宅地拍出了 87% 的溢價率，創(chuàng)近三年以來溢價率新高;而上海在月末協(xié)議出讓靜安的高品質(zhì)袖珍地塊，若在 3 月 1 日成功通過公示期，將以 16 萬元 / 平方米的單價刷新上海新的地價紀錄。

　　市場分化與房企投資邏輯

　　今年以來，一二線城市土地市場高溢價地塊頻現(xiàn)，但三四線城市仍以底價成交為主。“這背后凸顯市場熱度的分化與房企投資邏輯轉向，也折射出各地穩(wěn)市場進程的差異。” 上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱說，在房企愈加注重 “利潤率” 和 “安全性” 的背景下，一二線城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略，其核心板塊因需求強勁、庫存低位，優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風險配置的首選。土拍熱度又反向強化市場預期，形成正向循環(huán)。

　　丁祖昱認為，隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準調(diào)整，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的競拍信心有望進一步提振，預計上半年將有更多高溢價優(yōu)質(zhì)宅地出現(xiàn)，并且會蔓延到更多城市，新房成交表現(xiàn)向好、潛在庫存控制得當板塊的土地熱度有望先一步回升。

　　上半年市場趨勢展望

　　丁祖昱進一步指出，上半年土地市場預計將呈現(xiàn)兩大趨勢：一是重點城市優(yōu)質(zhì)宅地高溢價成交將成為常態(tài)，如杭州、蘇州等點板塊地價已出現(xiàn)點狀突破;二是土地熱度回升范圍從核心城市的核心板塊向外擴散，具備 “低庫存 + 強購買力” 雙重優(yōu)勢的區(qū)域有望率先迎來地價回暖。

　　對于大部分三四線城市而言，丁祖昱認為，仍需借助 2025 年地方債務空間擴容的政策窗口，嚴控供地規(guī)模并聚焦核心區(qū)供求調(diào)整，優(yōu)先盤活關鍵區(qū)域閑置土地，以點帶面扭轉市場預期，實現(xiàn)漸進式筑底。

　　總體來看，2025 年 2 月的土地市場呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢，一二線城市的高溢價成交為市場注入了一劑強心針，而三四線城市則仍在努力尋找市場的平衡點。隨著市場的進一步發(fā)展，上半年土地市場的走向值得密切關注。